Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen frykter boligkrakk etter de siste tallene om folkevekst og boligbygging. Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at det i eksempelvis Oslo var en befolkningsvekst på kun 240 personer i andrekvartal, det laveste siden 2006. Andreassen mener det kan ha stor påvirkning på eiendomsprisene.
– Det er fare for et krakkscenario, og prisene kan falle 20 prosent fra toppen på landsbasis i reelle termer. Det som er avgjørende nå er at boligbyggerne tar befolkningstallene til etterretning og ikke bygger for mye og for luksuriøst, sier Andreassen.
– Da kan man få mye styggere utvikling enn det vi her snakker om. Det er viktig at utbyggere og banker har en viss disiplin og ikke bygger før de får solgt, legger han til.
Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at i tidsrommet august 2016 til juli 2017 ble det gitt igangsettingstillatelse til 38.700 nye boliger i Norge. Det er 15 prosent flere enn i foregående tolvmånedersperiode.
«Korreksjon i prisene»
Også administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge mener at vi kan få et prisfall.
– Vi har nå en korreksjon i prisene. Bakgrunnen for det er dels boliglånsforskriften som gjør det vanskeligere å få lån og dels at vi har nådd en boligbygging som møter befolkningsveksten på en bedre måte, sier Dreyer.
Eiendom Norge er bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak.
– Vi kan se flere måneder med prisnedgang fremdeles, men så vil det flate seg ut. Jeg mener vi står overfor en korreksjon og ikke krakk. Bakgrunnen for det er at kjøpekraften fortsatt er der. Prisene går ned, men det selges også veldig mange boliger, sier Dreyer.
Svakeste vekst siden 2006
Folketallet i Oslo steg med kun 240 personer i andre kvartal i år, kun takket være vedvarende høy innvandring. Det viser ferske tall fra SSB denne uken. For landet totalt sett vokste folketallet med 20 000 personer i denne periode.
– Så svak vekst har det ikke vært i andre kvartal siden før 2006 da arbeidsinnvandringen skjøt fart etter at EU utvidet seg østover, skriver SSB i sin analyse.
Hadde det ikke vært for innvandring hadde Oslo opplevd et fall i folketallet. Sjeføkonom Andreassen mener det er tre grunner til den svært lave befolkningsveksten i Oslo.
- Når man kan selge en toroms leilighet i sentrum og for de samme pengene få kjøpt en enebolig utenfor byen er det mange som gjør det.
- Oslo kommune ønsker å bygge blokker og småleiligheter og legger ikke til rette for eneboliger og rekkehus, som mange småbarnsfamilier etterspør.
- Oslos eiendomsskatt, bompengering og kommunale avgifter biter for mange og gjør at man flytter utenfor byen.
«Flytter fra eiendomsskatten»
– For dyrere familieboliger så betyr det siste ganske mye. For en bolig på 20 millioner kroner så sparer en 15.000 kroner i eiendomsskatt og 10.000 kroner i kommunale avgifter på å flytte til Asker eller Bærum. Folk som ikke må bo sentralt flytter fra eiendomsskatten, sier Andreassen.
– Flytter du noen hundre meter fra Oslo vest til Akershus så slipper du eiendomsskatt. Oslo kommune har også relativt høye skatter. Når man årlig sparer 25.000 kroner på å flytte til Bærum, så gjør man det, legger han til.
Christian Dreyer mener andre forhold enn eiendomsskatt også påvirker.
– Eiendomsskatt har en viss effekt, men de som kjøper bolig, og gjerne større hus og rekkehus, kjøper i et område de ønsker at barna skal vokse opp, sier Dreyer.
«Oslo blir en leilighetsby»
Andreassen viser også til at de eneste fire fylkene som har netto tilvekst av nordmenn er de som ligger rundt Oslo: Akershus, Buskerud, Vestfold og Østfold.
– Alle de andre fylkene er avhengig av innvandring for å holde befolkningsveksten oppe, sier Andreassen.
Han er overrasket over Oslo kommunes boligpolitikk.
– Man ser av tallene at barnefamilier flytter ut. Oslo blir en leilighetsby, men jeg er redd man bygger leiligheter som er for dyre for studenter, flyktninger, pendlere og enslige forsørgere, sier Andreassen.
Han spår et inflasjonsjustert prisfall for eiendom i Oslo på om lag 15 prosent siden toppen ved påsken i år, frem til 2020.
Norsk økonomi styrker seg
Christian Dreyer mener befolkningsveksten kan ta seg opp igjen nå som norsk økonomi går bedre enn da lavere oljepris og den såkalte oljesmellen traff Norge med full styrke.
– Vi har vært i en utfordrende tid i norsk økonomi som har medført at arbeidsinnvandringen har falt. Nå peker pilene i riktig retning. Det kan føre til at arbeidsinnvandringen tar seg opp igjen nå som norsk økonomi fortsetter å styrke seg, sier Dreyer.
– Jeg tror fortsatt etterspørselen etter små leiligheter er veldig stor. Grunnet de nye forskriftene tvinges mange unge over i leiemarkedet. Men boliglånsforskriften er midlertidig og kan endres igjen etter 1. juli til neste år. Da kan etterspørselen etter små leiligheter ta seg opp igjen, legger han til.
Blir store tap
Sjeføkonom Jan Andreassen frykter på sin side store tap.
– Hvis ikke boligbyggerne passer litt på så blir det store tap. Tap for utbyggerne, bankene og deg og meg, oss som boligeiere og boligselgere, sier Andreassen.
Han mener prisutviklingen for eneboliger viser at det bygges feil.
– Delte boliger og eneboliger har en mye hyggeligere prisutvikling i Oslo enn leiligheter. Det har ikke vært bygget nok av det, sier Andreassen.
– Mitt tips er at dyre leiligheter som er vanskelige å leie ut vil falle mest i pris. Men jeg har sagt det lenge: Fenomenet med at det bygges for mye er et nasjonalt fenomen, legger han til.(Vilkår)
