Torsdag avholdt Eiendom Norge sin årlige konferanse for eiendomsbransjen. Forsker Andre Anundsen i Norges Bank var invitert for å fortelle om sin forskning på ubalanser i boligmarkedet. Han mener det er mulig å avdekke bobletendenser ved å studere ulike størrelser i økonomien.
– Det er gode grunner til at vi skal bry oss om boligmarkedet, fordi det har en effekt på makroøkonomien, sa Anundsen.
Han viste blant annet til studier av boligprisutviklingen i USA og deres påvirkning på forbruket. De viser at i de områdene der prisene falt mest på begynnelsen av 2000-tallet, der falt også forbruket mest.
– Hvis verdien på boligen faller med 1 dollar, så bruker folk fem-syv cent mindre på forbruk, forklarte han.
Gjeldsspøkelset
Samtidig ser forskerne at boligprisene utvikler seg i takt med gjeldsutviklingen. Der hvor boligprisene stiger mest, øker også gjelden raskere enn inntekten.
– Der hvor du hadde størst økning i gjeld over inntekt, der fikk du også størst fall i forbruket senere, sa Anundsen.
Han trakk frem fire faktorer som er fundamentale i forhold til boligprisutviklingen:
Folks inntekter, rentenivå, beholdningen av boliger og befolkningsutviklingen.
– Hvis boligprisene bare vokser og vokser i forhold til de fundamentale forholdene, da skal jeg kalle det for en boble, sa Anundsen.
Ser ingen ubalanse i Norge
Ved å studere disse indikatorene i Norge og USA, finner han ikke den samme oppbyggingen av ubalanser som man hadde i USA forut for subprime og finanskrisen.
– Alle de fire indikatorene peker i samme retning, at det var veldig systematiske ubalanser i USA. Nøyaktig samme metode viser ikke de samme tegnene i Norge, sa Anundsen.
Forskeren har studert tallene frem til 2016.
– Det var klare tegn til ubalanser i det amerikanske boligmarkedet på begynnelsen av 2000-tallet. Vi ser ikke de samme tegnene i Norge i den samme perioden, sier Anundsen.
BMW-forgasser
Forskningssjef Erling Røed Larsen i Eiendomsverdi minnet samtidig om at dersom renten skulle stige, så endrer regnestykkene seg.
– Renta er atomknappen pleier jeg å si til studentene mine, sa Larsen.
Han mener renten har samme funksjon i økonomien som forgasseren i en bil. Særlig med tanke på den oppbyggingen av gjeld som har vært i norske husholdninger de senest årene.
– Vi har byttet en litt søt Suzuki-forgasser til en kraftig BMW-forgasser. Nå skal du ikke dytte så kraftig på spaken før det begynner å bite altså, sa Larsen.
Frykter gjeldsoppbyggingen
Også finansminister Siv Jensen er bekymret for den norske gjeldsoppbyggingen.
– Vi har mer enn dobbelt så høy gjeld som disponibel inntekt. Internasjonalt er det bare et fåtall land der gjelden er høyere, sier Jensen på konferansen.
Hun viste til at både OECD og det internasjonale pengefondet IMF har trukket frem den høye gjelden som den viktigste sårbarheten i det norske systemet. Hun viste til at vi flere ganger har erfart at boligpriser og gjeld kan forsterke hverandre.
– Når boligprisene stiger, så stiger som regel også husholdningenes gjeld. Enkelte vil også ta opp mer gjeld for å utnytte det handlingsrommet som verdistigningen på boligen gir, sa Jensen.
Prioriterer avdragene
Finansministeren viste til at jo større og raskere gjeldsoppbyggingen skjer, jo dypere blir den økonomiske nedgangen dersom konjunkturene snur.
– Selv i nedgangsperioder prioriterer de fleste av oss å fortsette å betale avdrag på boliglånet. Hvis mange nok får problemer med å betale avdrag, kan det ramme norsk økonomi som helhet, sa Jensen. For når folk prioriterer avdrag i stedet for forbruk, vil det ramme inntjeningen til norske bedrifter.
– Historisk har bankene tapt mer på utlån til bedrifter, hvis tapene blir store kan det svekke bankenes evne til å gi nye lån, sa Jensen.
Hun viste til at strammere utlånspraksis overfor bedriftene igjen kan forsterke det økonomiske tilbakeslaget.(Vilkår)