Den siste tiden har inflasjon og rentesetting blitt heftig debattert i DNs spalter. Et tema som ikke har vært så fremtredende er hvordan renten virker gjennom boligmarkedet i Norge, et land med høy selveierandel, høye boligverdier og en særnorsk ekstremt lav fastrenteandel på boliglån.
I Norge, hvor bare én av 20 har fastrente på boliglån, vil det være renteoppgangen som merkes hardest på husholdningenes lommebøker.
Økte rentebetalinger kan tvinge boligeiere til å kutte i mat- og fritidsbudsjetter. Det er resultatet av at vi må betale for gammel moro.
Fra mediene kan en få inntrykk av at inflasjonen plutselig har gjort oss fattige. Ser vi derimot på forskningsinstituttet Sifos budsjetter for husholdningenes utgifter opp mot endringene i lønn, så har de fleste mer å rutte med nå enn hva vi hadde før koronaen, dersom vi ser bort fra renter og utgifter til bolig.
Det samme resultatet får vi om vi ser på SSBs konsumpristall. Riktignok har utgifter til mat og strøm steget mye mer enn vi er vant til, og det har lagt ekstra stein til byrden. Men for husholdninger er det renteøkningene i seg selv som enten direkte eller indirekte merkes hardest på lommeboken.
Bakgrunnen er at boligprisene over lang tid har steget mer enn lønnsutviklingen. Mye av denne merøkningen i boligprisene kan forklares ved hjelp av lave renter. Under koronaen satte Norges Bank styringsrenten ned til null, og vi fikk utlånsrenter ned til under to prosentpoeng. Dette bidro til tosifret boligprisvekst mange steder.
Denne prisveksten kom på toppen av allerede høye boligpriser.
Styringsrenten har nå steget til 2,75 prosentpoeng, nivåer vi må 14 år tilbake, til rett etter finanskrisen, for å finne maken til.
I løpet av disse årene har boligprisene i Norge økt med 90 prosent og boligprisene i Oslo har økt med 130 prosent. I den samme perioden har lønningene kun økt med 64 prosent. Prisøkningen var ikke så merkbar mens rentene var lave, men nå merkes boligprisstigningen for fullt.
Ettersom boligprisene ikke inngår i SSB sitt mål på inflasjon, konsumprisindeksen (KPI), blir boligprisene ofte ikke medregnet når vi snakker om prisstigning. Dette til tross for at boligprisveksten – når vi ser bort fra prissvingninger – er inflasjon god som noen. I stedet for boligpriser benytter SSB kvalitetsjusterte husleier i kpi
Grunnen er at SSB ønsker å måle kostnadene knyttet til konsum, ikke til anskaffelse, men det kan gi problemer når vi diskuterer rentesetting.
Forholdet mellom leieprisene og boligprisene er avhengig av renten, på en slik måte at leieprisene går lite opp sammenlignet med boligprisene når renten settes ned – og motsatt. Dette medfører at inflasjonen underrapporteres i perioder der renten settes ned, og overrapporteres i perioder der renten settes opp. Den underliggende prisveksten som er akkumulert i boligprisene, «frigjøres» derfor når rentene settes opp.
Dette ser vi i leieprisene på nye leieavtaler som i løpet av det siste året har steget med mer enn ti prosent i de store byene. Ironisk nok kan altså økte renter føre til målinger som viser økte kostnader i boligmarkedet – økte leiepriser – på tross av at boligprisene og byggeaktiviteten har gått ned.
På grunn av hvordan SSB beregner husleien i KPI og prisreguleringen i husleieloven vil det ta noe lengre tid før vi ser hele denne effekten i kpi
Poenget er der uansett fortsatt: Når renten settes opp, ser vi effektene av gammel moro. For leietagere kan bokostnadene gjerne være tre-fire ganger så store som kostnadene til for eksempel mat. Da skal det veldig godt gjøres at økningene i disse kostnadene ikke skal veie tyngst.
Kostnader måles tross alt best i kroner og ikke i prosenter.
En annen kanal fra renter, via boligmarkedet, til husholdningenes konsum og dermed inflasjon, går gjennom boligprisene:
- Når boligprisene går opp, føler husholdningene seg rikere og er villige til å redusere sparingen og øke annet konsum, for eksempel ved hjelp av videre opplåning.
- Om boligprisene faller på grunn av økte renter, kan husholdningene begynne å føle seg fattigere, og senke forbruket sitt. Dette kaller vi formueseffekten, og på grunn av høy selveierandel blant husholdningene og generelt høye boligverdier, er det grunn til å tro at denne effekten kan være ganske sterk i Norge.
Virkningen fra denne formueseffekten på inflasjon er kronisk vanskelig å forutse, da det ikke bare krever at en må treffe på boligprisutviklingen, en må også forstå hvordan husholdningene responderer.
Her er det mye psykologi og selvforsterkende effekter i spill. Sånn sett kan det være lurt av sentralbanken å trå forsiktig.
Det er enkelt å drive boligprisene opp og dermed holde forbruket og den økonomiske aktiviteten høy ved å senke rentene. Det er betydelig vanskeligere å reversere denne prosessen, men før eller senere må en betale for gammel moro.
For ordens skyld: Are Oust er medeier i eiendomsselskaper som investerer i både bolig- og næringseiendom.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.