En kameratgjeng fra Tønsberg har på få år bygget opp en eiendomsvirksomhet med flere hundre millioner kroner i omsetning. Ifølge selskapet har det nå 1000 leiligheter under planlegging med antatt utsalgspris på over syv milliarder kroner. Den raske veksten har også gitt en rask gjeldsoppbygging.

Nå vil selskapet hente ytterligere 200 millioner kroner i obligasjonsmarkedet. Obligasjonslånet er forventet å få en rente på over ni prosent og løpetid på fire år.

– Dette er kapital som skal sikre vår videre vekst og samtidig sikre eiersituasjonen slik den er nå, sier akkvisisjonssjef Anders Bakken Eriksen (33) som er en av tre gründere og medeiere i Bonum.

Vanlig gearing

Bonum har per i dag en rentebærende gjeld på over 400 millioner kroner og vil etter innhenting av penger ha en gjeldsgrad på rundt 80 prosent, ifølge Eriksen.

– Dette er helt vanlig gearing for selskaper som driver med utvikling av eiendom. Veldig mye av denne gjelden forfaller om kun kort tid når boliger som er under bygging leveres. Så fort boligen er ferdig og overleveres, så forsvinner byggegjelden, sier Eriksen.

Han viser til at Bonum per i dag sitter med prosjekter med estimerte utsalgspriser på over syv milliarder kroner.

Brukes som egenkapital

Bonum og dets prosjektselskaper har pådratt seg gjeld på over 400 millioner kroner går det frem av en fersk presentasjon i forbindelse med at selskapet vil hente ytterligere 200 millioner kroner i obligasjonsmarkedet. Obligasjonslånet har en forventet rente på over ni prosent og løpetid på fire år.

Ifølge Eriksen vil obligasjonslånet brukes som egenkapital i forbindelse med prosjekter som også skal finansieres med banklån.

– Hvorfor vil man heller betale ni prosent rente enn tre-fire prosent i banken?

– Dette er et alternativ til å hente inn penger på andre måter, dette er i praksis egenkapital, så det kommer i tillegg til banklån, sier Eriksen.

- Så fort boligen er ferdig og overleveres, så forsvinner byggegjelden, sier akkvisisjonssjef Anders Bakken Eriksen i Bonum.
- Så fort boligen er ferdig og overleveres, så forsvinner byggegjelden, sier akkvisisjonssjef Anders Bakken Eriksen i Bonum. (Foto: Girl Crush)

Ingen pant

Han viser til at obligasjonseierne ikke får pant i eiendommene som er vanlig ved banklån, men i et holdingselskap som ligger på toppen av eierstrukturen i Bonum. Dersom Bonum ikke klarer å innfri gjelden, overtar obligasjonseierne selskapet.

– Så vi ville jo aldri gjort dette hvis ikke vi var trygge på at dette er en fornuftig vei å gå. Vi vet at det kommer så mange prosjekter her med solid avkastning, at vi er trygge på at dette er en sunn finansieringsmåte der vi er nå i forhold til å gi gass videre, sier Eriksen.

– Det er fort gjort å tenke at dere sliter litt når dere må låne penger i markedet til disse betingelsene?

– Det er heller motsatt, at vi ser at her er det så mange muligheter at vi bare må klemme til å fortsette å investere å bygge videre på det vi har kommet godt i gang med. Det er effektiviserende å ta større og større prosjekter, og da kreves det åpenbart mer kapital, sier Eriksen.

Masse prosjekter

I fjor omsatte virksomhetene i Bonum-systemet for 260 millioner kroner, med et overskudd på 93 millioner kroner før skatt.

– Det kommer hver uke prosjekter inn her som vi har lyst til å kjøpe, vi må bare få mer fleksibilitet for å få kjøpt de gode prosjektene, sier Eriksen.

Han frykter ikke noe stort overskudd av nye boliger i markedet over sommeren slik enkelte boligeksperter spår.

– Veldig mye av det som kommer, er allerede solgt. Det er ikke sånn at alle disse boligene bygges på spekk uten å ha salgskontrakter i den andre enden. Så vet man ikke hvor mye som er kjøpte av investorer og skal ut i andre enden, men vi er ikke veldig bekymret, sier Eriksen.

Kameratgjeng

De tre kameratene fra Tønsberg startet med å kjøpe og renovere leiligheter mens de studerte.

– Det startet med at vi synes det var fascinerende med eiendom, at man kunne ta noe og gjøre det finere og bedre og få mer penger for det. Vi likte konseptet, sier Eriksen.

Bonum ble etablert i 2011 og skjøt for alvor fart i 2013 etter kjøp av råloftene til et borettslag på Rosenhoff som ble bygget om til 25 leiligheter. Det er fortsatt Eriksen og de to medgründerne som eier selskapet som nå har vokst til rundt 60 ansatte. Flere i kameratgjengen jobber også i ledelsen i Bonum.

Dette byggeprosjektet i Grønlandsleiret i Oslo venter Bonum å selge for 95.000 kroner per kvadratmeter.
Dette byggeprosjektet i Grønlandsleiret i Oslo venter Bonum å selge for 95.000 kroner per kvadratmeter. (Foto: Eve)

– Vi er den samme kameratgjengen enda og det fungerer egentlig veldig bra. Vi har lagt om strategien litt, tidligere gjorde vi en del entreprise, nå er vi mer en typisk eiendomsutvikler, sier Eriksen.

Så langt er rundt 250 boliger overlevert nye eiere ifølge akkvisisjonssjefen.

– Hvis man leverer boliger som er gode og skiller seg fra mengden, tror vi det er gode muligheter for å tjene penger på dette også fremover, sier Eriksen.

Høy rente

– Det er ganske høy rente. Det er åpenbart et høyrisikolån, det er en av de aller høyeste «spreadene» vi har sett i det nordiske høyrentemarkedet i år, sier sjef for kredittanalyse Ole Einar Stokstad i DNB Markets.

Han viser til at det ikke er uvanlig å hente penger på denne måten i stedet for å gjøre en kapitalutvidelse som innebærer at de eksisterende aksjonærene vil få vannet ut sine eierandeler. Da krever også obligajonsinvestorene en avkastning på nivå med det de får i aksjemarkedet.

Det er Pareto som er tilrettelegger for Bonums obligasjonslån som er forventet få en kupongrente på tre måneders pengemarkedsrente med et tillegg på 800 basispunkter (åtte prosentpoeng).

– Men det er klart at den finansielle risikoen for selskapet øker jo, men sjansen for å bli enda rikere øker også, sier Stokstad.(Vilkår)