Høsten er høysesong for studenter, nyansatte og flere til å finne seg hybel eller leiebolig.

For å unngå å bli lurt, misforståelser eller tabber i en stressende og tidkrevende boligjakt har DN snakket med to eksperter om tips og råd til før og under leieforholdet.

1. Les leiekontrakten nøye

Selv om det virker som en selvfølge, er dette noen av sakene Leieboerforeningen oftest behandler, forklarer advokatfullmektig Saman Sher.

– Jeg anbefaler leietagere å lese leiekontakten grundig. Vær sikker på at du har forstått alle begreper og helheten i det som står der, sier hun.

Line Charlotte Høgh, som er medarbeider i rettshjelpsordningen Juss-Buss, understreker at man ikke må være redd for å spørre utleier dersom det er noe man ikke forstår i kontrakten.

– Ofte presenterer utleier en kontrakt som leietager automatisk tenker den må godta. Det er viktig å huske at man selv også er en avtalepart og kan påvirke innholdet, sier Høgh.

2. Sørg for egen depositumskonto

Etter husleieloven skal utleier opprette en egen depositumskonto.

Høgh sier at de ofte ser tilfeller der dette ikke er blitt gjort, og legger til at dette er en av de vanligste formene for «utleiesvindel» som de jobber med.

– Flere utleiere bruker sin egen brukskonto. I disse sakene ser vi at leietager oftere kan oppleve vanskeligheter med å få tilbakebetalt depositum når de flytter ut, sier hun.

Kontoen skal opprettes i leietagers navn, men det er utleier som skal ta ansvaret for kostnader og at det blir gjort. Begge parter må akseptere kontoen.

Dersom utleieren din allerede har depositumet på brukskonto er det mulig å løse dette ved å «bo opp» beløpet.

– For å unngå å be om pengekrav kan leietager i slutten av leieforholdet la være å betale leie. Etter rettspraksis er dette lov, sier Sher.

3. Lær forskjellen på bindingstid og oppsigelsestid

I leiekontrakten oppgis det som regel både bindingstid og oppsigelsestid for leieforholdet.

– Dette er noe vi ser at folk fort blander. Ofte får leietager bare med seg oppsigelsestiden, sier Høgh.

Bindingstid er tiden du må bo i boligen før du kan gi en oppsigelse, mens oppsigelsestid er tiden du må fortsette å betale leie etter at du har sagt opp. Etter loven er sistnevnte som hovedregel tre måneder, men det er også avtalefrihet til å bli enig om et annet tidsforløp.

– Vanligvis er bindingstiden ett år. Mange får sjokk når de skjønner at leien er uoppsigelig denne perioden, sier Sher.

Hvis utleier sier at forholdene er mulig å løse underveis i boforholdet, er dette noe Høgh ber folk ikke høre på.

– Ha alle deler av avtalen skriftlig og dokumenterbart på forhånd, og vær nøye med hva du skriver under på. I noen tilfeller er det bare lov å si opp i mai – har man avtalt dette er man bundet, sier hun.

4. Ta bilder ved innflytting

For å kunne dokumentere at boligen er i den samme tilstanden når du flyttet ut, som da du flyttet inn, er det lurt å dokumentere boligens tilstand med bilder.

– Ved innflytting er det lurt å fotografere alle småskader, gjenstander og detaljer. Da har du bevis dersom utleier for eksempel skulle mene at spikerhullene i veggen kom etter at du flyttet inn, sier Høgh.

Både leietager og utleier kan legge dokumentasjon i en innflytting- og utflyttingsporotokoll, som undertegnes av begge parter. Dette er en god måte å bevare dokumentasjon på dersom det skulle oppstå uenigheter.

– Etter loven skal boligen leveres tilbake i samme stand som ved overtagelsen, bortsett fra vanlig slitasje. Har du som leietager ikke noen dokumentasjon kan du risikere at utleier forsøker å ta depositumet, sier Sher.

5. Sett deg inn i regelverket for leieøkning

Ulovlig oppjustering av leiepris er et tilfelle både Høgh og Sher sier leietagere ofte møter på. Hvis utleier for eksempel sier at leien må økes på grunn av at felleskostnadene i sameiet har økt, er det flere som ikke vet at dette er ulovlig.

– Mange godtar leieøkning fordi de ikke kjenner lovene, men det er kun to måter å øke leien på – og det er i tråd med konsumprisindeksen, som er én gang i året, eller gjengs leie, som er hvert tredje år, sier Sher.

I tillegg er utleier forpliktet til å varsle om leieøkning i god tid.

– Dette er noe utleier ofte bommer på. Varslingstiden er ofte lenger enn man tror. Som leietager kan det også være lurt å sjekke når det sist var leieøkning og hvordan dette skjedde, sier Høgh.

6. Reklamer hvis det ikke er vasket

Det er lite hyggelig å komme til sitt nye hjem, og møte skitne gulv og støvete kroker. Skulle dette skje har du som leietager krav på erstatning.

– Men da må man huske å reklamere til huseier innen to uker. Ta bilder og dokumenter hvor skittent det er med én gang du flytter inn, sier Sher.

For å ha bevis er det lurt å sende reklamasjonen via epost til utleier.

– Skriv ned hvor lang tid du selv har brukt på å vaske, og hvor stort området er som du har vasket. Dette kan du sende inn sammen med bildene, sier fortsetter Sher.

7. Spør tidlig om boligskavanker

Skulle du oppdage mugg og fukt i boligen, kan det fort bli uenighet om det er du som ikke har luftet godt nok, eller om det er leiligheten i seg selv som har skylden.

For å være på den sikre siden anbefaler Høgh alle å skaffe seg innboforsikring.

– Hvis det utvikler seg et muggproblem i leiligheten, som utleier må fikse, får du ikke nødvendigvis erstatning for skadene på dine eiendeler, som sofa og seng, sier hun, og fortsetter:

– Det lurt å spørre utleier før kontraktsignering om luftemuligheter og om det har vært problemer med mugg, fukt eller andre skader tidligere.

8. Dra på visning og vær tydelig med utleier

Både Høgh og Sher anbefaler boligleteren å dra på visning for å kunne danne seg et helhetlig inntrykk av boligen. Har du ikke mulighet til dette, eller leter etter et sted å bo i en annen by, anbefaler de følgende:

– Få en venn til å dra på visning for deg, og forsøk å få så mange detaljer om leiligheten som mulig fra utleier. Spør gjerne om flere bilder, sier Høgh.

– Og ha alt skriftlig og dokumenterbart. Send utleier en epost om det er noen mangler ved boligen som du hadde oppdaget på visning. Da legges bevisbyrden over på han eller henne, sier Sher.

Dersom du for eksempel venter på svar til å komme inn på et studie, sier Høgh man bør være tydelig på dette.

– Vær obs på forventningene du skaper hos utleier. Vi har ofte tilfeller der leietager forhandler om inngåelse av en leieavtale, for deretter å ikke komme inn på ønsket studie. Da kan det bli uenighet om avtalen er inngått eller ikke, sier hun.

Har «skaden allerede skjedd», der du er i konflikt med utleier, kan du blant annet kontakte Juss-Buss, Leieboerforeningen, Jussformidlingen i Bergen eller Jusshjelpen i Nord-Norge.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.