Utleiemarkedet både i boligmarkedet og næringseiendom har hatt tidenes år med høy leieprisvekst. Leieprisene for utleiebolig har økt med 7,5 prosent på ett år i storbyene. På ett år har leieprisen i Oslo økt med 6,5 prosent, mens i Trondheim har leieprisen økt med hele 13,6 prosent.

Leieprisene for kontorlokaler, målt ved signeringsdato, har økt med 14 prosent.

Fremover kan vi se at leieprisene for bolig og næring går i to vidt forskjellige retninger. Vi venter et fall i snittleieprisen for kontorlokaler i år, mens leieprisen for bolig kan fortsette å øke.

Sara Midtgaard
Sara Midtgaard (Foto: Per Thrana)

Hvordan er så det mulig?

Jo, først og fremst fordi leieprisen for kontor og bolig har forskjellige drivere. Det vil si at det er forskjellige forhold som preger hvilken retning de respektive leieprisene beveger seg.

La meg starte med kontormarkedet, som legger bak seg et år med frisk leieprisvekst. Leieprisveksten har trolig reddet kontormarkedet for et større verdifall i fjor ettersom lange renter har tatt seg godt opp det siste året. Hvorfor har leieprisen økt såpass mye?

Det må ses i sammenheng med flere forhold, men den viktigste er denne: Høy sysselsettingsvekst. Arbeidsmarkedet i Norge har vært hett det siste året. Bedriftene har slitt med å finne ansatte for å opprettholde produksjonen samtidig som at arbeidsledigheten har vært rekordlav.

Innenfor kontorjobber var den årlige sysselsettingsveksten i annet kvartal i fjor 5,8 prosent, og i tredje kvartal 4,7 prosent.

Fremover ser det imidlertid mørkt ut. Budskapet i Norges Banks regionale nettverk-rapport og Forventningsundersøkelse er klart. Vekstutsiktene for økonomien er negative, og fremover ventes et fall i sysselsettingsveksten.

Vi i Handelsbanken Capital Markets har en prognose på at sysselsettingen ved utgangen av dette året vil være 1,5 prosent ned fra dagens nivå. Sist sysselsettingen falt med mer enn én prosent, med unntak av i pandemien, var under finanskrisen. Da falt leieprisene godt over ti prosent.

Forskjellen mellom nedgangskonjunkturen under finanskrisen og den ventede resesjonen i norsk økonomi, er at bank og finans ble spesielt hardt rammet under finanskrisen. Dermed tror vi ikke leieprisene faller over ti prosent denne gangen, men heller med vel fire prosent.

Dersom leieprisveksten i år ender med å bli den samme som i fjor, vil hele verdifallet på næringseiendom vært unnagjort, gitt at avkastningskravet økter til 4,35 prosent, slik vi tror. Sånn vi ser det, er det imidlertid svært lite sannsynlig, gitt at norsk økonomi er på vei inn i en resesjon med fall i sysselsettingen.

Over til boligmarkedet. Boligprisene har falt i løpet av høsten, mens leieprisen har gått i motsatt retning. Det er bred enighet om at boligprisene skal videre ned. Men leieprisen har økt særlig i byene, og vi venter at den fortsetter å stige.

På ett år har leieprisene i Oslo økt med vel seks prosent, mens i Stavanger har de økt med hele 15 prosent. Det må ses i sammenheng med både høy netto innvandring grunnet både flyktninger fra Ukraina og arbeidsinnvandring, i tillegg til at det er begrenset antall utleieboliger.

I fjor kom det over 35.000 flyktninger fra Ukraina. UDIs mellomscenario viser 30.000 til 50.000 nye flyktninger i år. Det blir dermed ikke en mangel på etterspørsel etter utleieboliger med det første. I tillegg er det for få utleieboliger, spesielt i Oslo. Redusert krav om egenkapitalandel for sekundærboligkjøp, fra 40 prosent til 15 prosent, kan imidlertid bidra til å øke etterspørselen etter sekundærbolig for utleie.

Det vil uansett ikke være nok til å forhindre videre leieprisvekst det neste året.

Som regel ser vi at leiepris og boligpris går i hver sin retning: Når boligprisene faller, stiger leieprisene, og omvendt. Når færre vil inn på eie-markedet, blir det høyere etterspørsel etter leieboliger. Det motsatte vil naturlig nok skje dersom alle heller vil kjøpe sin egen bolig.

Det kommende året synes det å være bred enighet blant økonomer og også Eiendom Norge at boligprisene skal videre ned som et resultat av økte renter. Men leieprisene vil trolig gjøre det motsatte.

Resesjon og fall i sysselsettingsveksten tar ikke knekken på dette utleiemarkedet, i en situasjon hvor nettoinnvinningen er så høy som den er.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.