Etter at boligmarkedet hentet inn mye av fjorårets prisfall første del av året, har prisene roet seg betraktelig, og i Oslo vil det ikke ta seg opp med det første, mener sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
– Hvis du kjøper en bolig i Oslo i dag, er prognosen vår at du må vente i nesten to år for å få solgt den for samme pris. Hvis du legger til en meglerkostnad på rundt 100.000 kroner, tar det kanskje ytterligere et halvt år før du går i null.
For å være sikker på å unngå tap, tror hun man må vente enda lenger.
– Man må eie en Oslo-bolig i fire-fem år for å unngå å tape penger, hvis man kjøper nå, sier Macic.
Selv ville hun ikke investert i bolig i hovedstaden nå.
– For å bo i boligen selv ville jeg kjøpt hvis jeg hadde tenkt å bo der en stund. Men jeg ville ikke kjøpt nå hvis jeg visste at jeg måtte selge om mindre enn tre år. Legger du til meglerutgifter og andre transaksjonskostnader som dokumentavgift, ved å flytte inn og ut av en bolig, går vinningen går opp i spinningen, mener Macic.
«Lavere ved utgangen av 2019»
Prognosesenteret venter en svakt negativ prisvekst de siste månedene i år og neste år, slik at boligprisene ved utgangen av 2019 er lavere enn i dag.
Grunnet høyt salg av boligprosjekter i det brennhete markedet i 2016 venter Macic at ferdigstillingen av nye boliger kommer til å øke fra nå og utover 2019, noe som gir boligkjøperne mye å velge i.
Økte renter og lavere befolkningsvekst taler også for svakere priser i denne perioden, påpeker sjeføkonomen.
Macic tror Oslo og andre store byer som Trondheim kommer til å få en mer negativ prisutvikling enn andre steder i Norge.
– Andelen som er veldig høyt belånt i forhold til inntekt er høyest i Oslo, påpeker Macic.
Macic mener likevel at de som kjøper bolig for å bo i den selv som sin primærbolig ikke trenger å bekymre seg, men hun råder førstegangskjøpere til å tenke nøye over belåningsgraden sin, og ikke tøye strikken for langt.
Hun mener også at det er svært viktig å tenke over hvor lenge man har tenkt til å bo i boligen.
– Jo lenger tidsperspektiv du har på kjøpet, jo sikrere er det. Jeg hadde vært mest bekymret dersom jeg vurderte å kjøpe kun for å investere eller spekulere, sier Macic.
Rekordmange boligsalg
Administrerende direktør Grethe Meier i Privatmegleren venter i likhet med Macic at boligprisene i hovedstaden blir svake i 2019.
– Men i 2020 blir det for lite boliger på markedet grunnet fallende igangsetting, og da vil prisene stige igjen, sier Meier.
Mandag legger Eiendom Norge frem den landsomfattende bruktboligstatistikken for oktober.
Meier påpeker at det er vanlig at prisene faller rundt én prosent i oktober, og tror fasiten vil vise noe tilsvarende nå.
Men selv om prisstigningen uteblir, fortsetter den høye aktiviteten i boligmarkedet, understreker Meier.
– Denne måneden har overrasket meg mest av alle måneder i boligmarkedet noensinne. Selv om børsene faller og rente skal opp, har vi aldri solgt mer i en oktober måned. I 2016 var det mye kupping, og folk sov i kø utenfor salgsstart på nyboligprosjekter, likevel får vi større salgsvolum nå. Forstå det den som kan, sier Meier.
Eneste forklaring Meier ser, er en sterk norsk økonomi, med høy sysselsetting og en lønnsvekst som tar unna for renteøkninger.
Siste bruktboligrapport fra Eiendom Norge viser at bruktboligprisene på landsplan per september er 2,7 prosent høyere enn for ett år siden. Samme rapport viser at Oslo-prisene er 4,1 prosent høyere enn for ett år siden. Men fortsatt er de 6,3 prosent lavere enn forrige pristopp fra februar 2017.
Frykter «hard» prisvekst
Administrerende direktør Terje Buraas i DNB Eiendom venter også rekordmange salg for en oktobermåned på landsplan, selv om han mener det ligger an til flat prisvekst.
– Det samme ser det ut for i Oslo, mens salget i de andre store byene ligger på gjennomsnittet for de siste tre årene, sier Buraas.
Samtidig går salgene relativt tregt, ifølge Buraas.
– Markedet er også ekstremt prissensitivt. Legger du ut en eiendom litt for høyt, skjer det ingen ting. Settes prisen på eiendommen litt ned, kommer det folk og den går fort, sier Buraas.
Typiske leieobjekter selges det få av, mens enheter der man typisk skal bo selv går unna, ifølge Buraas. Han sier dette også gjelder for nybygg, der fireroms og større treroms går først.
– Spekulantene er nesten fraværende i nybyggmarkedet.
Buraas venter flate priser i Oslo og Norge i 2019, men tror ikke prisene skal ned.
– Jeg begynner å bli litt bekymret for at vi får for få objekter til salgs i Oslo fremover. Flere utbyggere må legge ut prosjekter i byen for å unngå en ny hard vekst om et år eller to, sier Buraas.
«Lønnsomt å investere i Oslo»
Administrerende direktør Hedda Ulvness i Eie eiendomsmegling gleder seg også over sterkt salg i oktober.
– Men salgene er forbeholdt de boligselgerne som har realistiske prisforventninger. Meglerne må nå i mye større grad forhandle seg frem til endelig avtale, og det er boligkjøperne som har forhandlingsmakten. Det er først når siste ukers prisfall er hensyntatt i salgsprisen at megleren får partene til å enes, sier Ulvness.
Hun forventer god aktivitet også i november, fordi flere tar sikte på salg før årsslutt.
– Når dette er sagt, forventer vi å få et boligprisfall i oktober og videre ut året, men det er imidlertid ingen grunn til panikk. Dette er helt normalt og i henhold til den normale årssyklusen, sier Ulvness.
Ulvness mener i likhet med Macic at man bør være varsom med å investere i boligmarkedet for kortsiktig vinning.
– Man bør normalt uansett ha minimum to-tre års perspektiv på en eiendomsinvestering, sier Ulvness.
Selv om befolkningsveksten er avtagende, er det fortsatt et sterkt generelt ønske om å eie egen bolig, påpeker Ulvness.
– Kombineres det med en tydelig urbaniseringstrend, vil det fortsatt etter mitt syn være lønnsomt å investere i bolig i Oslo. Rammevilkårene er nå nokså forutsigbare, lånevilkårene ligger fast mens den svakt stigende renten avhjelpes av forventet sterk lønnsvekst, sier Ulvness.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.