Den siste tiden har flere utenlandske aktører rettet oppmerksomhet mot det norske boligmarkedet.

Organisasjonen for økonomisk samarbeid og utvikling (OECD) er blant aktørene som har uttrykt bekymring for boligmarkedet. OECD viser i en rapport til at boligprisene i Norge er urovekkende høye, sammenlignet med leiepris- og inntektsnivå. Organisasjonen viser til at en rask priskorreksjon kan få alvorlige konsekvenser for husholdninger og være kritisk for Norges økonomiske utsikter.

Seniorøkonom Kjetil Martinsen i Swedbank.
Seniorøkonom Kjetil Martinsen i Swedbank. (Foto: Swedbank)

Analytikere i Norge som DN har snakket med har imidlertid liten tro på at nedgangen i boligmarkedet vil spre seg til andre deler av økonomien.

– Norsk økonomi tåler en korreksjon fordi alle signaler peker på at nedturen vil holde seg i boligmarkedet. Det er lite eller ingenting som tyder på negative smitteeffekter verken i den løpende veksten, arbeidsmarkedet, forbrukertilliten, forbruket eller noe annet, sier seniorøkonom Kjetil Martinsen i Swedbank til DN.

Tror økonomien tåler boligprisfall

Grunnen til at negative smitteeffekter uteblir, er at nedgangen i boligprisene er tilbuds- og kredittdrevet, ifølge ham.

– Vår analyse er at det er en kombinasjon av stor tilbudsvekst av særlig leiligheter i sentrumsnære områder og kredittbegrensninger som følge av den nye boliglånsforskriften, sier Martinsen.

Boligprisfallet vil medføre at boliginvesteringene faller, og nyboligsalget viser allerede en kraftig nedgang, påpeker seniorøkonomen. Utenom dette mener Martinsen at smitteeffektene på andre deler av økonomien vil være små.

– Vi tror norsk økonomi tåler fallet i boligprisene og boliginvesteringene godt. Men husholdningene har mye gjeld, og konsekvensene ved en ordentlig nedtur i norsk økonomi øker i takt med gjeldsbelastningen, sier han.

Tre husholdningsgrupper rammes

Swedbank mener det er tre husholdningsgrupper som rammes av boligprisfallet.

  • De som kjøpte på topp og må innse at deler av egenkapitalen er borte.

– De kommer ikke til å miste jobben, så inntekten vil fortsatt være på plass, men de vil nok føle et visst behov for å spare mer, sier Martinsen.

  • Den gruppen som nå har kjøpt en ny bolig, med levering om et eller to år, og som ikke har solgt sin nåværende bolig.

– Disse har låst inn kostnaden for sin nye bolig, men ser at verdien på sin nåværende faller. Som en konsekvens, vil egenkapitalen kunne falle og gjelden øke. Også disse kan tenkes å være litt mer sparsommelige med i sitt forbruk, sier Martinsen.

  • De som har brukt boligprisoppgangen til å finansiere økt forbruk, som for eksempel bil, oppussing og så videre.

Innstrammingsrisiko

Martinsen venter ikke at boligprisfallet fører til en nedtur i norsk økonomi, men tror det vil bli noe svakere konsum fremover som følge av de tre utsatte husholdningsgruppene.

– Hvis vi mot formodning opplever at husholdningene strammer kraftig inn på forbruket, kan det få større konsekvenser for norsk økonomi. Da kan det fort skje at butikker mister omsetning og dermed misligholder lån, sier han.

Mesteparten av bankenes tap kommer av mislighold av bedriftslån, mens husholdningene i stor grad betaler ned på boliglånene sine, ifølge Martinsen.

– Gjennom økte myndighetspålagte kapitalkrav, som motsyklisk kapitalbuffer, står bankene nå bedre rustet til å stå i mot nedturer i norsk økonomi. Kapitalkravene har vært bra for sikre finansiell stabilitet, sier han.

Venter høyere boliglånsrenter

Analytikerne i SEB venter heller ingen kollaps i boligmarkedet, og tror ikke nedturen vil ha alvorlige konsekvenser for norsk økonomi.

– Det kommer til å fortsette å falle videre i 2018, ser igangsettelsene ut til å indikere. Men vi ser ikke for oss noe kollaps i det norske boligmarkedet, mye på grunn av de fundamentale forholdene er såpass sterke. Disponibel inntekt er ment å øke videre, sysselsettingen stiger. Nedsiderisikoen er der, men den er ikke så stor, sier makroanalytiker Tobias Danielsen Øgrim i SEB.

Øgrim venter at Norges Bank gradvis vil heve renten fra desember 2018, og at boliglånsrentene vil øke som følge av høyere styringsrente. Han er imidlertid ikke bekymret for at høyere boliglånsrenter vil forverre nedgangen i boligmarkedet.

– Vi er allerede på ganske lave nivåer. Det er en renteheving fra et unormalt lavt nivå. Sånn sett burde det ikke slå så mye ut i boligprisene, sier Øgrim.

– Renten vil fortsatt være lav i en lang periode fremover, selv om det blir litt høyere. Så rentekostnadene i forhold til disponibel inntekt er fortsatt lav, understreker sjefstrateg Erica Blomgren i SEB. (Vilkår)

Bård Bjerkholt: Slik vil fallende boligpriser påvirke norsk økonomi
DNs kommentator Bård Bjerkholt forklarer hvorfor OECD er bekymret for norsk økonomi.
02:09
Publisert: