– Det blir solgt aksjeleiligheter i Oslo stadig vekk fremdeles, og der blir folk fortalt at dette er det samme som et borettslag, men det er det ikke og det må folk være klar over. Dersom det er aksjeloven som gjelder, så er det også helt andre mekanismer i en generalforsamling, sier Olav Kasland, som er fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, med henvisning til konflikten i Bogstadveien 30 Byggeselskap.

Kasland omtaler saken som helt spesiell, og legger til at Forbrukerrådet ikke kjenner til lignende konflikter.

I Bogstadveien diskuteres det heftig om eierselskapet der en rekke beboerne har boligaksjer er aksjeselskap med næring som formål – eller om de driver med bolig, ikke ulikt et boligaksjeselskap.

Boligaksjeselskap er forløperen til det mer kjente borettslaget, men med noen viktige unntak:

Ett av disse er at man i et borettslag kun kan eie én leilighet, der man i et boligaksjeselskap kan kjøpe flere leiligheter dersom vedtektene tillater det. Det kan gi noen enkeltaksjonærer langt mer rett til å bestemme enn andre.

– Jeg tror ikke de tenker «jeg driver et aksjeselskap fra leiligheten min», sier han.

Fra og med 2005 har det vært forbud mot å opprette nye slike, da borettslagsloven trådte i kraft. Dette ble begrunnet med at aksjeloven ikke er egnet til å regulere eie av bolig. Dagens boligaksjeselskap er delvis omfavnet av regler i borettslagsloven.

Styret mot beboere

Forbrukerrådet kjenner godt til saken i Bogstadveien 30 Byggeselskap, som DN tidligere har omtalt: Der frykter Fredrik Staubo at hans første leilighetskjøp er langt mindre verdt om han forsøker å selge, fordi det er brutt ut full konflikt i selskapet han eier boligaksjer i.

Fredrik Staubo med hunden Casper foran Bogstadveien 30, der han eier leilighet. Nå er han redd verdien på hans leilighet er tapt nå som beboere er i full konflikt med boligtoppene Carl Erik Krefting og Odd Ekholt.
Fredrik Staubo med hunden Casper foran Bogstadveien 30, der han eier leilighet. Nå er han redd verdien på hans leilighet er tapt nå som beboere er i full konflikt med boligtoppene Carl Erik Krefting og Odd Ekholt. (Foto: Mikaela Berg)

Konflikten handler om aksjonærenes ansvar for å dekke underskudd i selskapet beregnet til 14,3 millioner, og økte leiepriser. Boligeier Staubo forteller at de økte prisene gjør det svært vanskelig for ham både å selge og å bli boende. De to største aksjonærene i selskapet er eiendomsinvestorene Carl Erik Krefting og Odd Ekholt.

Styreleder Lillian Krogh opplyser til DN at selskapet er å regne som et helt vanlig aksjeselskap med næring som formål, og at alt annet enn å øke kostnadene for dem som bor der ville være i strid med loven.

– Selskapet og selskapets styre kan naturlig nok ikke bryte loven, skriver Krogh i en epost.

Hun viser til en uttalelse fra Skatt øst og et revisorbrev, der det begge steder legges til grunn at Bogstadveien Byggeselskap er et aksjeselskap med næring som formål, og ikke et boligaksjeselskap. Det samme er lagt til grunn i en tingrettsdom fra 2018 mellom aksjonærer og selskapet. Krogh viser også til en vurdering fra jusprofessor Tore Bråthen ved BI, som støtter opp om styrets mening.

Kasland forteller at det er lite de kan gjøre for aksjonærene i den situasjonen de er i, fordi beboerne ikke er å regne forbrukere, men heller aksjonærer.

Burde hatt et bedre vern

At de ikke er forbrukere er nettopp problemet, ifølge Kasland. Forbrukerrådet mener en boligkjøper og selger har rett på et ekstra vern i loven.

– Det som er problematisk er at dette ikke er en vanlig investering folk gjør for å tjene penger, i alle fall ikke de fleste. Dette er hjemmene til folk. Da skal de etter vår mening ha en god og ekstra forbrukerbeskyttelse, sier han.

Selv om Forbrukerrådet ikke direkte kan bistå i saken i Bogstadveien 30, varsler han at de skal undersøke om det er mulig for beboerne i slike leiligheter å få disse konvertert til borettslagsleiligheter.

– Vi kommer til å snakke om lovgiver med dette, for dette kan være et problem for flere.

En helt spesiell sak

Henning Lauridsen, direktør i bransjeforeningen for eiendomsmeglere Eiendom Norge, kjenner ikke saken i Bogstadveien 30 godt og uttaler seg på generelt grunnlag.

Henning Lauridsen, direktør i bransjeforeningen for eiendomsmeglerforetak, Eiendom Norge.
Henning Lauridsen, direktør i bransjeforeningen for eiendomsmeglerforetak, Eiendom Norge. (Foto: NBBL)

– Har man ikke en god og ryddig forvaltning, så er det større risiko for rot. Har man derimot en god forvalter, så vil det være trygt å eie i et slik selskap, sier Lauridsen.

Obos er et eksempel på en slik forvalter for boligaksjeselskaper.

Lauridsen forteller at boligaksjeselskapene er en svært gammel eierform, og at lovgivning rundt bolig er relativt nytt i norsk sammenheng: Den første borettslagsloven kom på 60-tallet, og Lov om eierseksjoner kom på 80-tallet.

– Jeg tror denne saken er helt spesiell, og har ikke tidligere hørt at dette kan være en problemstilling. Det er mange gamle bygårder som er boligaksjeselskap fortsatt, der man har kjøpt og solgt leiligheter på samme måte siden 1920-tallet, sier han.

– Hva burde man sjekke når man kjøper aksjeleilighet?

– Generelt er det ingen særskilte problemer med denne eierformen, men er det en ting man skal sjekke så er det at selskapet har bolig som formål, for å være sikker på at det faktisk er et boligaksjeselskap. (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.