– De som tror at boligmarkedet raskt vil bedre seg i Oslo, undervurderer nok hvor stor andel av potensielle boligkjøpere som nå rett og slett ikke får lån, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN, som har laget en ny analyse av hvilke lånekunder som nå får avslag, men som før kunne få lån.
Bruktboligmarkedet i Oslo som helhet har hatt en prisnedgang på 10,1 prosent siden toppen ble nådd i april. Men nedturen startet allerede i januar for mange leiligheter.
Leiligheter under 45 kvadratmeter har falt til sammen 14,2 prosent fra og med januar til og med oktober, viser statistikk fra Eiendomsverdi.
Dermed satte prisfallet inn umiddelbart etter at finansminister Siv Jensen (Frp) ved nyttår innførte nye boliglånskrav for hele landet og ekstra strenge retningslinjer i hovedstaden.
Flere som frykter at prisfallet blir unødvendig langvarig med ringvirkninger for hele økonomien, har tatt til orde for å skrote de spesielt strenge lånekravene for Oslo.
Finans Norge-sjef Idar Kreutzer ønsker at bankene får gi mer individuelle vurderinger, slik at de oftere kan gi rausere lån enn det forskriften tilsier.
«Umulig å kjøpe»
Reite mener at selv små justeringer i Oslo vil kunne stabilisere boligmarkedet, men tror ikke det er tilstrekkelig å «være litt mindre streng» – altså at de spesielle Oslo-kravene droppes og at bankene får utvise «mer skjønn».
– Store kundegrupper ligger marginalt over kravet om maksimal gjeld. Endres lånetaket i Oslo fra 5 til 5,5 ganger inntekt vil dette muliggjøre kjøp for mange, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN.
Reites bank innførte et krav om 5,5 ganger inntekt i maksimal gjeld våren 2016.
– Den gruppen som merker lånereglene nå, er den som ligger rett over fem i gjeldsgrad og som tross utsikter til inntektsøkning, egenkapital og vilje til å prioritere nedbetaling av gjeld nå ikke får lån, sier Reite.
Han sier det er de yngste kundene som påvirkes sterkest.
– Der er det mange som må strekke seg mot fem ganger inntekt for å kunne kjøpe en gjennomsnittsleilighet, og lånekravene gjør at særlig nye leiligheter er umulig å kjøpe, sier Reite.
Ifølge Eiendom Norge var medianprisen for alle solgte bruktboliger i Oslo i oktober 3,9 millioner kroner. Tilsvarende for landet som helhet var 3,05 millioner kroner.
Reite understreker at det er kravet om maksimalt fem ganger bruttoinntekt i gjeld som rammer boligmarkedet i Oslo, og at regelen stopper både unge førstegangskjøpere med egenkapital, og de som har solid økonomi og ønsker å kjøpe for utleie.
Kravet om mer sikkerhet ved kjøp til utleie har hatt mindre betydning, ifølge kredittsjefens analyse.
– Selv en liten justering på gjeldsgradskrav på primærbolig ville slippe til en betydelig gruppe førstegangskjøpere og unge etablerere og være viktigere enn endring for utleieboliger, sier Reite.
Selv om bankene i dag har et rom for fleksibilitet, så vil ingen bank legge seg nær opp mot brudd mot forskriften, ifølge Reite.
– Samtidig er det uunngåelige unntak som samlivsbrudd og spesielle situasjoner for eksisterende kunder som må prioriteres. Derfor er nåløyet svært trangt for å få avvik for førstegangskjøpere, sier Reite.
Flere banker Dagens Næringsliv har snakket med tidligere har oppgitt at de kun har fraveket boliglånskravene i seks prosent av tilfellene i Oslo etter endringen ved nyttår.
Bekymret for gjelden
Selv om boligprisene har kommet ned, har Finansdepartementet og sentralbanksjef Øystein Olsen fremdeles en stor bekymring knyttet til boligmarkedet:
Det høye gjeldsnivået i husholdningene.
Før omslaget startet i vår, var det en langvarig periode med til dels kraftig oppgang i boligprisene. Det har bidratt til å trekke norske husholdningers gjeldsbelastning opp på et rekordhøyt nivå.
– Det er fortsatt høyere vekst i husholdningens gjeld enn i inntekter. Det kan ikke vare evig, og det gir en sårbarhet i en bred gruppe av husholdninger, sa Øystein Olsen til DN tirsdag.
Mandag sendte Finansdepartementet et brev til Finanstilsynet hvor det ber tilsynet vurdere om boliglånsforskriften skal avvikles etter planen, eller om den bør videreføres eller justeres.
– I vurderingen vil vi blant annet se på hvordan forskriften har påvirket utviklingen i boligprisene og i gjelden til ulike typer husholdninger, sa statssekretær Tore Vamraak (H) i Finansdepartementet til Dagens Næringsliv mandag.
Tilsynet bes også om å hente inn Norges Banks vurdering.
Forskriften trådte i kraft ved årsskiftet og skal etter planen gjelde frem til 30. juni neste år. (Vilkår)