I august falt boligprisene i Oslo for første gang i august – en måned som vanligvis er svært sterk. Den landsomfattende bruktboligprisstatistikken som er utarbeidet av Eiendomsverdi for Eiendom Norge viste at boligprisene på landsbasis steg nominelt med 1,2 prosent i august, mens boligprisene i Oslo falt med 0,3 prosent.

Prisene i Oslo har dermed falt i fire måneder på rad, og de nominelle boligprisene er 7,4 prosent lavere enn i april.

Da tallene kom, ventet flere økonomer at boligprisfallet kom til å fortsette. Vi er bare halvveis i boligprisfallet i Oslo, ifølge analytiker Joachim Bernhardsen i Nordea Markets.

«Begrenset fare»

– Boligprisene vil utvikle seg svakere fremover, men vi tror faren for et bredt boligprisfall er begrenset, skriver Bernhardsen.

En viktig grunn er at det i hovedsak er i Oslo prisene faller, etter kraftig vekst de siste årene. Det er også begrenset risiko ettersom boligprisutviklingen i landet i stor grad har fulgt den modellerte boligprisen til Nordea de siste årene, og Bernhardsen tror det betyr at oppgangen i boligprisene er forankret i grunnleggende forhold.

– Vi ser derfor begrenset risiko for et bredt boligprisfall, skriver han.

Imidlertid ser det også ut til at det blir liten vekst sammenlignet med tidligere år nasjonalt, ifølge Bernhardsen.

Oslo-fenomen

Rapporten beskriver prisfallet i boligmarkedet som et Oslo-fenomen. For hele landet er boligprisene ned to prosent fra toppen i mars, men i Oslo har de gått ned med syv prosent.

– Boligmarkedet har absolutt kjølnet i store deler av landet, men det er kun Oslo-markedet som faller markert, skriver Bernhardsen.

Fallet er heller ikke over, om vi skal tro analytikeren, som spår at det totale fallet vil være mellom 10 og 15 prosent.

– Et fall på inntil 15 prosent er betydelig, men ikke dramatisk, gitt den kraftige boligprisveksten over flere år. Boligprisene i Oslo vil da være tilbake på samme nivå som første kvartal 2016. Det er altså bare deler av den kraftige boligprisveksten over de siste årene som skal reverseres, skriver han.

Må ses i sammenheng

Utviklingen må ses i sammenheng med den kraftige prisveksten som har vært i Oslo i de siste årene, ifølge Bernhardsen.

Oslo har hatt en eventyrlig prisutvikling i de siste årene, og steg 24 prosent på 12 måneder før oppbremsingen startet. Dette førte til strengere krav til bankenes utlånspraksis, og det ble innført særegne Oslo-krav. I Oslo krever man blant annet 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig.

Tall fra Eiendomsverdi tyder på at Oslo-markedet i 2016 ble dratt opp på grunn av en økning i etterspørselen etter bolig som investeringsobjekt, ifølge rapporten. Fra 2011 til 2016 steg snittalderen blant boligkjøpere på små leiligheter fra 33,5 år i 2011 til rett over 36 i 2016.

– Det kan tyde på at eldre kjøpere presset den «vanlige» kjøperen av disse leilighetene ut av markedet i 2016, men at boliglånsforskriften reverserte det, skriver Bernhardsen.

Markedet blir dratt ned igjen når disse kjøperne forsvinner, ifølge rapporten.

– Bortfallet av denne kjøpergruppen er trolig en viktig årsak til nedkjølingen i markedet. Og det er mye som tyder på at nedkjølingen ikke er over. Det er fortsatt mange usolgte boliger i markedet, og lagerbeholdningen øker, skriver Bernhardsen. (Vilkår)

Volkswagen kaster seg på elbilracet
Volkswagen skal samlet ha 80 elektriske biler innen 2025. Her er tre av elbilene som kommer.
00:40
Publisert: