Boligprisene i Oslo har falt 10,5 prosent siden toppen i april, og mange venter at fallet vil fortsette inn i 2018.
Kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN anslår at mange nå har mer enn 85 prosent av boligens verdi i lån. Den viktigste årsaken til det er ikke, som man kanskje skulle tro, at så mange har kjøpt bolig rett før boligprisfallet.
– Det var langt flere som lånte seg opp basert på nye takster og verdivurderinger underveis mot boligpristoppen. De sitter nå med mer enn 85 prosent belåning, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN.
Ifølge boliglånsforskriften må kjøpere av primærbolig ha 15 prosent egenkapital.
Reite anslår at det i hovedstaden er rundt 15.000 husholdninger som nå ikke kan bytte bolig uten å nedbetale lån først.
Reite har sett på antallet boligomsetninger i Oslo, og kommet frem til at rundt 10.000 familier som kjøpte rett rundt boligpristoppen. Men samlet mener Reite det var rundt 30.000 husholdninger som lånte seg opp eller kjøpte i perioden rundt pristoppen.
– Halvparten av disse sitter i lånesaksen til de har nedbetalt gjelden sin, sier Reite.
– Selge før de får lån til å kjøpe
I sin beregning legger Reite til grunn at låntagerne under 35 år som lånte seg opp nær pristoppen har en gjennomsnittsbelåning på 80 prosent, og at alle låntagere som lånte opp i perioden i gjennomsnitt har nær 70 prosent belåning.
For de under 35 år som har lånt opp på høye takster i perioden rett før prisfallet vil gjennomsnittskunden sitte med lån opp mot og over 90 prosent av dagens verdi. Gjennomsnittet for alle kunder som lånte opp nær pristoppen vil nærme seg 80 prosent belåning hensyntatt prisfallet, sier Reite.
– Når man skal bytte bolig, vil banken ta hensyn til usikkerhet i salgssum, så svært mange av disse vil sitte låst i boligen, og må eventuelt selge før de får lån til å kjøpe. Det er derfor svært mange som sitter fast i boligen, sier Reite.
– Folk som er i en marginal situasjon kan rammes av dette hvis de skal bytte bolig. Man får en innlåsingseffekt. Hvis prisene har falt mye kan det være vanskelig eller umulig å få byttet bolig, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk analyse.
Han mener dette kan gjøre det ekstra vanskelig for folk som må flytte for eksempel fordi de er oppe i et samlivsbrudd eller skal skifte jobb.
– Men blir man sittende med boligen er det i prinsippet ikke noe problem. Da kan man bare ri stormen av. Fordi vi tror prisene skal opp igjen, sier Benedictow.
Flere nedbetaler ekstra på lånet
I tillegg peker Reite på en annen faktor han mener er kritisk.
– Av husholdningene som har vent seg til å låne opp jevnlig på økt boligverdi er det mange som nå vil få en bråstopp i forbruket. De kan risikere at forbruksgjeld de har vent seg til å innfri i boliglån nå må betjenes med langt høyere rente. De får både en stopp i muligheten til å leve av boligen, og økte kostnader samtidig, sier Reite.
Situasjonen er verst for de unge, påpeker Reite:
– Skal du bo lenge i boligen er konsekvensen av å sitte med for høy belåning til å kunne bytte bolig liten. Du kan betale avdrag, og i løpet av noen år ha full fleksibilitet uten å forutsette prisvekst. Men samtidig er det mange av de unge som har kjøpt boliger med kort tidsperspektiv, og den gruppen er mer utsatt nå, sier han
Reite sier at behovet for å betale mer avdrag for å opprettholde fleksibilitet synker inn, og at det er en mer sunn holdning til avdrag når boligprisene flater ut og faller.
– Vi merker at det er flere kunder som nå øker nedbetalingen av lån, og at troen på at boligprisveksten skal skape handlingsrom i økonomien avtar. Antallet kunder som betaler ned ekstra på lån er økt kraftig de siste månedene, sier Reite.(Vilkår)
