Den bratte renteoppgangen har vært ren gift for det svenske eiendomsselskapet SBB, som de siste årene har vokst kraftig ved hjelp av tung belåning. Fra kurstoppen for halvannet år siden har b-aksjen falt nesten 90 prosent på Stockholm-børsen.
Mandag sender en nedgradering fra S&P Global Ratings b-aksjen ned 15 prosent og d-aksjen ned 25 prosent. Ratingbyrået har justert ned den langsiktige kredittratingen til BB+ fra tidligere BBB-, som innebærer at selskapet går fra såkalt «investment grade» til «high yield» eller «junk». Den kortsiktige kredittratingen av SBB er justert ned fra A-3 til B.
S&P vurderer også utsiktene som negative. Det gjenspeiler muligheten for en nedgradering med ett hakk over de neste seks til tolv månedene hvis SBB ikke sikrer tilstrekkelig finansiering for å møte de kommende kortsiktige finansieringsforpliktelsene de neste kvartalene.
I vurderingen peker S&P på at selskapet må refinansiere obligasjonslån på til sammen 14 milliarder svenske kroner de neste tolv månedene, noe som skaper bekymringer for selskapets likviditetssituasjon.
Konsekvensen av nedgraderinger er at det blir dyrere og vanskeligere å skaffe finansiering, som altså gir en selvforsterkende negativ effekt for det gjeldstyngede selskapet. Etter mandagens nedtur er SBB-aksjen på sitt laveste på fem år.
Raker inn på short
Investor Peter Hermanrud har sittet short i SBB-aksjen siden februar 2022 da aksjen sto i rundt 40 kroner. Ved å shorthandle aksjer tjener du penger når aksjekursen faller. I dag står SBB-kursen i rundt ni kroner.
Hermanrud mener aksjekursen fortsatt er for høy.
– Jeg har ikke tenkt til å dekke inn med det første, sier han.
– SBB har vært en flaggstangfabrikk der alle de røde flaggene står og vaier. Da går det vel i veggen før eller siden, sier investoren.
Han sitter short av to årsaker. For det første mener Hermanrud at yielden på eiendom burde ha steget mer enn det folk sier den har gjort når realrentene har steget såpass mye. Han synes prisingen av eiendom har falt for lite. For det andre er eiendom syklisk, og investoren mener det i tillegg vil komme press på leien når man går inn i dårlige tider.
– For SBB spesifikt har det vært utrolig mye informasjon som har vært lite etterrettelig. Og det er dyrt å være fattig, de har nok nå solgt unna de gode eiendommene og sitter igjen med de dårlige, sier han.
– Skal du sende takkebrev til S&P Global?
– Ja da.
– Hvor mye har du tjent?
– Det kan jeg ikke si. Det sier seg selv at det har vært ganske bra.
Barnetro
Pål Ringholm, investeringsdirektør i PKH, synes det er pussig at nedgraderingene kommer først nå. Han uttaler seg på generelt grunnlag:
– Ratingbyråene fremstår ikke direkte reaksjonssterke når det kommer til det svenske eiendomsmarkedet, for dette har pågått over en lang periode. Aksjemarkedet har fått det med seg, og kredittmarkedet har fått det med seg. Så finnes det mange folk som ikke leser avisen. Det finnes alltid noen som prøver å bevare sin barnetro og som tror på uskylden, sier Ringholm.
Han advarer om at flere svenske eiendomsselskaper kommer til å bli nedgradert fremover, som vil si at det gjerne blir enda litt dyrere med kapital i et land der man trodde nullrente var den nye normalen.
Ringholm uttrykker på generelt grunnlag stor bekymring for det svenske eiendomsmarkedet.
– Hvis man skal utpeke noe sted der det virkelig kan gå galt, er Sverige en klar kandidat. Landet har høyere inflasjon enn mange fremvoksende land, og sannsynligvis skal renten enda høyere. Verdien på næringseiendom må også justeres ned, det har enda ikke skjedd på papiret. Det er ikke alle som tror på det, men eiendom kan faktisk falle.
– Dødsspiralen
Renteforvalter Tom Hestnes i Norselab har vært bekymret for den svenske eiendomssektoren i mange år, og har følgelig holdt seg unna denne delen av kredittmarkedet.
– SBB har vært et av de mer utfordrende selskapene hele veien. Selskapet har forsøkt å forsvare sin investment grade-posisjon hele tiden, og en nedgradering har til en viss grad vært priset inn, men det som skjer nå er at du får den faktiske bekreftelsen kombinert med en begrunnelse, sier han.
Ifølge Hestnes vil dette føre til en automatisk rentejustering på 1,25 prosentpoeng på obligasjonsgjelden, som vil tilsvare rundt 300 millioner kroner i økte rentekostnader neste år. Hestnes mener det vil bli en selvforsterkende spiral.
– Den vil jeg kalle dødsspiralen vi har ventet på. Det blir selvoppfyllende. Selskapet trenger kapital og har annonsert at de skulle hente kapital, men d-aksjen raser nå langt under kursen selskapet skulle hente penger til, sier han.
D-aksjen er SBBs preferanseaksjer, som gir rett til større utbytter.
– Utfordringen er at SBB er en stor og sentral spiller med en komplisert eierstruktur. Det er svært vanskelig, om ikke umulig å ha en fullstendig oversikt over selskapet, fordi det er mye forpliktelser og garantier som ligger utenfor balansen.
Uro sprer seg
Uroen sprer seg også til andre eiendomsaksjer mandag: Balder falt nær fem prosent, mens Castellum falt nær tre prosent. Hestnes viser til at eiendom utgjør 26 prosent av det nordiske høyrentemarkedet, og at finansieringskostnadene har steget voldsomt.
SBB har en vesentlig andel flytende rente, og Hestnes sier at det å skulle refinansiere seg på dagens rentenivåer «mildt sagt» ikke er bærekraftig.
– Min gjetning er at blødningene må stoppes ved at utbyttet kuttes umiddelbart, men jeg utelukker heller ikke en full restrukturering av selskapet før man kan tiltrekke seg ny og sårt tiltrengt kapital, sier forvalteren.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.