Aldri før har boligmarkedet i Norge åpnet så hett som det gjorde i 2022. I januar steg prisene rekordsterke 4,8 prosent, og utover vinteren og våren ble budrundene langt hetere enn vanlig. Så begynte doble rentehevinger og galopperende prisvekst å bite.
– Høstens kraftige prisfall var ikke så oppsiktsvekkende. Det rare er hvor sent renteeffekten slo inn i markedet, sier Grethe Meier, administrerende direktør i Privatmegleren.
– Og fortsatt er ikke hele renteeffekten tatt ut. Spørsmålet er hvor mye prisene vil falle videre. Jeg tror korreksjonen fortsetter denne vinteren, og at det ikke snur før i mai, sier Meier.
Et boligmarked som lenge fremsto uvanlig robust i møte med rufsete makroutsikter, fikk omsider et brått omslag i september i fjor. Salgsprisene falt kraftig etter flere doble rentehevinger fra sentralbanksjef Ida Wolden Bache. Og utover høsten ble nedturen forsterket.
Tror årsveksten forduftet
Etter november hadde prisene falt seks prosent på landsbasis siden toppen i august, en utvikling man ikke har sett lignende til i disse månedene siden finanskrisen.
Onsdag kommer boligprisstatistikken for desember, og dermed også fasit for hele 2022. Boligmarkedet pleier å holde seg kjølig i juleinnspurten, med lavere salgsvolumer og fallende priser. Flere meglertopper sier avslutningen på fjoråret også ble uvanlig svak – nok til å radere bort hele årets samlede prisvekst.
– Nå har prisene fort falt 8,5 prosent fra toppen, og da sendes veksten for hele året ned mot null, sier Meier.
Den negative markedsutviklingen forsterkes av renteøkninger, inflasjon og pessimistiske husholdninger, ifølge DNB Eiendom-toppsjef Renate Sørestrand-Hansen.
I likhet med både Eie og Privatmegleren, anslår hun det nominelle boligprisfallet i desember til rundt to prosent.
– Det betyr at vi ender opp med omtrent en flat prisvekst for året som helhet, sier Sørestrand-Hansen.
Lånetrøbbel
Hun spår mer prisfall i vinter, og kaller det en «myk landing» etter elleville tilstander under pandemien. I løpet av 2020 og 2021 ble norske boliger i snitt rundt 20 prosent dyrere.
– At den kraftige prisveksten nå har stoppet opp og vi får en korreksjon i markedet, mener jeg er sunt, sier DNB Eiendom-sjefen.
Det gikk trått mange budrunder i desember, samtidig som flere boligkjøpere har fått trøbbel med finansieringen – etter at både rentekostnadene og andre utgifter begynte å øke i fjor i høst. Finansieringsbevisene har krympet, og noen bankkunder er også blitt nektet boliglån med mindre de først selger boligen de eier fra før.
Kredittinnstramningens har trolig fått en del boligkjøpere til å sette seg på gjerdet i påvente av mer lånevillige banker etter nyttår, mener Carl Geving, direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.
– Kjøpere er avventende, og all usikkerheten har også fått mange til å utsette boligsalget. Jeg regner med at salgsvolumene i desember ble mye lavere enn de var i både 2021 og 2020, sier han.
1. januar reduserte regjeringen kravet til hvor stor fremtidig renteøkning boliglånstagere må tåle. Det gir bankene rom til å innvilge noe større boliglån.
– Flere boligkjøpere ønsker nok mer å rutte med, noe som nå er mulig, sier Geving.
Tvil om investorrush
Han er ekstra spent på effekten av en annen endring som regjeringen gjorde i boliglånsreglene fra nyttår: Egenkapitalkravet for kjøpere av sekundærboliger i Oslo er redusert fra 40 til 15 prosent.
– Noen investorer vil nok fortsatt sitte og vente på at prisene skal synke videre, men når det nå blir mye lettere å sikre finansiering, vil det fremover bli mer attraktivt å kjøpe boliger som investeringsobjekt i Oslo. Siden mangelen på nyboliger vedvarer i hovedstaden, er det også utsikter til prisvekst på lang sikt, sier meglertoppen.
– Dette er ikke nødvendigvis bra for førstegangskjøpere?
– Nei, det ligger en klar konflikt her, ettersom investorer og førstegangskjøpere ofte ser i det samme segmentet med mindre leiligheter. Da kravet til 40 prosent egenkapital for sekundærboliger ble innført i 2017, var jo nettopp hensynet til førstegangskjøpere en begrunnelse, sier han.
Sjefen i Privatmegleren tviler på at oppmykningen vil sette særlig fart på investeringslysten i boligmarkedet med det første.
– For småinvestorer kan dette bidra, men for profesjonelle er det ikke egenkapital som er utfordringen. Dessuten her det nå stor usikkerhet rundt skattleggingen av investeringsboliger etter forslagene fra skatteutvalget, sier Meier.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.