DNs ekspertpanel på næringseiendom venter prisvekst på leie av kontorlokaler i de fleste deler av Oslo, og særlig i bykjernen, i år og frem mot 2021.

Når det gjelder kjøp og salg av slike eiendommer, er det nokså flat utvikling i markedet hittil i år. Men én ting er annerledes enn de siste årene:

De utenlandske kjøperne har vært så godt som fraværende i år.

– I 2018 var transaksjonsvolumet 95 milliarder kroner, som var det nest høyeste noensinne. Utlendingene kjøpte rundt 20 prosent av volumet. De tallene vi har hittil i år, viser transaksjoner på rundt 18–19 milliarder totalt i første kvartal. Det er ganske likt med fjoråret totalt sett, men utlendingene er nesten ikke på kjøper'n. De har bare kjøpt rundt to prosent så langt, oppsummerer Bård Bjølgerud, administrerende direktør og partner i Pangea Property Partners.

To årsaker

Bjølgerud sier det er to årsaker til dette.

– De internasjonale aktørene som har kjøpt eiendom de siste tre-fire årene, har fått den avkastningen de håpet på og vel så det. Så nå avhender de bygg, det ser vi masse eksempler på – både i Oslo sentrum og litt utenfor, sier Bjølgerud.

Denne måneden kjøpte DNB sitt eget hovedkontor i Bjørvika av svenske Samhälsbyggnadsbolaget (SBB) for 4,49 milliarder kroner.

Bjølgerud peker også på Raufoss industripark, som i januar i år ble solgt til lokale aktører etter å ha vært eiet av det amerikanske fondet H.I.G. Capital siden 2016.

Et annet eksempel Bjølgerud trekker frem, er London-baserte Tristan Capital Partners, som kjøpte sentrumsbygget Grensen 5–7 for to år siden og solgte i mars i år med kjempegevinst.

Tristan Capital Partners solgte nylig Grensen 5–7 med kjempegevinst.
Tristan Capital Partners solgte nylig Grensen 5–7 med kjempegevinst. (Foto: Per Ståle Bugjerde)

Bjølgerud har også en annen forklaring på hvorfor de internasjonale aktørene heller ser til land som Sverige, Finland og Polen for tiden.

– Norge er egentlig blitt ganske dyrt, sier han.

Bjølgerud peker på at det er dyrt å låne i det norske markedet, og at den norske kronen er dyrere å sikre enn for eksempel svenske kroner. Finland, som har euro som valuta, er også attraktivt fordi eurobaserte investorer har mulighet til å investere der uten sikringskostnad, forklarer Bjølgerud.

– Selv om Norge tikker av i de aller fleste boksene hva gjelder robust økonomi, økonomisk vekst, lav ledighet, at det er lett å gjøre business, kort sagt, alt det man er opptatt av, er det dårligere avkastning på kontor i Oslo nå enn det er på tilsvarende bygg i en del andre store byer, sier han.

«For dyrt»

Administrerende direktør Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal, som har eiendommer langs kollektivknutepunkter i Oslo, har heller ikke kjøpt noe hittil i år.

– Vi skulle gjerne hatt noe spennende å kjøpe, men har ikke funnet noe, sier hun.

– Fordi dere ikke finner noe, eller fordi det er for dyrt?

– Begge deler. Det er nok for dyrt. Og det som er til salgs nå, er gjerne bygg med lange leiekontrakter. Det kjøpte vi nok av i fjor. Vi ser etter noe som kan utvikles eller videreutvikles, noe med verdiskapingspotensial. Der er det ikke mange bygg til salgs, sier Ingebrigtsen.

Direktør og seniorpartner Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wakefield Realkapital nevner også jakten på utviklingseiendommer.

– Man må i større grad ha kompetanse for å få god avkastning nå. Nå hjelper ikke renten på om man får god avkastning. Man må kunne litt eiendom, kjøpe på et riktig tidspunkt og utvikle eiendommene for å tjene gode penger, sier Bruun-Olsen og fortsetter:

– Det er litt av trenden nå: Det nytter ikke bare å kjøpe et bygg og tro at du skal få inn høye leier og gode leietagere. Du må kunne utvikle bygget og ha noe mer å tilby. Du må ha for det første gode fasiliteter i bygget, i tillegg må du ha det utenfor – på bygulvet, i bygget og i nærområdet. Alt dette er den helheten som gjør om et bygg er høyt eller lavt priset både leie- og verdimessig. I tillegg er det nå mye viktigere enn før å kunne tilby gode miljøkvaliteter.

Stabilt totalmarked

Selv om utlendingene foreløpig er fraværende, venter DNs ekspertpanel omtrent samme marked for kjøp og salg av næringseiendom i år som i fjor.

Ifølge deres prognose vil det i år bli transaksjoner i markedet for mellom 80 og 100 milliarder kroner. De venter at en økende del av dette vil være såkalte «off market»-transaksjoner.

– Selv om majoriteten av investorene ikke hadde salgsplaner for ett år siden, viser transaksjonsaktiviteten at når prisen riktig, er alt til salgs. Ut fra gitte parametere kan det høres ut som det kan bli et labert marked i 2019, men vi opplever fortsatt optimisme, vel vitende om at markedet går i bølger, sier administrerende direktør Anne Helene Mortensen, i DNB Næringsmegling.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.