Spør hvilken som helst økonom hvordan forventninger bidrar til bolig- eller aksjemarkedet og du vil mest sannsynlig få høre om selvforsterkende forventninger, kjøpere som stormer til og fra markedene i flokk og bidrar til bobler og krakk, og om eufori.

Kanskje vil historien være annerledes denne gang. Forskning på økonomisk adferd tyder på at forventningsdannelsen til og med kan gi økt stabilitet i denne krisen – så lenge prognosene for norsk økonomi slår til.

Krakk i bolig- og kredittmarkeder var katalysatoren som utløste den forrige økonomiske krisen i 2007. I hardt rammede områder så vi makroøkonomi og boligmarked gjensidig svekke hverandre i en negativ nedadgående spiral. Under koronakrisen er ikke boligmarkedet utløsende årsak, men kan vise seg å spille en nøkkelrolle i krisens neste fase.

Arbeidsledigheten har skutt i taket og den økonomiske veksten tilsvarer nivåene under krigen.

Likevel viser de siste tallene fra Eiendom Norge, for april, at et imponerende antall personer fortsatt foretar sitt livs største investering og kjøper bolig. Vi ser lignende tendenser i andre land, som USA og Canada. Signalene fra meglerne er de samme: Mange boligkjøpere tar seg bedre tid, men er fornøyd så lenge de får en liten rabatt i forhold til prisantydningen, fordi fremtiden er blitt mer usikker.

Kontrasten til fryktdrevne boligprisfall er betydelig og kan henge sammen med forventningene til krisens varighet.

Husholdninger trenger å anslå utviklingen for fremtidige renter og boligpriser før de tar opp mye gjeld. Dersom mange nok venter at krisen blir kortsiktig og deres langsiktige eller permanente inntektsnivå ikke påvirkes særlig, kan det hende de store bevegelsene vi ser i økonomi og arbeidsmarked i dag ikke spiller så stor rolle for kjøpeadferden fremover. Dette er i tråd med Milton Friedmans berømte «permanent inntekt»-hypotese, fremlagt for 60 år siden.

Prognosene for norsk økonomi fra ledende analysemiljøer varierer, men én ting har de til felles: Fallet som anslås, er av svært midlertidig karakter. Det Internasjonale Pengefondet (IMF) er blant de mest pessimistiske og venter i sin nyeste prognose fra april en nedgang i Norges brutto nasjonalprodukt (bnp) på 6,3 prosent i år, før veksten snur opp igjen til 2,9 prosent neste år. Statistisk sentralbyrås bane er noe mer optimistisk, med minus 4,0 prosent i år og oppgang på 4,8 prosent neste år.

Forskning i nyere tid gir støtte til Friedmans hypotese. En anerkjent studie har sammenlignet effekten på boligmarkedet som følge av midlertidige eller mer permanent negative sjokk i økonomien i land som USA og Storbritannia. Resultatene herfra og fra lignende studier tyder på at hvor mye boligprisene faller som følge av slike sjokk, kan henge tett sammen med hvorvidt den økonomiske nedturen ses på som midlertidig eller varig.

Flere typer midlertidige sjokk i økonomien har gitt mindre boligprisfall. Andre finner tilsvarende sammenhenger mellom fall i konsum av øvrige varer og oppfatninger om nedturens varighet.

Det er grunn til å tro at «boligprispotensialet» – et bærekraftig nivå for boligprisene over tid – skal ned mange steder. Denne utviklingen vil drives frem av redusert befolkningsvekst, en svakere inntektsutvikling og økt arbeidsledighet.

På kort sikt gjelder imidlertid ikke denne økonomiske tyngdekraften mellom boligprisene og fundamentale forhold.

Erfaringene har vist oss at boligprisene tvert imot kan stige uavhengig av den øvrige prisveksten på varer, tjenester og lønninger på kort sikt. Faktisk har høy boligprisvekst og lav øvrig prisvekst vært det typiske, noe som stadig skaper hodepine for verdens sentralbanker.

Svak makroøkonomisk utvikling i månedene fremover er derfor ikke ensbetydende med svak utvikling i boligmarkedet – så lenge mange nok er i markedet og drar nytte av de rekordlave rentene.

«Det kommer til å gå bra» har vært mantraet den siste tiden. Kanskje vil langsynte boligkjøpere sørge for at det vil gå relativt bra i boligmarkedet også.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.