Vi benytter cookies på DN.no til analyseformål, tilpasning av innhold og annonser og for å videreutvikle våre tjenester.Les mer her.

– Dette blir på linje med å kjøpe en bil bare for å leie den ut, sier styreleder Madeleine X. Ho i sameiet på Majorstuen som forsøker å tvangsselge leiligheten til en av beboerne. Til høyre sameiets advokat Christian Engelstad. Foto: Adrian Nielsen
– Dette blir på linje med å kjøpe en bil bare for å leie den ut, sier styreleder Madeleine X. Ho i sameiet på Majorstuen som forsøker å tvangsselge leiligheten til en av beboerne. Til høyre sameiets advokat Christian Engelstad. Foto: Adrian Nielsen les mer

Vil tvangsselge Airbnb-bolig

Etter 400 dager med Airbnb-utleie, forsøker et sameie på Majorstuen å tvangsselge ­boligen til en mann i 30-årene. Retten sier foreløpig nei.

Airbnb

Airbnb er en av verdens mest kjente tjenester innen delingsøkonomi.

Amerikansk selskap, grunnlagt i 2008 av Joe Gebbia, Brian Chesky og Nathan Blecharczyk.

Gjester kan booke opphold for kortere eller lengre perioder, som regel i private hjem. Ofte bor verten selv i boligen.

Lørdag ble det kjent at selskapet henter ytterligere 7,2 milliarder kroner i kapital, som verdsetter Airbnb til 254,7 milliarder kroner.

I 2015 bodde 197.000 Airbnb-medlemmer én eller flere netter hos norske utleiere, og gjennomsnittsoppholdet var på tre netter.

I snitt tjente de norske utleierne 22.500 kroner og hadde et «belegg» på 26 netter ifjor.

Ifølge Airbnbs undersøkelser gikk 33 prosent av pengene gjestene brukte under oppholdet til virksomheter i utleiers nabolag. 60 prosent av leietagerne oppsøkte lokale virksomheter etter tips fra utleier, og 53 prosent sier at pengene de sparte ved å bruke Airbnb gikk til annet forbruk under oppholdet. Hver fjerde gjest sier de ikke ville ha kommet til Norge, eller ville hatt et kortere opphold, uten Airbnb.

Per 31. september 2015 var 8107 norske boliger registrert for utleie via Airbnb, en økning på 118 prosent de siste 12 månedene.

Kilder: Financial Times, Airbnb, Equidate

Vis mer
–Det eneste som mangler er resepsjonen, sier styreleder Madeleine X. Ho (40) om boligen til mannen hun mener i praksis driver hotelldrift fra sameiet deres på Majorstuen.

Airbnb har i løpet av syv år endret måten 60 millioner mennesker ferierer på og vokst til et selskap verdsatt til 254,7 milliarder kroner. Og de kolossale endringene Airbnb har medført, merkes helt inn i nordmenns nabolag. Spørsmålet om når Airbnb-utleie slutter å være lur utnyttelse av en ledig seng og begynner å bli næringsvirksomhet, er nå for første gang behandlet i norsk rett. Interessen for saken fra andre sameier og borettslag tyder på at det finnes flere konflikter i Norge om hvor grensen for Airbnb-utleie går.

– Det er i alle fall 20 boligselskaper som følger saken. Dette blir overhodet ikke den siste saken i sitt slag, for dette er et økende problem, sier sameiets advokat Christian Engelstad (35) i Brækhus Dege advokatkontor.

Les mer om delingsøkonomien på DNgründer.

Andre saker: Lager minihotell med Airbnb

Derfor kan delingsøkonomien fjerne dine skattefritak

Aktører i delingsøkonomien: – Vi blir mistenkeliggjort på tynt grunnlag

Tjente minst 300.000 årlig

Mannen i 30-årene i sameiet på Majorstuen har siden våren 2014 leid ut boligen sin på Majorstuen i 400 dager. Utleien ga ifølge Oslo tingrett mannen minst 300.000 kroner i årlige inntekter. Mannen har selv bodd i boligen omtrent 40 prosent i perioden.

Nordmenn som leier ut boligen gjennom Airbnb, leier i snitt ut i 26 dager i året og tjener litt over 20.000 kroner på utleien.

– Man bestrider ikke utleie­retten eller rett til å leie ut via Airbnb, men er skeptisk til omfanget, sier sameiets advokat Christian Engelstad.

– Det legges opp som et minihotell. Du har morgenkåper. Det er kaffe og aviser, reiseguider og vask, håndklær, og shampo, sier styreleder Ho.

– Mange av disse punktene er noe de aller fleste tilbyr på Airbnb, svarer boligeierens advokat, advokatfullmektig Espen Kheradmandi (30) i Huseiernes Landsforbund.

Sameiet forsøker å kreve boligen tvangssolgt og gikk til Oslo tingrett med tre hovedargumenter:

  • Utleien fører til bråk og støy, gjør beboerne utrygge og går utover brannsikkerheten:

Sameiet argumenterte i retten for at utleien gjør at «sameiet endret karakter og gir et utrygt oppvekstmiljø for barn i sameiet» og viste til episoder med fulle gjester og en gjest som skal ha snytt seg på veggen i oppgangen.

Av dommen kommer det frem at én av naboene begynte å føre logg over boligeierens Airbnb-besøk. Flere har også klaget på bråk fra gjestene.

– Mange deler av delingsøkonomien har positive elementer ved seg. Men er det slik man ønsker at det skal være i en oppgang i Oslo? Jeg ville reagert på å ha 600 forskjellige naboer i året, men kanskje er jeg gammeldags, sier sameiets advokat Engelstad.

Delingsøkonomi

Delingsøkonomi er et vidt og også kritisert begrep.

Én av definisjonene er plattformsystemer som lar enkelt­mennesker gjøre nytte av ubrukte ressurser ved å dele/selge dem.

En ressurs kan være alt fra tid og kunnskap til en seng eller en drill.

Betegnelsen fanger likevel ikke opp skillet mellom kommersielt og idealistiske motiverte tjenester.

Forskjellen kan eksemplifiseres i forskjellen på en app som lar folk kjøre med hverandre til jobb, og Uber, som er en kommersiell drosjelignende tjeneste.

Man kan alternativt snakke om en formidlingsøkonomi og en delingsøkonomi, der det første begrepet favner videre, mens delingsøkonomi bare favner det som faktisk er deling og ikke leie eller salg.

Kilder: The Yale Law Journal, The Guardian, Agenda, Dagens Næringsliv

Vis mer
Boligeierens forsvarer avfeide i retten argumentasjon om at utleien skapte frykt som «irrasjonell og irrelevant». Retten fant heller ikke holdepunkter for å si at det ble ekstra mye støy eller har skjedd noe som kan begrunne frykten.

  • Utleien kan gjøre de andre boligene i sameiet mindre verdt:

Dette mente både boligeiernes forsvarer og tingretten at ikke var dokumentert.

  • Omfanget av utleien gjør at man ikke lenger kan si at boligen brukes til boligformål, men i stedet driver næringsvirksomhet.

I dommen står det at «[boligeierens] utleievirksomhet, i det omfanget det her er tale om, lett blir ansett som formålsstridig dersom han selv ikke

bodde i leiligheten overhodet» og at det er «omstendigheter ved utleien, både i forhold til hyppigheten og størrelsen på gjestegruppene, som tilsier at man er utenfor boligformålet».

Tingretten valgte likevel å ikke konkludere i dette spørsmålet, fordi man mente sameiet ikke hadde gjort tilstrekkelige forsøk på å finne et kompromiss sammen med boligeieren. Dermed avviste retten også begjæringen om tvangssalg.

Vurderer anke

Engelstad, sameiets advokat, mener dommen i det siste punktet går langt i å si at det finnes en grense for hvor mye Airbnb-utleie som er for mye Airbnb-utleie.

– Man sier flere ganger at her er man over grensen for hva som er greit.

Boligeierens advokat er uenig:

– Dommen sier ikke noe om hvorvidt dette omfanget av utleie er for stort, selv om Engelstad kanskje mener det. Dommeren sier nettopp at hun ikke konkluderer i det spørsmålet, sier Kheradmandi.

Han sier at hans klient nå likevel vil vurdere om han skal redusere omfanget av utleie noe.

– Dette gjør han selv om han har sett på Airbnb som noe positivt og sosialt, sier Kheradmandi.

Dommen er foreløpig ikke rettskraftig.

– Vi ønsker å komme ned i et omfang de andre beboerne kan akseptere. Om man ikke finner en løsning, vil man trolig anke, sier Engelstad.

Anbefalt fra DNtv:

 

Gir konflikter

Oslo: Airbnb har endret måten store deler av verdens befolkning ferierer på, men det skjer ikke friksjonsløst.

Nabolag som endrer seg, leietagere som presses ut til fordel for mer lukrativ utleie til turister og boligspekulanter som lager uregulerte «minihoteller» er gjennomgangstemaene i konfliktene som nå kommer til syne verden over:

Myndighetene i Barcelona ga i desember ifjor Airbnb en symbolsk bot på 60.000 euro for å fasilitere utleie av leiligheter som mangler tillatelse til dette. Byen har ifølge Citylab lovet å bøtelegge 22 eiendoms- og utleieselskaper.

Aftenposten skrev 26. juli om hvordan spanjoler i Barcelona henger bydelsflagg fra balkongene sine for å markere at de ikke leier ut til turister og «vil beholde nabolagets sjel».

Myndighetene i New York vedtok i juni en lov som begrenser korttidsutleie, ifølge Telegraph. Loven sier at korttidsleie, utleie under 30 dager, er forbudt og kan bøtelegges hvis utleieren selv ikke bor i leiligheten.

1. mai i år vedtok myndighetene i Berlin at de som leier ut mer enn halve leiligheten gjennom korttidsutleie som Airbnb, kan bøtelegges med opptil 100.000 euro.

Island vedtok i juni en ny lov som sier at man må søke konsesjon og betale selskapsskatt om man leier ut over 90 dager, eller tjener mer enn 70.000 kroner på utleien, i året.

I Paris må alle som vil leie ut mer enn 120 dager i året, søke lisens. I 2015 delte byen ut 182.500 euro i bøter for ulovlig utleie, ifølge Citylab.

Amsterdam har innført en maksgrense på 60 utleiedager i året og fire leietagere om gangen. Ifølge Dutchnews.nl vurdere man å senke grensen til 30 dager.

 

Leide ut 20 rom på Airbnb

Oslo: Singh Eiendom forvalter 180 rom i Bergen.

I sommer er 20 av dem blitt leid ut utelukkende gjennom Airbnb.

Simerjit Sinngh Dhammi driver et eiendomsselskap som stiller leiligheter til disposisjon for Lotel, et oppstartsselskap med base i Bergen som fasiliterer Airbnb-utleie. Foto: Eivind Senneset
– Vi har svært positive erfaringer med utleie på Airbnb foreløpig, forteller Simerjit Singh Dhammi (26).

Rommene befinner seg i det som typisk er studentboliger.

– Nå som studentene er på full fart på vei tilbake, har vi valgt å leie ut på vanlige kontrakter igjen, sier Dhammi.

Den foreløpig planen er å leie dem ut igjen gjennom sommermånedene også neste år. Dhammi åpner samtidig for å ta Airbnb-utleien enda lenger.

– Om det finnes et marked for fulltidsutleie via Airbnb, vil nok variere fra by til by. I Bergen, som er både en populær turist- og studentby, er det foreløpig svært gunstig å leie ut til Airbnb om sommeren og til studenter ellers, men vi utelukker ikke at vi i fremtiden vil leie ut utelukkende via Airbnb. Regelverket rundt for eksempel reguleringsbestemmelser vil også være med på å avgjøre om det er lønnsomt på sikt.

 

Les også:

Hun ble "alltid nummer to" på jobbintervjuer. Så startet hun nettbutikk: Inspirert av Midelfart og Reitan

– Det går jo ikke an: Verdien økte mens kursene sank

Slik kan det gå når Monica Mælands smilefjes møter Martin Kolberg: Smiliehørningen

Spør ekspertene

Hva ved gründerlivet lurer du på? Hver uke forsøker Dagens Næringsliv å finne svar på dine spørsmål.

Vi sender kvittering på innsendt spørsmål og svar når det kommer

Takk for ditt spørsmål

Vi sender kvittering på innsendt spørsmål og svar når det kommer

Følg DN gründer på Facebook og Twitter