Sommeren 2018 inviterte Justis- og beredskapsdepartementet til et såkalt innspillsmøte om endringer i avhendingslova. Ved invitasjonen lå et notat på knappe tre sider.
Et av forslagene som ble presentert var at boligselgere ikke lenger skal kunne ta forbehold ved å selge en bolig «som den er». Forbeholdet gir i dag et slingringsmonn før en kjøper kan påberope seg mangler ved boligen vedkommende har kjøpt. Med dette forbeholdet vil en bolig i utgangspunktet bare ha en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.
Det korte innspillsnotatet problematiserte lite. Også i lovproposisjonen til Stortinget var argumentasjonen ensidig og mangelfull. Når komitéinnstilling i saken skal foreligge om få dager, stiller jeg spørsmål ved om Stortinget har fått tilstrekkelig informasjon til å treffe et informert lovvedtak.
Departementet viser til at endringsforslaget «vil kunne avhjelpe [den] strukturelle skjevheten» i boligmarkedet, og sikter formodentlig til at selger er bedre stilt enn kjøper. Dette er en fremstilling av saken som ikke tar hensyn til det allerede sterke forbrukervernet i bolighandelen.
Departementet hevder videre at dagens situasjon kan tvinge kjøperen inn i en rettslig prosess mot selgeren, og vil at selger skal bli ansvarlig «for alle feil og mangler som overstiger en viss minsteterskel». Det antas at mer informasjon fra selgere «kan føre til at det blir færre konflikter».
Det er imidlertid lite refleksjon rundt at det også med den nye reguleringen blir diskusjon om hva som utgjør «feil og mangler». Med lovens nye formulering rundt mangler vil det fremdeles være uklart hva «kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand», som det heter i proposisjonen.
Mangler ved boliger kan være av forskjellig art: Bygningsskader, retts- eller rådighetsmangler, brudd på offentligrettslige krav. Hvorvidt selger bør hefte for alle typer mangler – også mer skjulte – problematiseres ikke. Mer bruk av tilstandsrapporter fremheves som en slags løsning, men disse vil i hovedsak gå på bygningsskader.
Det vil heller ikke være adgang til å ta generelle eller uspesifiserte forbehold. Som eksempel nevner departementet at noen tar forbehold mot fuktskader (evt. på et bestemt rom) uten at dette knyttes til konkrete grunner til mistanke eller lignende. Hvor klart en selger må uttrykke seg vil derfor kunne bli et stridstema med denne loven.
I og med at de fleste boligkjøp i dag selges med et «som den er»-forbehold, vil det en helt annet oppmerksomhet rundt hva som kan forventes før det foreligger mangler ut fra det alminnelige mangelbegrepet. Rettspraksis gjennom rundt 25 år, som markedet har tilpasset seg, settes strek over med et pennestrøk.
Hva dette har å si for stabilitet og pris i boligmarkedet, er ikke skikkelig utredet. Kanskje vil potensielle kjøpere by enda høyere i budrunder, siden de da forventer i større grad å kunne stole på opplysningene som er gitt? Og eierskifteforsikringer vil bli betraktelig dyrere, men departementet skriver at det «anser imidlertid ikke dette som et problem i seg selv».
Senker vi terskelen for når kjøper kan kreve prisavslag eller erstatning, vil dette i seg selv trolig stimulere flere kjøpere til å fremsette krav. Erfaringer med nye rettigheter i angrerettslovgivningen har eksempelvis vist at folk gjør flere feilkjøp, fordi de tør å ta sjanser og overvurderer egen rettsposisjon.
Konsekvensen kan derfor fort bli flere søksmål og konflikter, ikke færre konflikter, som departementet forskutterer med forslaget.
For å unngå at kjøpere fremmer krav om bagatellmessige forhold, vil departementet innføre en slags «egenandelsregel». Kjøper må da selv dekke tap/kostnader for et visst beløp hvis det foreligger en mangel. Men grensen er satt ved lave 10.000 kroner, og det er adgang til å legge sammen ulike småfeil. Som departementet påpeker: Hvis en bolig har én mangel ved stueparketten som krever utbedringer til 8000 kroner, og én mangel ved badet som krever utbedring til 6000 kroner, kan kjøperen kreve 4000 kroner av selger. «Egenandelen» vil dermed i praksis få liten betydning.
Hvorfor det tilsynelatende haster å få på plass endringen nå, er vanskelig å se. Likevel har både Høyre og Fremskrittspartiet så langt avvist å sende forslaget tilbake for ytterligere utredning. At det tas så lett på endringer som potensielt kan få store betydninger for et av de viktigste kjøpene nordmenn foretar, er forbausende. Ønske om å hjelpe «folk flest» i boligmarkedet bør imidlertid ta hensyn til at nordmenn i boligmarkedet som oftest er både kjøpere og selgere.
Nordmenns egen bolig og hjem er for viktig til at sentrale regler for boligkjøp utfordres uten større debatt. Stortinget bør snarest sende saken tilbake til justisminister Jøran Kallmyr med ordre om grundigere utredning.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.