Noen av oss husker tiden da en kunne møte i banken som ganske ny i arbeidslivet, med lite å vise til av lønn og formue utover gode utsikter, men likevel fikk tilsagn om boliglån. For de unge i dag er virkeligheten en helt annen.
Det er med dette bakteppet Finanstilsynets siste tilrådinger kan forstås: Stadig stigende gjeld og et økonomiske paradigmeskifte som har dreiet mot troen på at det koster mindre å bremse en oppgang enn å rydde opp etter en nedtur. I tillegg styrket tro på direkte regulering av kreditt.
Finanstilsynet foreslår at boliglånsforskriften ikke bare videreføres, men også strammes ytterligere til fra 2020, ved å redusere maksimal gjeldsgrad (fem til 4,5) og halvere fleksibilitetskvoten.
Dette er dynamitt for prissensitive grupper i boligmarkedet.
Et eksempel:
- Dina på 30 år tjener 500.000 kroner i året og har 250.000 kroner i studielån.
- Maksimalt boliglån blir med forslaget to millioner kroner, og budsjettet for boligkjøp blir 2,35 millioner kroner (gjeld på 4,5 ganger inntekt, egenkapital på 15 prosent).
- Med dagens regler, altså gjeld inntil fem ganger inntekt, er Dinas boligkjøpsbudsjett 2,65 millioner kroner.
- Dinas kjøpekraft i boligmarkedet krymper altså med mer enn ti prosent, om forslaget blir vedtatt.
Alle som følger boligmarkedet for eksempel i hovedstaden vet at dette er forskjellen på «vinn eller forsvinn» i budrundene om de rimeligste boligene. Samtidig ønsker vi et inkluderende boligmarked for unge i byene.
Erfaringer fra flere tiår har vist at jo høyere nivå på husholdningenes gjeld, jo høyere er sannsynligheten for nedgangstider i økonomien.
I tillegg har finanskrisen altså sådd tvil om tidligere tiders tro på at det var billigere å rydde opp etter et eventuelt krasj enn å bremse en oppgang.
Selv om gjeldsveksten har tatt seg noe ned fra toppen her hjemme, stiger gjeldsbelastningen stadig. Ved utgangen av 2018 var gjennomsnittlig gjeldsbelastning, målt som samlet gjeld i prosent av husholdningenes disponible inntekter, 230 prosent. Dette er ni prosentpoeng høyere enn før forskriften ble strammet inn forrige gang, i januar 2017. Også nedbetalingstiden har økt hvert år mellom 2015 og i dag.
Og til tross for at en mindre andel av lånene går utover kravene til maksimal gjeldsgrad, har øvrige lån som er innenfor, blitt større og større.
Det er jo mange flere enn bare førstegangskjøpere som tar opp lån, og kun en tredjedel av alle nye boliglån går faktisk til kjøp av bolig. De fleste øker belåningen på boligen de bor i for å kjøpe andre ting. Det er eldre ektepar som både vil ha hytte og ny elbil, i tillegg til utleiedel i boligen de bor i selv. Det er hytteboom i norske skjærgårder når rentene er lave og høye boligpriser gjør boligen stadig mer attraktiv som sikkerhet.
Nordmenn har de siste årene også brukt stadig mer på oppussing per innbygger, og ifølge Prognosesenteret bruker vi nå aller mest i Europa.
Finansdepartementet må dermed velge mellom å ofre allerede hardt pressede førstegangskjøpere eller holde pusten og håpe gjeldsfjellet står støtt. Eventuelt spille ballen over til Norges Bank. Men pengepolitikken står ovenfor utfordringer som aldri før.
Problemet er at veksten i kreditt og boligpriser stadig er frikoblet fra veksten i øvrige priser, ifølge ny empirisk innsikt. Slik kan ubalanser i boligpriser og gjeld vokse under tilsynelatende rolige makroøkonomiske forhold som lav stabil inflasjon og ledig kapasitet i norsk økonomi.
Mye er altså duket for en avveining mellom gjeldsvekst og pengepolitikkens tradisjonelle mål om prisstabilitet.
I jakten på nye virkemidler for å stagge kredittveksten har svakhetene med generelle bankreguleringer også gjort seg gjeldende. Den viktigste lærdommen har vært at risikoen for hele økonomien har vist seg å være mye større enn summen av risikoen i hver enkelt bank.
Bankene styrer sammen utfor stupet, så å si, drevet stadig nærmere kanten av skarp konkurranse og krav til avkastning på utlån. Å direkte regulere kreditt skal kunne bøte på denne risikoskjevheten.
Så får vi se om det er hensynet til førstegangskjøperne eller Finanstilsynets faglige vurderinger som veier tyngst. Mest sannsynlig gir stigende renter et fripass denne gangen.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.