Saken gjaldt erstatningskrav fra en boligkjøper mot eiendomsmegler. Kjøperen ga et bud med akseptfrist kl. 12.00 som selgeren aksepterte gjennom sms til megler kl. 11.49. Like før akseptfristen ringte megleren til kjøperen med intensjon om å videreformidle aksepten, men i løpet av telefonsamtalen, kl. 12.02 – altså etter akseptfristen – kom det inn et annet høyere bud.
I stedet for å videreformidle aksepten valgte megleren på eget initiativ å forlenge budrunden. Uvitende om at budet ble akseptert og at budrunden egentlig var vunnet, deltok kjøperen i den forlengede budrunden. Kjøperen betalte til slutt 150.000 kroner mer enn det selgeren først hadde akseptert. Høyesterett tilkjente kjøperen 150.000 kroner i erstatning pluss renter som følge av meglerens brudd på god meglerskikk.
Saksforholdet er neppe unikt. Ifølge eiendomnorge.no ble det på landsbasis solgt 101.887 boliger i 2021. Antagelig ble en vesentlig del av boligene omsatt mellom forbrukere ved hjelp av meglere.
Høyesterett slår fast at du som boligkjøper skal forvente at megler ivaretar dine interesser og forventninger – særlig under budrunder. For nettopp kjøpers interesser kan være lett å overse i selgers og meglers jakt på høyest mulig pris. Boligsalget starter normalt med at selger engasjerer en megler som honoreres gjennom provisjon av salgsprisen. Under forberedelsen legger de en strategi for å oppnå høyest mulig pris. Kjøperen vil på sin side ønske å kjøpe boligen til lavest mulig pris.
Til tross for at selger og kjøper i utgangspunktet har ulike mål ved handelen, skal megler opptre som en mellommann som sørger for at salget går ryddig og ordentlig for seg. Når målet er ulikt, hvordan skal megleren ivareta partenes interesser i henhold til loven?
Megleres mellommannsrolle innebærer at målet om å oppnå høyest mulig pris har sine grenser. Megler kan ikke opptre ensidig som en representant for sin oppdragsgiver. Megleren kan gi råd om hvilke valg selger burde ta, for eksempel om et bud burde aksepteres eller avslås, men kan ikke ta beslutninger på vegne selger uten særskilt fullmakt.
Kjøper kan forvente å få den informasjonen som er av betydning for avtaleinngåelsen. Formidling av bud og aksept ligger i kjernen av megleroppdraget, noe som innebærer at megler må videreformidle selgers aksept, selv om det foreligger signaler om at det kan komme inn senere bud.
En motsatt løsning vil ikke sikre en ryddig og ordentlig boligomsetning. Dessuten kunne det føre til at boligkjøpere måtte innlede direkte kontakt med selger for å ivareta sine interesser, eller engasjere sin egen megler. Begge deler ville vært i strid med den norske ordningen for omsetning av bolig som innebærer at megler skal ivareta begge parters interesser.
Så, hvordan kan du som budgiver kontrollere at du får den informasjonen du har krav på? Det er ingen enkel oppgave. Budrunden er ofte påvirket av stress og nerver i håpet om å kapre drømmeboligen. Da er det viktig å være bevisst budrundens spilleregler der tidsfristene står sentralt.
Avtalerettslig er budgiver bundet av sitt bud frem til akseptfristen. Etter akseptfristen faller budet bort, og selger har i realiteten ikke lenger noe bud å akseptere. Dette kommer imidlertid sjelden på spissen. For dersom megleren ringer etter akseptfristen med beskjed om at «selger aksepterer budet», vil du antagelig ikke trekke deg fra avtalen, men heller være glad for at det ble tilslag på drømmeboligen.
En konsekvens er at det er liten risiko for meglere å oversitte akseptfrister i håp om at det inngis høyere bud etter fristen. Slike sene bud er særlig sannsynlig i budrunder som er heftet med korte tidsfrister. I ytterste konsekvens kan det medføre at du som kjøper ender med å betale mer for boligen enn det selger først aksepterte – slik som tilfellet var for kjøperen i Høyesteretts dom.
Vær derfor bevisst budrundens frister. Dersom frister oversittes, bør du konfrontere megler. Når budrunden er over, skal du som kjøper uoppfordret motta meglerens budjournal som blant annet skal inneholde informasjon om navn på budgivere, når et bud er mottatt og dens akseptfrist. Vinner du ikke budrunden, kan du be om innsyn i budjournalen som da skal være i anonymisert form.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.
Vær bevisst budrundens frister. Dersom frister oversittes, bør du konfrontere megler.