Det å finne en effektiv og god metode å verdsette bolig på er viktig og vanskelig, slik DNs kommentator Anita Hoemsnes påpeker i DN 1. februar. Med dagens teknologi er det likevel mulig å gjøre systemet bedre enn det er i dag. Fritidsboligprosjektet, som nå er på høring, kan vise vei for hvordan vi verdsetter boligverdier i årene fremover.

Vi finansierer store deler av offentlige utgifter med formuesskatten. Norge skiller seg ut internasjonalt fordi vi har formuesskatt, men lav skatt på eiendom og null arveavgift.

Siren Solhaug
Siren Solhaug

Formuesskatten er blitt tillagt en viktig rolle i fordelingspolitikken, selv om det er ulike syn på hvor mye og hvordan vi skal skattlegge formue.

En rettferdig formuesskatt forutsetter uansett at vi klarer å sette en riktig verdi på formuene. Det gjelder selv om vi har rabatter for noen formuesobjekter. Det er bred politisk enighet om å ha lav skatt på boligene folk bor i. Størst rabatt er det derfor for vanlige primærboliger, som kun formuesbeskattes for en fjerdedel av markedsverdien.

Fritidsboliger beskattes i gjennomsnitt for rundt en femtedel.

Historisk har utfordringene med å verdsette eiendom gitt mange rare utslag. Vi ser fortsatt sporene: De smale husene i Amsterdam er resultatet av en eiendomsskatt etter fasadens størrelse. De falske vinduene på enkelte bygg fra 1600- og 1700-tallet i Storbritannia og Frankrike skyldes en eiendomsskatt etter antall vinduer.

I Norge har flere regjeringer jobbet med å finne en god måte å verdsette bolig på. Allerede i 1996 fremmet Brundtland-regjeringen forslag om et system basert på markedsverdier. Men Stortinget stemte ned forslaget og ba i stedet regjeringen om å utrede en skissert modell basert på produksjonsverdier og en rekke andre kriterier, som bygningens grunnplan. Om denne modellen kunne påvirket norsk byggestil, forblir uvisst, for den så aldri dagens lys. Det gjorde heller ikke den kraftig justerte modellen Stoltenberg I-regjeringen la frem i 2001 som svar på Stortingets anmodning.

I 2010 kom Stoltenberg II-regjeringen frem til at det enkle ofte er det beste. Da var det blitt mulig å ta i bruk omfattende statistisk materiale – som omsatte boliger på Finn.no – for å beregne årlige kvadratmeterpriser etter blant annet alder, boligtype og kommune/bydel. Dataene fanget ikke opp så mange egenskaper ved eiendommene, men ga et grovt verdianslag og en årlig oppdatering i takt med boligprisene.

Det var nok to grunner til at denne enkle metoden fikk gjennomslag: For det første kunne boligeierne enkelt få satt ned formuesverdien hvis den var mer enn 30 prosent av dokumenterbar markedsverdi (sikkerhetsventilen).

For det andre, og kanskje viktigere, var systemet langt bedre enn det vi hadde. Systemet har ligget noenlunde i ro siden.

Denne relativt enkle metoden vil både overvurdere og undervurdere verdiene. Hvis verdien blir overvurdert, sørger sikkerhetsventilen for å ivareta skattyteren (boligeieren). Men det finnes ingen slik korrigeringsmekanisme dersom verdien er undervurdert.

Som det er blitt pekt på i flere artikler i DN, er det mange eksempler på at svært verdifulle eiendommer undervurderes kraftig. Modellen er ikke egnet til å fange opp de kjennetegnene som gjør en eiendom ekstra mye verdt, om det er en særlig attraktiv beliggenhet eller svært høy standard.

Dette er antagelig en av årsakene til at noen kommuner bruker ressurser på lokal taksering i stedet for å beregne eiendomsskatt basert på formuesverdiene for bolig.

Fritidsbolig er ikke med i systemet fra 2010 fordi det ikke fantes statistikk som la til rette for det. Fritidsboliger får en formuesverdi ved oppføring, og verdiendringer etter det må skje gjennom generelle politiske vedtak.

Resultatet er vilkårlige formuesverdier og en vesentlig svakere sammenheng med markedsverdier enn det som gjelder for boliger.

I fjor høst sendte Solberg-regjeringen på høring et nytt system for å verdsette fritidsboliger. Der systemet for bolig i 2010 tok i bruk datidens statistiske og metodiske muligheter, tar vi nå i bruk dagens teknologi. Gjennom maskinlæring kan vi benytte avanserte sammenhenger mellom fritidsboligenes egenskaper og markedsverdi til å anslå verdiene. Med kartdata kan vi for eksempel identifisere strandlinje og avstand til sjø.

Høringen er nå avsluttet, og vi ser frem til å gå gjennom innspillene og vurdere dette nye systemet. Forhåpentlig er prosjektet ett skritt videre på veien mot en riktig og rettferdig verdsettelse av boliger. Men vi må ta et skritt av gangen.

Tidligst i 2024 kan vi ta i bruk de nye verdiene for fritidsboliger. Å verdsette boliger etter samme mønster ligger enda lenger frem i tid. Men erfaringene vi gjør oss med fritidsboliger vil gi oss viktig innsikt som vi tar med oss i arbeidet.

Samtidig ser vi på mulige forbedringer i dagens boligmodell som kan gjøres på kortere sikt. Ny og bedre verdsetting av både boliger og fritidsboliger vil være en effektivisering av både skattesystemet og av offentlig sektor.

Tidligst i 2024 kan vi ta i bruk de nye verdiene for fritidsboliger. Å verdsette boliger etter samme mønster ligger enda lenger frem i tid

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.