Byene står i en særlig utsatt posisjon når det gjelder å sikre boliger folk har råd til i sentrale strøk. En helt reell utvikling i mange land er at unge presses ut av byene. Vi har få garantier mot en tilsvarende utvikling her hjemme, og foreløpig er hovedstaden mest utsatt.
Når byrådet i Oslo nå lanserer offensive ambisjoner som å øremerke boliger til unge, det såkalte tredje alternativ, må det ses i lys av dyrekjøpte erfaringer gjort andre steder.
Kritikerne peker på at reguleringsmessig reiser dette flere spørsmål enn det finnes gode svar, og at markedet er i bedring. Men hvordan sikre at unge ikke ekskluderes fra byene etter den neste krisen, den neste prisboomen, eller ytterligere innstramninger i kreditt?
Helt sikkert er det at et inkluderende boligmarked for unge, og de rådende virkemidlene for å sikre finansiell stabilitet vil – overlatt til seg selv – stå i motsetning til hverandre, også i fremtiden.
Spørsmålet bør da heller være om det å ikke gjøre noe mer direkte vil ekskludere unge og andre utsatte grupper fra byene over tid. Erfaringer gjort andre steder tyder på at unnlatelses-kostnadene kan bli høye. For å slippe å måtte gamble med de unge i fremtiden kan vi høste ny kunnskap om eie-til-leie og forsøk med «juniorboliger» i den relativt rolige perioden boligmarkedet er inne i nå. For eksempel etter modell av London, hvor markedsaktørene fortsatt spiller hovedrollen.
Høy kreditt- og boligprisvekst etter et tiår med historisk lave renter har trigget flere enn Finansdepartementet her hjemme til å stramme inn på utlån, øke krav om tilbakebetaling eller øke krav om egenkapital – i mange tilfeller en kombinasjon av alle disse. Ifølge den amerikanske sentralbanken (FED) steg boligprisene reelt med nesten 16 prosent i OECD-land samlet mellom 2012 og 2018. Ny forskning tar for seg tilgangen førstegangskjøpere har til eiermarkedet det siste tiåret. Konklusjonen er at eierratene blant unge har falt i mange land.
Stadig flere unge bor lenger hjemme i land som Canada, Frankrike, USA, Italia, Portugal og Hellas. Også her i området har strikken strammet seg til. Storbanken Skandias nylige rapport anslår at unge svenske i fast jobb i praksis er utestengt fra å få boliglån i 13 av 25 svenske byer. Familieindeksen, utviklet av Eiendomsverdi, konkluderer med at en familie på fire i 2019 kun har råd til 3 av 100 boliger i hovedstaden.
Det er en gryende bevissthet rundt at husholdninger tar sine valg rundt boform, familie, arbeidstilbud og bosted i samspill og at valget av det ene påvirker det andre. Hva er konsekvensene når en stadig større del av den unge befolkningen i etableringsalder er henvist til et dyrt leiemarked? Tør de å stifte familie og få barn i en slik situasjon? Erfaringer fra det siste tiåret tyder på at flere unge i en usikker bosituasjon utsetter begge deler.
Det er også problematisk i et samfunnsøkonomisk perspektiv hvis stadig færre unge og nyutdannede har råd til å bo i de mest produktive områdene. Ta norske oppstartsbedrifter innen velferdsteknologi og helseforskningen innen medtech som et eksempel, en klynge utpekt til å være blant de mest lovende vekstområdene fremover. Slike miljøer lar seg vanskelig realisere hvis nesten ingen av dem som arbeider i oppstartsbedriftene eller stipendiatene innen medtech-forskningen har råd til å bo i Oslo-regionen, hvor det meste av forskningen skjer og markedene for testing er store. Når stadig færre egnede personer bor i produktive områder, synker landets totale produktivitet og verdiskaping også.
Vi kan lære av erfaringene gjort i byer som London, hvor førstegangskjøperne har vært i fritt fall det siste tiåret, og hvor eierratene blant 25-34-åringer har sunket dramatisk. Lokale myndigheter sikrer nå et visst antall ferdigregulerte tomter som holdes av til førstegangskjøpere. Interesserte utbyggere må forplikte seg til å selge for maks 80 prosent av markedspris, og får noe fritak fra skatt og byggekrav. Førstegangskjøpere med gjennomsnittlig inntekt kan betale ned det resterende via husleie (eie til leie).
I en verden hvor lave renter biter seg fast og veksten i stor grad er kredittdreven taler mye for et særskilt vern rundt det å få bo. Dette kan bli avgjørende i byregioners kamp for å sikre inkluderende vekst.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.