Fremover blir det langt færre i aldersgruppen av typiske førstegangskjøpere av boliger. Vil det føre til prisfall på ettroms?
Enkel markedslogikk tilsier ja. Men markedet for førstegangskjøpere har også vært preget av en psykologisk effekt, troen på at prisene stadig vil stige og at eierskap nesten sikkert gir gevinst også på kortere sikt, og en rekke makroøkonomiske forhold og tendensene vi har sett til sentralisering.
Et avgjørende forhold er utviklingen i den unge befolkningen av førstegangskjøpere. Statistisk sentralbyrås befolkningspyramide forteller oss at befolkningen 25–29 og 29–34 er vesentlig større enn alle de kommende femårs alderskohorter.
Jeg er overrasket over at dette faktum får så liten oppmerksomhet. Det kan ha sammenheng med at driverne i den norske boligdebatten – utbyggere og eiendomsmeglerne – har interesser i at prisene på disse boligene vil stige videre.
Tallene er lett tilgjengelig fra SSB for enhver.
De kommende årene blir det altså vesentlig færre mennesker i aldersgruppene som er typiske førstegangskjøpere.
Er det lurt av unge boligkjøpere å satse på at ettromsleiligheter vil stige i pris de neste årene når den typiske kjøpergruppe – antallet unge i det kjøpersegmentet – faller med mange tusen?
Dersom man ikke venter prisøkning, men har stor risiko for prisfall, faller jo et meget viktig argument for unges kjøp av ettroms helt bort. Den typiske 23-åring ser nok ikke for seg at hun skal bo på ett rom de neste 10–15 årene. Mange har nok kjøpt med mye kortere tidshorisont – i forventning om at de vil oppnå skattefri verdiøkning på kanskje 200.000 kroner i året. Noe som historisk ofte har vært tilfelle.
Men hvis prisene på ettroms faller, blir jo logikken helt motsatt. Da må man ikke kjøpe ettroms med kort tidshorisont.
Du risikerer å betale tre millioner for en bolig som neste år er verdt 2,8 millioner, og året deretter 2,6 millioner. Og deretter kanskje 2,4 millioner. Du kan bli låst til å eie en bolig som faller i verdi. Du kan ikke selge, for da forsvinner din egenkapital og du får ikke lån til å kjøpe deg oppover.
Hvis du venter ett år eller to vil tilsvarende bolig kanskje være å få kjøpt for til en lavere pris?
- Ingen kan vite svaret.
Hva skjer med tilbudet av ettroms når dagens mange eiere i slutten av 20-årene snart vil stifte familie og derfor vil selge hver sin ettroms for to og to sammen å kjøpe en familieleilighet – og antallet unge mellom 20 og 24 er lavere enn før?
- Har prisene falt tidligere?
Ja, i årene 1987–1993 falt prisene dramatisk, for eksempel i sentrale deler av Oslo. Mange som hadde kjøpt 1985- 87 tapte halve boligverdien hvis de ble nødt til å selge på tidlig 1990-tall. Flere av disse kom senere aldri inn som eiere i boligmarkedet senere. Men de er forståelig tilbakeholdne med å stå frem i media som boligtapere, i en epoke der nesten alle har vært store vinnere.
- Disse dystre erfaringene er derfor underkommunisert.
Jeg tar overhodet ikke på meg å spå boligprisene. De fleste som gjør det mangler makroøkonomisk kompetanse uten at det ser ut til å legge noen demper på lysten til å spå prisvekst. Og prisene påvirkes i stor grad av den vanvittig lave renten, som er direkte påvirket av økonomiske kriser og pandemien som ingen forutså.
Men til de unge vil jeg si: Det er klokt å holde hodet meget kaldt i budrundene nå. Det er klokt å vurdere alternativer. Det er klokt å tenke langsiktig, å tenke at den boligen jeg nå kjøper må jeg kunne bo i – på lengre sikt enn to-tre-fire år.
Tiden er skummel for unge førstegangskjøpere. Og noen bør føle ansvar for å fortelle det.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.
De kommende årene blir det vesentlig færre mennesker i aldersgruppene som er typiske førstegangskjøpere.
