Akkurat nå er det ruglete i boligmarkedet, og Norge er ikke alene. I mange land faller boligprisene kraftig i takt med høyere renter og utfasing av koronastimulansen av økonomien. Heldigvis var boligprisveksten under pandemien fra mars 2020 til mars i år kun 18 prosent i Norge.
Like fullt viste boligprisstatistikken for oktober den svakeste prisutviklingen siden finanskrisen.
Vi er nå inne i et betydelig skift i boligmarkedet. I september og oktober har boligprisene falt med 4,2 prosent. Hvis fallet fortsetter i denne takten, vil boligprisutviklingen i Norge i år trolig ende rundt null prosent. I tillegg blir 2023 mest sannsynlig svakt.
Boligmarkedets videre utvikling ligger nå i myndighetene og i finansminister Trygve Slagsvold Vedums hender.
Forrige uke gikk høringsfristen for utlånsforskriften ut. Finanstilsynets forslag til Finansdepartement er å stramme inn kredittrasjoneringen ytterligere. Forhåpentlig vil finansministeren fatte en beslutning i god tid før jul.
Konklusjonen bør være enkel: Utlånsforskriften har utspilt sin rolle og den må avskaffes.
Forløperen til utlånsforskriften, boliglånsforskriften, ble innført i 2015 som et midlertidig tiltak, og begrunnelsen for reguleringen var det daværende lavrenteregimet og utsikter til vedvarende lav rente.
I år er styringsrenten normalisert. Ei heller er det utsikter til lave renter. Snarere tvert imot. Dette betyr at den prinsipielle begrunnelsen for forskriften, lave renter, ikke lenger er til stede.
Norge har aldri før hatt streng utlånsregulering på toppen av så høy styringsrente. Som om det ikke er nok, erstattes bankenes frarådingsplikt med en avslagsplikt fra nyttår med den nye finansavtaleloven.
Dette vil gjøre nåløyet for å få lån svært trangt.
På samme tid ser vi nå det svakeste nyboligsalget i Norge siden finanskrisen, ifølge tall fra Boligprodusentene. I Oslo har det for eksempel ikke blitt lansert et eneste nytt boligprosjekt for salg etter sommeren.
Få solgte boliger i dag betyr få byggede boliger i morgen, som igjen kan gi et boligprisproblem litt lenger ned i løypa. Det er faktisk behov for boligene som ikke blir bygget.
Befolkningen vokser igjen som følge av at arbeidsinnvandrerne er tilbake etter pandemien. Og det kommer mange flyktninger fra Ukraina. Så langt i år har det kommet over 32.000. UDI planlegger for at 40.000 kommer i år og 30.000 neste år.
Fortsatt kredittrasjonering vil forsterke det krappe fallet i boligprisene i høst og gi svært lav boligbygging fremover. Det vil gi negative konsekvensene for både norsk økonomi og bnp, arbeidsmarkedet og boligmarkedet.
Å opprettholde utlånsforskriften er derfor et eksperiment med finansiell stabilitet. Kombinasjonen av normalt rentenivå, fortsatt utlånsforskrift og ny finansavtalelov fra nyttår kan utløse finansielle ubalanser.
Et slik scenario er stikk i strid med utlånsreguleringens intensjon om å bidra til finansiell stabilitet.
Videreføres forskriften, vil det føre til svekket boligetterspørsel og vil ramme boligbyggingen hardt. Vi har sett dette en rekke ganger før: I usikre tider faller alltid boligbyggingen.
Renten er prisen på penger. Og høyere pris gir som alle vet mindre etterspørsel. Derfor vil rente i seg redusere etterspørselen etter kreditt og regulere gjeldsnivået.
Dessuten: Inflasjon spiser gjeld, og mange husholdninger vil oppleve nedgang i realgjelden nå. Det er i seg risikoreduserende for husholdningssektoren med tanke på finansiell stabilitet.
De senere årene har vi også fått forskning om effekter av utlånsforskriften, som Finanstilsynet interessant nok ignorerer i sitt høringsnotat. Blant annet viser Aastveit, Juelsrud and Wold (2022) fra Norges Bank at vi får mer sårbare husholdninger med utlånsregulering.
Reguleringen påvirker adferden til etablerere i boligmarkedet slik at de forut for et boligkjøp bygger opp likviditet og egenkapital for så å tømme disse og leve på marginen etter boligkjøpet. Dette gjør gruppen med mest gjeld og minst egenkapital mer sårbare for både boligprisfall og bortfall av inntekt og arbeid.
Paradoksalt nok er det denne gruppen utlånsforskriften sikter på å gjøre mindre sårbar.
Kredittrasjonering behandler altså ikke årsakene til høyere boligpriser, for lite boligbygging, men kun virkninger at lav boligbygging. Dessuten gir forskriften egne bivirkninger som økt ulikhet.
Derfor er det klokt å avskaffe utlånsforskriften nå, før den utløser finansielle ubalanser i norsk økonomi.
Det er faktisk behov for boligene som ikke blir bygget
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.