Vi er i lockdown og på turstiene går folk i sirkler rundt hverandre. I matbutikken beholdes hanskene på, og nærmest ingen besøker andre butikker, restauranter og kulturinstitusjoner. Hjemmekontor er den nye arbeidshverdagen. Det er sånn vi vil ha det nå i et solidarisk forsøk på å beskytte de svakeste av oss.

Thorvald Nyquist
Thorvald Nyquist (Foto: Anita Arntzen)
Christine Haugstvedt Downing
Christine Haugstvedt Downing
Ina Wikborg Todal
Ina Wikborg Todal

Med dramatiske inntektsfall hos leietagerne varsles imidlertid også tøffe utfordringer for utleiere.

Er pandemien grunnlag for leietager til å kreve leiereduksjon?

Det er relativt vanlig i kommersielle leiekontrakter at risikoen for endringer i offentligrettslige regler som berører leietagers virksomhet legges på leietager. Uten regulering vil husleielovens bestemmelser komme til anvendelse. Leietager vil da ha rett til å påberope mangler dersom den avtalte bruken hindres av offentlig vedtak fattet i medhold av lov.

Hovedregelen innebærer at risikoen for at husrommet kan brukes i samsvar med det avtalte/forutsatte formålet ligger hos utleier.

Betyr dette i tilfelle utleier også må bære risikoen for pålegg som er direkte rettet mot leietagers virksomhet?

Det må vurderes konkret, og relevante momenter vil for eksempel være:

  • Retter Helsedirektoratets påbud seg direkte mot driften som utøves, eller blir driften bare indirekte berørt?
  • Er lokalene stilt til leietagers rådighet, er de fullt ut disponible?
  • Vil leietager kunne utøve annen midlertidig virksomhet på eiendommen, som rydding, rengjøring, klargjøring for fremtidig drift når påleggene løftes?
  • Vil strakstiltakene som iverksettes i forbindelse med pandemien avhjelpe en av partene?

Også det økonomiske aspektet for begge parter er av betydning – for eksempel vil leiereduksjon medføre ringvirkninger for utleiers egen betalingsevne.

Uavhengig av hvem som står nærmest til å bære risikoen etter avtale og lov, vil ulovfestede bestemmelser kunne påvirke utfallet av en helhetsvurdering.

Så lenge utleier gir disposisjonsrett til lokalene, er den klare hovedregel at det vil være leietagers risiko hvorvidt han har nytte av leieobjektet eller ikke. Leietagers inntektsbortfall vil i utgangspunktet ikke være hverken hevingsgrunnlag, hjemmel for å kreve leiereduksjon eller hjemmel for å unnlate en rettidig betaling.

Aktive stemmer snakker i dag om at pandemien er en uforutsett hendelse som gjør det tilnærmet umulig å oppfylle kontraktsforpliktelser – altså en «force majeure»-hendelse. Dette må imidlertid vurderes konkret og er til dels vanskelige vurderinger.

Særlig relevant kan «force majeure» være der hvor driften rammes av Helsedirektoratets påbud om stenging. En langvarig stans med omfattende, alvorlige økonomiske konsekvenser, kan ut fra rettspraksis gi grunnlag for å kreve midlertidig revisjon av inngåtte avtaler.

I vurderingen av omfanget av de økonomiske konsekvensene, vil det være relevant å se til mulighetene Regjeringens redningspakker tilbyr.

Har leietager rett til å kreve helt eller delvis leiefritak, er det likevel viktig å være oppmerksom på at plikt til å betale leie normalt gjenoppstår på det tidspunktet «force majeure»-begivenheten bortfaller eller lempes.

Pandemien påvirker også andre forpliktelser under kontraktsforholdet. For eksempel er det ikke uten videre grunnlag for å opprettholde driveplikter som eskalerer økonomisk tap.

Avtalerevisjon vil kunne gi grunnlag for fritak fra plikt til å betale husleie, såfremt situasjonen i det konkrete leieforholdet anses å være en bristende forutsetning. De tilsvarende vurderinger som for «force majeure» vil i så tilfelle være relevante.

Vi ser gode eksempler på at leietagere som opplever utfordringer kontakter utleier for å finne en felles løsning. Midlertidig utsettelse av husleie, justering av virksomhet i lokalene eller lignende løsninger kan bidra til å redusere den negative påvirkningen vi vet pandemien kommer til å ha på norsk næringsliv.

En åpen dialog omkring dette gjør også situasjonen noe mer forutsigbar.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.