Blueberry Capital-kapitalforvalter Marius Borthen la i august i fjor inn et bud på en leilighet på Grünerløkka i Oslo, men ble utkonkurrert av en annen budgiver, som hadde bedt om at et høyere bud ble holdt hemmelig.
Ikke bare tapte Borthen kampen om leiligheten, nå viser en fersk dom fra Oslo tingrett at forvalteren heller ikke vant frem med sitt krav om erstatning fra eiendomsmegleren DNB Eiendom.
Borthen hadde krevd erstatning etter at megleren først hadde oversett at det høyere budet var med forbehold om hemmelighold. Megleren hadde derfor varslet om budet, før hun senere ringte rundt og opplyste at budet likevel ikke var gyldig. Borthen trakk derfor et høynet bud i tro på at hans bud fortsatt var det høyeste, hvorpå den hemmelige budgiveren vant kampen om leiligheten.
I strid med god meglerskikk
Borthen gikk til rettssak mot DNB for å ha lidd et økonomisk tap fordi han ikke fikk kjøpt leiligheten, men dommeren kom til at det var tvil om Borthen ville ha vunnet budrunden selv om megleren hadde håndtert det hemmelige budet riktig.
– Jeg er veldig overrasket og skuffet over dommen. Her har jeg som forbruker uskyldig havnet oppi en sak hvor DNB Eiendom har gjort feil på feil på feil og brutt loven flere ganger, sier Borthen.
I tingrettsdommen legges det til grunn at budhåndteringen var i strid med god meglerskikk og i strid med hvordan budrunder skal holdes. Særlig vises det til at hemmeligholds-forbehold ble oversett, samt at megleren ga uttrykk for at det høyere budet det feilaktig var varslet om kunne sees bort fra. Megleren burde også opplyst selger om at Borthen hadde høynet sitt bud, ifølge dommen.
«Retten legger til grunn at den forsvarlige og sedvanlige måten å håndtere bud med slikt forbehold på, er at eiendomsmegleren først fraråder budgiveren å ta et slikt forbehold. Dersom forbeholdet opprettholdes skal budet imidlertid formidles til selgeren, som i den forbindelse skal gjøres kjent med virkningen av forbeholdet med tanke på at det kanskje ikke kommer flere bud. Etter omstendighetene skal selgeren frarådes å akseptere», heter det i dommen.
Selv erkjenner DNB Eiendom at en feil er blitt begått, men at dommen er riktig.
–Vi synes dommen er god, velbegrunnet og gir et rettferdig resultat i tråd med erstatningsrettens regler. DNB Eiendom har beklaget feilen som oppsto, og har flere ganger forsøkt å finne en god løsning, sier Vidar Korsberg Dalsbø, kommunikasjonsrådgiver i DNB.
Dommen er ennå ikke rettskraftig.
–Det er en uting
Hemmelige bud i boligmarkedet kan være både skadelig for markedet og et ekstremt konkurransefortrinn ifølge administrerende direktør i bransjeorganisasjonen Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
–Det kan du si, ja. Det er samme situasjon som når noen prøver å kuppe en bolig. Man slipper konkurransen fra de øvrige budgiverne. Derfor bør man normalt ikke godta hemmelige bud.
Hva innebærer et hemmelig bud?
–Enten et hemmelig beløp eller at det ikke gis noen informasjon til øvrige budgivere om budet. Eiendomsmegler vil gi en rådgivning til selger på om det er fornuftig å selge til det hemmelige budet eller ikke. Normalt vil dette frarådes, sier Lauridsen før han legger til:
– Vi ønsker primært å ha åpne budrunder. Det er allikevel lovlig å komme med lukkede bud. Det finnes ikke noen regulering innen lovgivningen, men vi ønsker det ikke.
Lauridsen er ikke alene om denne oppfatningen. Borthens advokat, Johan G. Bernander, stiller seg også negativ til regelen som gjør det mulig å legge inn bud bak ryggen på andre interessenter:
– Jeg håper egentlig saken reiser en debatt om lovligheten av hemmelige bud. Det er en uting og eiendomsmarkedet i Norge bør være tjent med et transparent og åpent system. I denne saken ble også selger satt i en skvis. Megler mottok det hemmelige budet, men drøyer lenge med å formidle og forklare dette for selger. DNB brukte tiden på å få Borthen til å trekke sitt høyere bud. Deretter får selger kun noen få minutt på å vurdere det hemmelige budet, uten at han informeres om at Borthen ville by mer.
Har du tips om lignende saker? Kontakt DNs journalist på telefonnummer 93805995, på e-post, eller gjennom DNs krypterte tipstjeneste.
Kan bli fjernet
Carl. O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, er også kritisk til den omstridte regelen.
– Hemmelig bud kommer i konflikt med auksjonsprinsippet som står sterkt i norsk bolighandel, samtidig står avtalefriheten sterkt og det blir en avveining om man gjennom lov kan hindre selger å akseptere et slikt bud.
Han mener regelen skaper usikkerhet hos både selgere og kjøpere. Nå kan muligheten for det hemmelige budet fjernes, forteller han.
– Det er nå satt ned et lovutvalg, som skal evaluere eiendomsmeglingsloven og komme med forslag til forbedringer.
– Selv om det unntaksvis kan være gode grunner for hemmelige bud, er det bred enighet om at hemmelig bud som hovedregel er en uting, avslutter Geving.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.