I hvilken grad kan en låneinstitusjon stole på en verdivurdering gitt av en eiendomsmegler når den låner ut penger til en kunde?
Det var blant spørsmålene Oslo tingrett nylig skulle vurdere i forbindelse med et søksmål.
Saken havnet på rettens bord etter at Landkreditt Bank gikk til søksmål mot Tryg Forsikring. Forsikringsselskapet ble saksøkt i kjølvannet av et tvangssalg der banken tapte millioner.
Forhistorien var at eieren av en bolig i Kristiansand ville kjøpe en gård i Vennesla. I tillegg til å gi banken pant i gården, måtte han også gi annenprioritetsspant i boligen han allerede eide. (Saken fortsetter under).
Lånekunden fikk senere betalingsproblemer, og både gård og enebolig endte på tvangssalg. Eneboligen, som en eiendomsmegler to år tidligere hadde vurdert til 4,5 millioner kroner, ble solgt for to millioner kroner. Landkreditt Bank fikk knappe 150.000 kroner av disse. Mesteparten av salgssummen gikk til DNB, som hadde førsteprioritets pant i boligen.
I etterkant gikk Landkreditt Bank til søksmål mot Tryg Forsikring fordi den mente meglerens forsikringsselskap måtte ta støyten. Banken mente eiendomsmegleren hadde gjort en så dårlig jobb da verdivurderingen ble laget av det var erstatningsbetingende.
Villedende vurdering
Retten kom til at meglerens verdivurdering var betydelig høyere enn markedsverdien på boligen, og konkluderte med at den var villedende. Likevel fikk ikke banken medhold i at megleren hadde utvist såkalt erstatningsbetingende uaktsomhet.
«Etter rettens syn bør verdivurderinger som meglere i markedsføringsøyemed utferdiger vederlagsfritt til private boligeiere normalt ikke gi grunnlag for sterke forventninger hos låneinstitusjoner», skriver tingrettsdommer Ole Kristen Øverberg i dommen. Han la blant annet vekt på låneinstitusjonene er godt kjent med at «arbeidsinnsatsen bak slike vurderinger er begrenset».
Advokat Kjell-Rune Birkelund i Landkreditt Bank førte saken for banken. Han mener eiendomsmeglere i stor grad har tatt over for takstmenn.
Meglervurderinger overtar
– Tidligere fikk vi inn takster fra takstmenn når kunder skulle refinansiere eller søke lån. Nå får vi i hovedsak verdivurderinger fra eiendomsmeglere, sier han. Han peker på at mange eiendomsmeglerforetak aktivt markedsfører at boligeiere kan få en gratis verdivurdering av dem.
– Når meglerne har tatt over verdivurderingsrollen, må jusen være dynamisk og følge utviklingen i markedet, sier advokaten.
- Vi er fornøyd med dommen og har ingen kommentar utover det, sier advokat Håvard Gjerstad Skallerud i Tryg Forsikring.
– Nå fikk vi en dom der vi tapte på en konkret vurdering, sier Birkelund, som viser til at dommeren blant annet la vekt på at det var en spesiell bolig.
– Vi er likevel fornøyd med at retten er kommet til at et såpass stort avvik mellom verdivurderingen og salgsprisen var villedende, sier Birkelund, som opplyser at banken ikke har bestemt seg for om den vil anke dommen. Slik dommen foreligger nå, vil den ikke nødvendigvis påvirke saksbehandlingen i banken, opplyser advokaten.
Både Landkreditt Bank og DNB la meglerens verdivurdering til grunn da de innvilget kunden lånene.
– Vi godtar fortsatt verdivurderinger fra meglere når vi låner ut, men vi har de siste årene, helt uavhengig av denne saken, i tillegg hentet ut markedsverdiestimater fra databasen Eiendomsverdi, opplyser Birkelund.
Advarer
– Hvis denne dommen blir stående betyr det at bankene heretter ikke bare kan basere seg på meglervurderinger, sier professor Tore Bråthen ved Handelshøyskolen BI. Bråthen, som leder Institutt for rettsvitenskap, mener meglere uansett burde være varsomme med å gi verdivurderinger som er litt vel friske.
– Det vil ofte slå tilbake på megleren selv og brennmerke dem for evig tid, advarer han.
Merkevarenes omdømme:
Rett til bunns med Ryanair og McDonald's
Stein Erik Hagen i kamp mot salt og sukker:
– Skal holde på med Orkla til jeg dør
Siste episode av DNs podkast:
Vil én avgift snu opp ned på norsk flytrafikk til utlandet? Kan Martin Kolbergs engasjement dra ned prisen på Telenor og andre statseide selskaper? Og bør laksefesten på børsen bety mer oppdrett i norske fjorder?
- Anbefalt av DNtv:
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.