I 2015 kjøpte Akershus Fylkeskommunale Pensjonskasse et aksjeselskap som eide en større kontorvilla i Wergelandsveien 21 i Oslo sentrum. Selgerne av aksjeselskapet var Bik Bok-gründer Karstein Gjersvik, eiendomsinvestor Paal Hveem og tre aksjeselskaper. I etterkant av kjøpet mente pensjonskassen at det var alvorlige mangler ved eiendommens fasader og tak. Entreprenørfirmaet Kirkestuen ble engasjert for å utarbeide et kostnadsestimat for å utbedre de påståtte manglene. Senere inngikk de kontrakt for å gjøre jobben.

Samtidig reklamerte pensjonskassen og tok ut stevning. Etter to dager i retten i slutten av mai har dommeren kommet frem til at Akershus Fylkeskommunale Pensjonskasse ikke har krav på en eneste krone i erstatning.

I den 15-siders lange dommen plukkes kravet fra pensjonskassen møysommelig fra hverandre. Hovedkonklusjonen er at saksøker ikke har sannsynliggjort at det foreligger en mangel ved eiendommen som de saksøkte er ansvarlige for. Dette skyldes blant annet at begge partene i transaksjonen er profesjonelle aktører.

Retten påpeker at selgerne har et begrenset ansvar for mangler ved eiendommen ettersom den ble solgt «som den er» og at poenget med en slik klausul nettopp er å overføre risikoen for skjulte feil på kjøper.

Burde undersøkt bedre

Dommeren mener også kjøperen av et eiendomsselskap har et «nokså strengt» aktsomhetskrav og at det var avtalt at kjøperen skulle gjennomgå forhold knyttet til eiendommen, selskapet og hjemmelsselskapet i forbindelsen med en «due diligence». At ikke kjøper oppdaget de påberopte manglene da, er noe saksøker selv må bære risikoen for, heter det i dommen.

Dommen tar ikke stilling til hvilken forfatning takene var i, men konstaterer at det uansett var forhold som kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget under sin tekniske gjennomgåelse av eiendommen.

Når det gjaldt de påberopte manglene ved fasaden, nådde heller ikke pensjonskassen frem med disse. Retten er uenig i at selger har misligholdt sin opplysningsplikt. Pensjonskassen hevdet i retten at den hadde oppfattet at bygningene hadde vært gjennom totalrenovering i 2012. Retten mener at dette må være en misforståelse som kjøper selv må ta ansvar for.

Dommeren mener at fraværet av dokumentasjon, som garantiavtaler, på at utvendige arbeider er utført i 2012, viser at det hadde formodningen mot seg.

Etter å ha gjennomgått rapportene fra Kirkestuen mener retten at det ikke er sannsynliggjort at den ene bygningen faktisk hadde så omfattende skader som entreprenørfirmaet rapport hevdet. Snarere konkluderer dommeren med at det kun var snakk om alminnelig vedlikehold.

Brøt tvisteloven

Det endelige spikeren i kisten for kravet fra Akershus Fylkeskommunale Pensjonskasse hadde rettet mot selgerne, kom som følge av at retten mente at kjøperen ikke hadde bidratt til å motparten kunne sikre bevis. Årsaken er at saksøkeren hadde fått fjernet en stor del av murpussen på hovedbygningen uten å varsle motparten. I tillegg hadde ikke saksøker opplyst at det var innhentet et billigere anbud fra en annen entreprenør enn Kirkestuen. Retten mener at unnlatelsen av å opplyse om dette, var et brudd på sannhets- og opplysningsplikten etter tvisteloven. Som et følge av dette mener dommeren at det var oppstått en usikkerhet knyttet til hvor mye det vil koste å utbedre de påståtte manglene. Den usikkerheten må saksøker ta ansvar for, mente retten.

Dommeren konkluderte med at det kunne være at mangelen ved fasaden ville koste 7 millioner kroner å utbedre. Men ettersom kjøpssummen var 150 millioner kroner, ville det ikke overstige fem til seks prosent av kjøpssummen. Dermed var ikke mangelen vesentlig nok til at kjøperne fikk gjennomslag for sitt krav om prisavslag. Pensjonskassen ble også dømt til å dekke motpartens saksomkostninger på 706.722,75 kroner.

Advokat Terje Mathisen representerte selgerne i retten. Han skriver i en epost til DN at hans klienter er fornøyde med dommens slutning «samt at dommen er skrevet på en strukturert og klar måte».

Advokat Morten Andresen representerte pensjonskassen. Han vil ikke svare på om dommen blir anket.

– Per i dag har jeg ingen kommentar til dommen, sier han. (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.