De aller fleste målene på prisutviklingen levner liten tvil om at boligprisene her til lands har økt mye de siste tiårene og at de er kommet opp på et høyt nivå. De siste årene har prisveksten dessuten vært spesielt høy i hovedstaden

Beregninger som senioranalytiker Joachim Bernhardsen i Nordea Markets har gjort viser imidlertid at norske boligpriser ikke er spesielt høye dersom man tar hensyn til utviklingen i inntekt og levekostnader. Målt på denne måten mener han boligprisene på landsbasis aldri vært lavere enn de har vært de siste årene, mens de i Oslo ligger nær et normalnivå.

«Lett å bli fartsblind»

– Det kan lett oppfattes som provoserende å si at boligprisene aldri har vært lavere. Men det er ikke et mål å provosere, sier Bernhardsen.

Han mener beregningen kan være med å kaste lys over hvor høye boligprisene egentlig er. 

– Når man bare ser på endring over tid, er det lett å bli fartsblind. Bare det at noe har steget mye trenger ikke bety at det er blitt dyrt, sier Bernhardsen. 

– Den viser at selv i dag, i en situasjon hvor boligprisene er blitt høye, så har vi mer til overs etter at vi har betalt for levekostnader og bolig enn hva vi har hatt noen gang tidligere. Sett i det perspektivet virker ikke boligprisene veldig høye, sier han.

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund følger Bernhardsens analyse.

– Det er ingen tvil om at det er hold i denne metoden, sier Geving.

Aldri vært dyrere i Oslo

Senioranalytiker Bernhardsen har tatt utgangspunkt i hva det koster for en familie å finansiere en gjennomsnittsbolig med 85 prosent belåningsgrad og 25 års nedbetalingstid, som andel av familiens inntekt. 

  • Inntekten som er lagt til grunn er medianinntekten i norske kjernefamilier, det si husholdninger med to voksne og to barn.
  • Gjennomsnittsboligen som er lagt til grunn er på 90 kvadratmeter

For landet som helhet ligger dermed andelen rundt gjennomsnittet de siste tiårene, mens det i Oslo aldri har vært dyrere å finansiere boligen. 

Historisk lavt på landsbasis

Tar man i tillegg hensyn til levekostnader, som er utgiftene en husholdning har på basisvarer som klær og mat, blir bildet et annet: 

På landsbasis utgjør i dag bolig- og levekostnader tilsammen 55 prosent av inntekten. De siste årene har andelen vært på et historisk lavt nivå. 

I Oslo er tilsvarende andel 68 prosent, mens gjennomsnittet siden starten av 1990-tallet ligger på 70 prosent.

Veksten i norske levekostnader har vært langt svakere enn veksten i inntektene de siste tiårene. Som andel av inntekten er derfor levekostnadene redusert fra 55 prosent i 1992 til 37 prosent i 2016.

– Vi har hatt sterk reallønnsvekst over lang tid. Vi bruker mindre og mindre andel av inntekten vår på levekostnader. Da er det mer til overs til å bruke på bolig og andre ting, sier Bernhardsen.

Lavere levekostnader enn i nabolandene

Ved å ta hensyn til både levekostnader og boligutgifter som andel av inntekt er altså ikke boligprisene spesielt høye, ifølge Bernhardsen. 

Det samme gjelder dersom man sammenligner nivået i Oslo med nivåene i Stockholm og København. Husholdninger i Oslo sitter igjen med enn større andel av inntekten etter at levekostnader og bolig er dekket enn husholdninger i de to andre hovedstedene i Skandinavia. 

– Boligprisene i Oslo er fortsatt høyere enn de er i Stockholm i kroner og øre. Men når vi ser hvor mye mindre vi bruker på levekostnader, så er det kanskje også forståelig at boligprisene i Norge er høyere. Og vi bruker heller ikke noe mer på å betjene renter og avdrag i Oslo enn man gjør i Stockholm, sier Bernhardsen.

Buffer

Bernhardsen mener denne måten å analysere boligprisutviklingen kan belyse hvorfor de siste årenes boligprisutvikling her til lands har vært mulig. 

- Det kan kanskje forklare hvorfor boligprisene har steget så mye.

Samtidig understreker han at det ikke er til å komme unna at høyere boligpriser har ført til at husholdningene har pådratt seg mer gjeld. Andelen av inntekten som husholdningene bruker på bolig vil derfor stige raskere enn før ved en renteoppgang. Dette gjelder spesielt for Oslo, der boligkostnaden allerede er på et historisk høyt nivå. 

– Den vil stige betydelig når renten kommer opp. Det sier også noe om at boligprisene har kommet opp på et nivå der man blir mer sårbar for hver renteøkning enn vi var da vi hadde mindre gjeld.

På landsbasis er det imidlertid slik at boliglånsrenten må stige til 6,5 prosent før summen av levekostnader og bolig utgjør en like stor andel som gjennomsnittet de 25 siste årene.

– Når renten stiger så vil man bruke mer på bolig og bli nødt til å kutte ned noe annet. At renten stiger vil ha en innstrammende effekt. Men beregningene viser også at husholdningene i gjennomsnitt har betydelig buffer, sier Bernhardsen.

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at mange har en god buffer, men han påpeker at en renteoppgang på bare to-tre prosent kan føre til et nokså dramatisk fall i boligprisene.

Han advarer også mot å låne for mye og bruker et eksempel der man for et år siden kjøpte en bolig i Oslo for fem millioner kroner, men én million i egenkapital. Prisen i dag er seks millioner, noe som betyr at egenkapitalen er doblet til to millioner kroner. Fristelsen da kan bli stor til å låne altfor mye.

–Det er også grunn til bekymring at terskelen for nye boligkjøpere og unge inn i boligmarkedet blir for høy, sier Geving.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.