Boligprisene har ikke tatt fullt innover seg fjorårets rentekutt fra Norges Bank, skriver seniorstrateg Joachim Bernhardsen og sjefstrateg Erik Bruce i Nordea i sin ukesrapport.

De viser til Nordeas «hva har jeg råd til» – en forenklet modell som tar utgangspunkt i en gjennomsnittsnordmann med normalinntekt, som kjøper en vanlig bolig og har et boliglån med 25 års nedbetaling.

– Modellen tilsier at boligprisene kunne steget mer, sier Bruce til DN.

Boligprisene i Norge var i februar 9,7 prosent høyere enn for et år siden, ifølge Eiendom Norge, mens de i Oslo var 15,2 prosent høyere.

Bruce peker på at andelen av inntekten en gjennomsnittsnordmann bruker til å betjene boliglånet sitt, har holdt seg ganske konstant og gått i takt med boligprisene.

– Boligkjøperne tåler godt en renteøkning uten at det blir spesielt dyrt å betjene et boliglån. Det er ikke en trussel mot boligprisene, sier Bruce som viser til at de har brukt modellen til å argumentere mot at det er en boligboble i Norge:

– Renter og inntekt forklarer boligprisene i Norge, sier sjefstrategen, men understreker at det også er mange andre faktorer som virker inn.

Høy boligprisvekst virket inn på rentebanen

Torsdag besluttet Norges Bank som ventet å holde styringsrenten uendret på null prosent, men varslet at renten sannsynligvis vil settes opp i løpet av andre halvår i år.

Høy boligprisvekst var en medvirkende årsak til at Norges Bank fremskyndte den ventede rentehevingen, ifølge sentralbanksjef Øystein Olsen.

Den kraftige veksten har skapt bekymring blant flere aktører, deriblant DNB som mener det kan utgjøre en risiko for den finansielle balansen.

Finanstilsynet, som senest i høst ønsket innstramninger i boliglånsforskriften, har over tid også uttrykt bekymring for økt gjeldsvekst som følge av sterk boligprisvekst.

– Høy husholdningsgjeld og høye boligpriser utgjør en vesentlig risiko for den finansielle stabiliteten. Boligprisene øker nå sterkt fra et i utgangspunktet høyt nivå, og veksten i husholdningenes gjeld har økt siden i fjor sommer. Gjeldsveksten var i fjor høyere enn inntektsveksten. Denne utviklingen bidrar til økt systemrisiko, sa direktør Morten Baltzersen i Finanstilsynet til DN torsdag.

– Kan bli tøffere å sette opp renten

Modellen til Nordea tilsier om lag uendrede boligpriser fra dagens nivå selv om Norges Bank skulle følge renteprognosen og sette opp renten allerede neste halvår. Skulle derimot boligprisveksten fortsette er det en risiko for at for at renteøkningene vil gi en skarpere reaksjon i boligmarkedet.

– Norges Bank vil være fornøyd hvis renteøkningene demper boligprisveksten. Hvis boligprisene stiger mye herfra, kan det bli tøffere å sette opp renten, sier Bruce.

Sentralbanken anslår at styringsrenten vil være på 1,5 prosent i slutten av 2024. Nordea-strategene skriver at prognosene tilsier en betydelig raskere renteoppgang i Norge enn andre land, og at de tidligere ville tvilt på om det var mulig uten en kraftig kronestyrkelse.

Erfaringen fra de siste årene er derimot at rentedifferansen mellom Norge og utlandet har fått mindre å si for kronen.

Når det gjelder boligprisene, venter Norges Bank at veksten vil bli betydelig mindre fra og med neste år.

– Vi tror at den sterke boligprisveksten vil fortsette i litt avdempet fasong frem mot sommeren. Så vil boligprisveksten etter vår vurdering mest sannsynlig dempes de neste par tre årene, med det forbehold at enhver prognose er usikker, sa Øystein Olsen til DN torsdag.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.