Handelsbanken Capital Markets skriver i en fersk rapport onsdag morgen at det venter et ytterligere fall i salgsprisen på næringseiendom på 17 prosent.

Prisene har allerede falt ti prosent fra toppen, og dersom meglerhuset får rett i sine prognoser blir fallet fra toppen rett over 25 prosent.

– Jeg tror mange hadde sett for seg at eiendomsinvesteringer skulle være en tryggere havn enn det ser ut som i dag, med stigende renter og en resesjon i sikte. Og det ser ut som om det har rammet kontormarkedet hardt, sier seniorøkonom Sara Midtgaard.

Stigende renter betyr høyere avkastningskrav

Et sentralt begrep i næringseiendom er yield, som gjenspeiler investorenes avkastningskrav. Yielden utledes av byggets netto leieinntekter delt på eiendomsverdien.

Når rentene stiger, vil normalt også avkastningskravene stige, siden investorene krever ekstra betalt for å investere i eiendom i stedet for risikofrie rentepapirer. I tillegg blir gjelden dyrere, slik at avkastningen på egenkapitalen faller.

I Handelsbankens rapport vises det til at salgsprisen for næringseiendom allerede har falt ti prosent, og at høyere renter vil kunne føre til ytterligere prisfall på grunn av økte avkastningskrav.

Meglerhuset legger også til grunn en negativ sysselsettingsvekst for neste år og 2024. Dette har tidligere vist seg å ha stor betydning for leieprisene for næringseiendom, blant annet under finanskrisen. Fallende leiepriser, kombinert med de høyere avkastningskravene, vil igjen gå ut over salgsprisene.

– Sist gang vi så at sysselsettingen falt over én prosent, falt leieprisene over ti prosent. Vi tror ikke på like stort fall denne gangen, men man kan ikke komme bort fra et fall i leieprisene uansett, sier Midtgaard.

Dessuten er det eiendomsobligasjoner for flere milliarder som står til forfall de neste par årene, obligasjoner som nå må bli refinansiert på et langt høyere rentenivå enn hva de ble inngått på.

– Nesten halve boligprisfallet unnagjort

Handelsbanken skriver videre i rapporten at det venter et ytterligere fall i boligprisene, og anslår at prisene skal falle videre med tre prosent sesongjustert fra dagens nivå.

Ifølge Eiendom Norge har boligprisene i Norge steget 2,4 prosent så langt i år, men det har vært et tydelig vendepunkt de siste månedene. Siden august er det sesongjusterte prisfallet på 2,6 prosent, mens det nominelle prisfallet er på seks prosent i perioden.

De raske og hyppige rentehevingene fra Norges Bank har betydd at boliglånene for folk flest er blitt markert dyrere på kort tid, og styringsrenten har som kjent en stor påvirkningskraft på boligprisene i Norge.

Handelsbanken anslår en rentetopp på tre prosent og et boligprisfall på fire prosent for hele 2023, regnet som årsgjennomsnitt.

«Hittil har vi trolig ikke sett den fulle effekten av rentehevingene hverken i september eller november. Nylig ble også styringsrenten satt videre opp i desember, og vi legger altså til grunn at Norges Bank vil heve én gang til i mars neste år. Dermed venter vi at boligprisene skal fortsette å falle til prisen er fullt korrigert ned til et nytt nivå som reflekter det høye rentenivået», heter det.

Tydeligere resesjonssignaler

Slik det er kommet til syne gjennom en rekke undersøkelser, blant annet fra Norges Banks Regionalt nettverk, er det dystre vekstutsikter for det kommende året.

Handelsbanken tror på et fall i fastlands-bnp på 0,3 prosent neste år. Norges Bank hadde til sammenligning et anslag på et bnp-fall på 0,1 prosent for 2023 i sin siste Pengepolitiske rapport.

Kort oppsummert mener Handelsbanken det nå foreligger enda tydeligere resesjonssignaler.

– Det vi legger mest vekt på er Regionalt nettverk, der vekstprognosene er skrudd kraftig ned. Med unntak av oljebransjen er det negative vekstutsikter, sier sjeføkonom Marius Gonsholt Hov.

Han legger også til at et fall i kjøpekraften hos husholdningene, som til nå har holdt seg oppe på grunn av oppsparte midler, tæres på i større grad.

– Når reallønningene faller og rentene stiger, setter det konsumet under press.

Handelsbanken tror videre på en oppgang i arbeidsledigheten til 2,1 prosent neste år, og mellom 2,3 og 2,4 prosent i 2024, men har et forbehold om at ledighetsoppgangen kan kunne dempes av et fall i yrkesdeltagelsen.

«Når etterspørselen etter arbeidskraft svekkes, vil vi typisk se at yrkesdeltagelsen går noe tilbake. Dette vil igjen bremse oppgangen i arbeidsledigheten», heter det i rapporten.

Tror inflasjonen kommer ned mot målet innen 2024

Handelsbanken venter en total- og kjerneinflasjon på henholdsvis 4,1 og 4,5 prosent på årsbasis neste år, noe under det Norges Bank selv har lagt til grunn. Deretter anslås det en totalinflasjon på 1,5 prosent og en kjerneinflasjon på 2,3 prosent i 2024.

I rapporten legger meglerhuset til grunn at kjerneinflasjonen vil nå toppen i løpet av første kvartal neste år. Det vises blant annet til lavere råvarepriser, bedringer i de globale verdikjedene og et avtagende kapasitetspress i norsk økonomi. Dette kan gi grunn til å tro at prisveksten på norskproduserte varer og tjenester også dempes.

«Lønnsveksten til neste år anslås til 4,7 prosent, etter 3,9 prosent i år. Vi tror imidlertid at inflasjonsvirkningen av dette begrenses noe av det faktum at lønnsandelen fremdeles er lav. Dette gir nemlig rom for økt lønnsvekst, uten at bedriftene må øke utsalgsprisene tilsvarende i neste runde», heter det i rapporten.

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.