De siste femten årene har befolkningsveksten vært svært mye høyere enn boligbyggingen - til tider over dobbel så høy. Nå har utviklingen snudd.

I årene fremover ligger det an til at vi bygger omtrent én bolig per nye nordmann.

Flere eksperter mener denne utviklingen ikke er bærekraftig. En av dem er Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonomen i Eika-gruppen.

– Hvis vi fortsetter å bygge i samme takt som i dag, styrer vi mot et boligkrakk, sier Andreassen.

Han får kraftig motbør av Prognosesenterets sjeføkonom Nejra Macic og Mari O. Mamre, som for tiden tar en doktorgrad i boligøkonomi.

De mener Andreassen ser på feil tall.

Bygger dobbelt så mye

Hvor mye boliger som bygges og hvor stort behov det er for boliger i en befolkning, har mye å si for boligprisene. Dette handler om tilbud og etterspørsel, og er en mekanisme som de fleste kjenner igjen fra hverdagen.

La oss ta et eksempel: Når de aller første norske jordbærene kommer i butikken, koster de skjorta. Når tilbudet av jordbær øker utover sesongen, går prisen ned. Hvis værforholdene gjør at store deler bær blir modne samtidig, kan prisene kollapse.

Det er dette Andreassen er redd for at skal skje med boligmarkedet.

– Nå faller befolkningen i 180 kommuner i Norge, men man fortsetter å bygge som før. Da vil prisene gå ned, sier han.

Han viser til at det bor omtrent to personer i hver bolig, og med en befolkningsvekst på rundt 30.000, så trenger vi å bygge rundt 15.000 boliger i året, pluss noen til for de husene som blir revet eller som brenner ned.

Spår fall i boligbyggingen

Samtidig viser prognosene til Prognosesenteret at det trolig vil bli bygget rundt 30.000 boliger i årene fremover, altså omtrent én bolig per nye nordmann.

– Vi bygger omtrent det dobbelte at det demografiske behovet, og hvis vi fortsetter med det, kommer boligprisene til å falle mye, sier sjeføkonomen.

Andreassen tror derimot ikke at det kommer til å skje, han tror heller at boligbyggingen vil falle kraftig.

– Jeg gjetter på et fall på 30-40 prosent i boligbyggingen.

I så fall vil det ramme norsk økonomi hardt, fordi boliginvesteringene er en viktig vekstmotor.

Sterk uenighet

Nejra Macic i Prognosesenteret har selv spådd en lav boligprisvekst i årene fremover, men hun har lite til overs for advarslene til Andreassen om boligkrakk.

– Jeg har snakket med ham flere ganger om dette. Det er ikke så vanskelig. En bolig blir bebodd av en husholdning. Om det bor en eller fem personer i boligen, er veldig viktig, sier hun.

Også Mari O. Mamre er enig i at det er mye viktigere å se på veksten i antall husholdninger, og denne har ikke falt like mye som befolkningsveksten.

– Det er interessant å se hvor frikoblet boligprisene har vært fra befolkningsveksten, sier hun.

Mamre viser til at boligprisveksten var meget sterk fra midten av 90-tallet og frem til finanskrisen. Selv om befolkningsveksten skjøt fart fra og med 2005, ble ikke boligprisveksten noe høyere av den grunn – tvert imot.

– Den sterke befolkningsveksten vi har hatt de siste årene har vært drevet av innvandring, og syv av ti innvandrere eier ikke egen bolig, sier Mamre.

Flere eldre og færre barnefamilier

Noe annet som er interessant, er at antall husholdninger har vært svært stabil, til tross for en kraftig befolkningsvekst. Det er trolig fordi innvandrere bor trangere enn øvrige nordmenn.

Mamre peker på flere trender som er interessante å følge med på fremover.

– Vi blir flere eldre og færre barnefamilier. Begge deler trekker opp behovet etter boliger, sier hun.

Eldre bor i mindre husholdninger med en til to personer. Småbarnsfamilier er gjerne fire i en husholdning, men når barna flytter ut, øker behovet for boliger.

– Når de eldre øker mest i antall, slik de gjør nå, bidrar de til å opprettholde husholdningsveksten, forklarer sjeføkonom Macic.

Ifølge Prognosesenterets beregninger vil det demografiske behovet for boliger være på rundt 29.000 årlig fremover. Da har de inkludert at rundt 5.000 boliger blir revet, brenner ned, eller fraflyttet hvert år. (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.