Den amerikanske økonomiprofessoren Edward Glaeser fra Harvard-universitetet er en av verdens ledene eksperter på urban økonomi og boligmarkeder. Han er tydelig på hva han synes om boligmarkedet i hovedstaden.

– Oslo-boliger er nå veldig dyre («pretty darn expensive»), sier Glaeser til DN etter sitt foredrag på nyttårskonferansen til Skagenfondene.

Han begrunner uttalelsen med at boligprisene er høye sammenlignet med middelklassens inntektsnivå og betalingsevne. Siden toppen i april har boligprisene i Oslo falt med 11,5 prosent. Glaeser ønsker ikke å komme med spådommer om den videre utviklingen, men slår fast at en korreksjon lå i kortene.

– Det er svært uvanlig å ha en så sterk og langvarig boligprisøkning som i Oslo uten å få en korreksjon, sier Glaeser.

Han har følgende beskjed til norske boligeiere.

– Det viktigste å forstå er at perioder med oppgang som regel er fulgt av perioder med nedgang. Og styrken på oppgangen, påvirker som regel styrken på nedgangen, sier Glaeser.

Kritisk til byggerestriksjoner

Glaeser legger vekt på at en boligprisnedgang har viktige positive sider, blant annet ved å gjøre boliginvesteringer mer tilgjengelig for folk flest.

– På lang sikt gir god tilgjengelighet på boliger drivkraft til økonomisk vekst. Dersom man ønsker å tiltrekke seg gode talenter, kanskje særlig fra utlandet, er god tilgjengelighet på boliger viktig, sier Glaeser

Han påpeker at boligmarkedet i Oslo er preget av store restriksjoner på bygging av nye boliger, og at dette kan ha flere negative konsekvenser.

– Dette gjør at god økonomisk utvikling i større grad vil føre til økte boligpriser fremfor økt befolkning. Det gjør også at man blir mer sårbare for store svingninger i boligmarkedet med bratte oppturer og nedturer. Steder som har et mer elastisk tilbud av boliger har også større prismoderasjon, sier Glaeser.

«Bør bygge i høyden»

Glaeser har forsket mye på urban økonomi og fordeler med byer. Han sier at forskningsresultatene er tydelige på at tett befolkede byer er bra for miljøet, for økonomien, og for menneskene. Glaeser slår fast at han er en stor forkjemper for å tillate urban utvikling og har et klart råd til byplanleggerne i Oslo.

– På lang sikt mener jeg at det å tillate mer bygging av boliger i Oslo med sikkerhet vil være en god ting. Særlig hvis man tillater å bygge i høyden fremfor å bygge utover dagens bygrenser. Det er store fordeler ved å bo i tett befolkede områder i dagens samfunn, sier Glaeser.

Siden april har boligprisene i Oslo falt med 11,5 prosent. Edward Glaeser tror Oslo ville ha godt av flere høyhus og høyere befolkningstetthet.
Siden april har boligprisene i Oslo falt med 11,5 prosent. Edward Glaeser tror Oslo ville ha godt av flere høyhus og høyere befolkningstetthet. (Foto: Øyvind Elvsborg)

Han peker blant annet på forskning som viser at innovasjon og trivsel blir bedre i tett befolkede områder. Ifølge Glaeser kan store restriksjoner på boligbygging hindre økonomisk utvikling.

– Jeg mener at på sikt er et elastiskt tilbud av boliger det beste for økonomien. Når man utvikler gode offentlige tilbud i en by er det viktig å la folk få bygge boliger i nærheten slik at de kan nyte godt av disse godene. Hver gang en by sier nei til et nytt boligprosjekt, sier man også nei til familiene som ønsker å komme til denne byen og nyte godt av byens tilbud, sier Glaeser.

Viktig med gode offentlige tilbud

Samtidig mener Glaeser at Oslo må jobbe hardere med å utvikle gode offentlige tilbud, og legge til rette slik at det blir enklere for private aktører å starte lignende tilbud som for eksempel restauranter og klubber.

Glaeser ser imidlertid at det er én gruppe mennesker som er godt tjent med å begrense boligbyggingen; de som allerede har investert mye i boligmarkedet.

– Dersom ditt eneste mål er å holde boligprisene i Oslo oppe, så er det å begrense nybygging det beste, sier Glaeser.

Det hører med til historien at det på grunn av den siste tids boligprisfall for øyeblikket er et svært dårlig markedet for nybygde boliger i Oslo. Men ifølge Glaeser er dette kun en midlertidig effekt, og endrer ikke det langsiktige bildet.

Advarer mot høy belåning

Glaeser påpeker at et boligprisfall først blir et problem dersom det finansielle systemet ikke er robust nok til å håndtere en slik korreksjon.

– Det blir et problem dersom for mange husholdninger har tatt opp for mye gjeld og dermed gjort seg veldig sårbare for et boligprisfall, sier Glaeser.

Han har følgende råd til boligkjøpere:

– Jeg håper at alle som kjøper eiendom er klar over at bolig aldri er en risikofri investering og at det å ta et høyt belånt veddemål i dette markedet både kan gi store gevinster og store tap, sier Glaeser.

– Slik det har vært de siste årene, slik kan det ikke fortsette. Jeg tror vi får en korreksjon nå, sier investor Jens Ulltveit-Moe om boligmarkedet i Oslo
– Slik det har vært de siste årene, slik kan det ikke fortsette. Jeg tror vi får en korreksjon nå, sier investor Jens Ulltveit-Moe om boligmarkedet i Oslo (Foto: Fartein Rudjord)

Han oppfordrer boligeiere til å ikke henge seg opp i den nominelle verdien av sin bolig.

– Man bør se på boliginvesteringer som en strøm av fordeler man får fra å eie en bolig, ikke som en form for finansiell investering. Jo mer vi ser på bolig som en spekulativ investering, jo større problemer kommer man inn i, sier Glaeser.

«Definerer fornem nød»

Investor Jens Ulltveit-Moe var blant tilhørerne i salen under Glaesers presentasjon onsdag formiddag. Til DN forteller Ulltveit-Moe at eiendomsmarkedet er blant sektorene han er mest skeptisk til i 2018, og at foredraget til Glaeser gjorde han mer bekymret for et langvarig omslag i boligmarkedet.

– Slik det har vært de siste årene, slik kan det ikke fortsette. Jeg tror vi får en korreksjon nå. Hvis prisene kommer tilbake til der de var i begynnelsen av 2016, så hadde det vært sunt og riktig for norsk økonomi, sier Ulltveit-Moe

Han mener det er positivt dersom boligprisfallet spiser opp mye av de siste årenes boligprisvekst.

– Det er ingen katastrofe. Det definerer fornem nød, sier Ulltveit-Moe. (Vilkår)

Har takketalen klar til Trumps fake news-pris: Trekker fullt hus i Oslo
De har alle jobbet for Barack Obama. Så gründet de den amerikanske podkastsuksessen Pod Save America. Nå er de i Oslo for å spille inn sin første podkast utenfor USA.
04:02
Publisert: