Hvis politikerne innfrir boligutbyggernes ønsker – «tettere, høyere» – kan resultatet faktisk bli høyere priser og senere boligutbygging. Høres det sprøtt ut?

Ikke når vi ser på nærmere på incentivene.

Boliger i Oslo og andre storbyer er dyre fordi tomtene er dyre. Eiendom består av en tomt og en bygning. Bygninger stiger svært sjeldent i verdi – i så fall kun i takt med byggekostnader – men tomter i attraktive strøk gjør det (beliggenhet, beliggenhet etc).

Og tomter som ikke er utbygd, representerer en mulig gevinst, eller det vi kaller opsjoner. De bygges bare ut når det er lønnsomt. Ellers venter man. Dette er også kjent fra den amerikanske økonomen Harold Hotellings teori om utvinning av begrensede ressurser – «Hotellings lov» – som sier at disse ikke vil utnyttes dersom forventet prisoppgang er høyere enn realrenten.

Jon Mjølhus
Jon Mjølhus (Foto: Ida von Hanno Bast)

I dag er realrenten kraftig negativ.

Så hva bestemmer verdien av en tomt?

Jo, av verdien av det du kan bygge på tomten. Den stiger med boligprisene (se beregninger). Men det er også en annen måte å få en pen verdiøkning på tomten på, nemlig gjennom høyere utnyttelse.

La oss si en utbygger får politikerne med på å øke utnyttelsesgraden med 25 prosent ved at det kan bygges høyere eller bredere – åpning for mindre enheter vil også øke verdien – uten at tomtekvadratmeterprisen endres. Det vil gi en avkastning på eiendommen på 40 prosent. Dette er før belåning, så ved bruk av gjeld øker avkastningen mye mer.

En økning i boligprisene er en usikker størrelse, men en omregulering til høyere utnyttelse vil være risikofri og dermed attraktivt.

Det aller beste er selvsagt en situasjon med både høyere boligpriser og omregulering med høyere utnyttelse. Selv om utbygging er lønnsomt allerede, så vil slike utsikter gjøre verdien av å vente enda mer verdifull.

Som svar på ropene om mer areal i Oslo svarer Oslo kommune at utbyggerne først kan bygge på tomtene dere allerede har, som kommunen mener kan gi 27.000 boliger. Utbyggernes interesseorganisasjon på sin side mener tallet er 7000 boliger, og ber om mer regulert areal, som selvsagt er i deres interesse. Men det løser nødvendigvis ikke problemet, fordi:

  • Økt reguleringsvolum og fortetting kan faktisk gi dyrere tomter.

Årsaken er at når det kan bygges mer per kvadratmeter tomt, øker tomteverdien. Økt regulering øker ikke antallet boliger som faktisk bygges, bare antallet som kan bygges. Selve byggingen styres av hvilke incentiver tomteeierne har til å bygge sine tomter raskt.

  • Økt reguleringsvolum i form av høyere utnyttelsesgrad trenger ikke øke tilbudet av boliger og dermed redusere prisene.

Dersom boligutvikleren tror på videre boligprisvekst, kan det altså lønne seg å vente. Stadig press på politikerne, med mediene på laget, kan jo gi forventning økt utnyttelse og enda bedre grunner for å vente. Eller, den økte reguleringen kan brukes til å redusere uttaket fra tomtebanken, fremfor å bygge flere boliger, med samme fortjeneste.

  • Tomtebeholdningene koster for lite å eie ubebygd.

En utbygger kan tjene (øke «internrenten») ved å sette ned prisene på et stort prosjekt og dermed raskt få solgt og bygge, men det vil redusere verdien av tomten, gitt at kostnadene er uendret. Det vil også kunne redusere verdien av de resterende tomtene. Ved et langsomt utbyggingstempo kan utbyggerne unngå slike effekter.

Med dagens lave rentenivå koster det lite å la tomter ligge ubebygget, og det kan også være lønnsomt å selge tomtene til investorer med lavt avkastningskrav, med opsjon på tilbakekjøp, slik vi har sett en av de aller største boligutbyggerne gjøre.

… lønnsomt å selge tomtene til investorer med lavt avkastningskrav, med opsjon på tilbakekjøp, slik vi har sett en av de aller største boligutbyggerne gjøre

En høyere kostnad ved å sitte på ubygd tomt i forhold til verdien av å tjene prosjektmargin ville snudd incentivet. En slik kostnad kan for eksempel være høy eiendomsskatt på ubebygd, regulert areal.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.