Boligeiere betaler ikke skatt på avkastning, i motsetning til andre investorer, og formuesskatten er lav. Disse skattesubsidiene utgjør antageligvis rundt 50–60 milliarder i året.
Dessverre ser ikke huseierne noe særlig til disse pengene. På sikt bestemmes nemlig boligprisene hovedsakelig av innbyggernes betalingsevne, som igjen bestemmes av inntekt og rentenivå.
Fra 1999 til 2017 økte kvadratmeterprisen for enebolig i Norge med 258 prosent. Antar vi at en huskjøper typisk kan få låne fire ganger inntekten, viser ligningstall fra SSB at disponibel inntekt etter slik gjeldsopptak økte med 311 prosent i samme periode. Mye av denne økningen skyldes lavere renter.
Dersom myndighetene over natten innførte full beskatning av boligeierne, ville betalingsevnen og prisene dermed synke med et beløp omtrent lik skatteskjerpelsen. Nye boligkjøpere ville hatt akkurat de samme månedlige utgiftene etter en slik reform, men en større del av utgiftene ville vært skatt.
Tilhengerne av boligskatt peker på to hovedargumenter for hardere beskatning av boligeiere.
For det første hever subsidiene aktivitetsnivået og kostnadsnivået i byggenæringen. Dette går på bekostning av mer lønnsomme næringer som ikke trenger subsidier. Resultatet er et samfunnsøkonomisk tap.
For det andre bidrar hardere beskatning av eiendom til en prisnedgang som vil virke sosialt utjevnende. En forskningsartikkel av SSB-forsker Erlend Eide Bøe viser at prisene vil falle med 20 prosent ved en kombinasjon av økt eiendomsskatt og formuesskatt (innlegg i «Forskning viser at …» i DN 29. juni). Dette vil gi en lavere inngangsbillett for unge, og flere vil få mulighet til å kjøpe egen bolig.
Det sosiale argumentet er greit nok, men det må selvsagt veies opp mot en betydelig ulempe. Eksisterende boligeiere vil få det beintøft, med økte skatter i kombinasjon med et boligprisfall på tyve prosent, ikke minst de mange med lån til pipa.
Antageligvis kan en del av de sosiale gevinstene oppnås mer presist og målrettet gjennom skattesystemet og husbanken.
Bøe argumenterer med at reformen må innfases gradvis over flere år, men det vil nok være politisk vanskelig, og fremtidige skattekostnader vil uansett prises inn i markedet øyeblikkelig. Og når reformen er gjennomført, vil de nye boligeierne ha omtrent akkurat samme månedlige utgifter som dagens – skatten vil bare utgjøre en større andel.
Argumentet om at lav eiendomsskatt fortrenger andre næringer, er imidlertid langt fra overbevisende. En skattesubsidie er skadelig dersom den fører til at ressurser blir brukt på ulønnsom og dyr produksjon. Dersom subsidien har liten innvirkning på hvor mye som produseres, er den heller ikke særlig skadelig.
I forskningen er det gjort beregninger på hvor følsomme boliginvesteringer er for boligpriser. Estimatene tilsier at når kostnadene øker med én prosent, faller investeringene også med om lag én prosent.
Problemet med disse beregningene er imidlertid at en god del av eiendomsinvesteringer er betaling for tomter. Siden tilbud av landareal i Norge er gitt, vil ikke høyere etterspørsel fortrenge noe som helst. Det vil bare gi høyere priser.
Det som er avgjørende er hvor stor del av brutto nasjonalprodukt (bnp) vi bruker på bygging. Dersom den andelen ikke påvirkes noe særlig av skatter, er skadevirkningene antageligvis ganske små.
Det viser seg at om vi sammenligner nivå på eiendomsskatt med byggenæringens andel av bnp for OECD-landene, er ikke effekten særlig stor. Én prosents økning i skatt gir i snitt bare en tidels prosent reduksjon i byggeaktivitet.
Regner vi dette om til tall, vil skatteskjerpelsen som Bøe foreslår bare redusere byggenæringens andel av bnp fra 6,7 prosent til 6,2 prosent. Det er godt innenfor uforklarte variasjoner i byggeaktivitet mellom ulike land, så det er antageligvis ikke dekning for å erklære det som et samfunnsproblem.
Ja, økt eiendomsskatt vil kunne ha positive fordelingseffekter. For anvendelsen av samfunnets ressurser har det imidlertid lite å si.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.