Samme dag som Finanstilsynet slipper sin halvårlige rapport «Finansielt utsyn», legges det også frem resultater av et tematilsyn som omfatter bankenes finansiering av kontoreiendom. Arbeidet startet sommeren 2022 og ser på syv bankers finansiering av kontorbygg.
Sensitivitetsanalysene Finanstilsynet har gjennomført viser at mange av låntagerne innen kontorbygg vil rammes spesielt hardt av en renteøkning. Effektene synes å variere mellom bankenes porteføljer.
Kredittrisiko
Finanstilsynet har bitt seg merke i at løpetiden på lånene er vesentlig kortere enn finansieringsbehovet, og at enkelte banker har betydelig omfang av lån med avdragsfrihet eller svært lave avdrag. I rapporten spesifiserer tilsynet at for fire av de syv bankene er gjennomsnittlig tid til låneavtalens forfall rundt to år. Nedbetalingsprofilen varierer fra 15–50 år.
Ifølge tilsynet begrunner bankene kort løpetid med at det gir anledning til å fastsette nye vilkår eller terminere avtalen ved svakere utvikling enn forventet.
«Som følge av at løpetid er vesentlig kortere enn avdragstid, står bankene overfor en betydelig refinansieringsrisiko (kredittrisiko)», skriver Finanstilsynet i en oppsummering.
I rapporten viser Finanstilsynet til at muligheten til å stramme inn på vilkår eller terminere avtalen kan være begrenset for aktører med svak finansiell stilling, herunder også i situasjoner der vesentlige leiekontrakter ikke fornyes eller eier står overfor betydelige kostnader til oppgradering.
Kommer med råd
Tilsynet ble i utgangspunktet startet for å vurdere effektene av eventuell økt ledighet i areal som følge av at flere jobber på hjemmekontor, samt eventuell vridning av etterspørselen mot klimasertifiserte bygg. Men renteøkningen gjennom høsten 2022 medførte økt oppmerksomhet om rentesensitiviteten.
Finanstilsynet peker på faktorer som banker bør ta hensyn til ved finansiering av næringseiendom.
Blant annet at det bør fastsettes grenser for belåningsgrad og krav til låntagers finansielle stilling og utleiegrad. Finanstilsynet viser også til at banker må være oppmerksomme på kompleksiteten som følge av at pantesikkerheten ligger i et annet konsernselskap enn låntagerselskapet samt viktigheten av gode rutiner for uavhengig verdivurdering.
«Avgjørende»
I rapporten viser Finanstilsynet til tall fra Akershus Eiendom som sier at transaksjonsvolumet i næringseiendom var på rundt 100 milliarder kroner i 2022, mot rundt 160 milliarder kroner i toppåret 2021. I fjor utgjorde kontoreiendom 36 prosent av volumet.
Så langt i år er transaksjonsvolumet i underkant av 20 milliarder kroner, hvorav seks milliarder kroner er knyttet til kontoreiendom.
Det siste året har avkastningskravet økt, mens eiendomsverdiene har falt, ifølge ekspertene.
«Fremover vil tilgangen på fremmedkapital være avgjørende for likviditeten i markedet», skriver Finanstilsynet i sin rapport.
I Norge utgjør obligasjonsgjeld 15–20 prosent av utlånene til eiendomsselskaper. Tall fra Nordic Trustee og Stamata viser at obligasjonslån for 25 milliarder kroner til eiendomsselskaper i Norge forfaller innen utgangen av neste år.
«Økte renter og risikopåslag kan gjøre refinansiering i obligasjonsmarkedet mer utfordrende. Fremover kan selskapene bli nødt til å søke alternativ refinansiering, som regel banklån, for å refinansiere låneforfallene på obligasjonsgjelden», skriver Finanstilsynet.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.