– I løpet av min tid i bransjen har det aldri vært mer interessant og attraktivt for våre fond å investere i Norge enn det er akkurat nå, sier Jens Petter Hagen.
45-åringen fra Oslo er partner og leder den norske virksomheten til det nordeuropeiske eiendomsinvesteringsselskapet NREP. På bare 17 år har businessen vokst i lynfart og teller nå en forvaltningskapital på over 200 milliarder kroner. Nå har NREP hentet 3,65 milliarder euro, eller 43 milliarder kroner, til sitt femte og nyeste fond – som ledes av norske Hagen.
Han er ikke fremmed for å pløye en god porsjon av pengene inn i det norske markedet.
Kunder bygger krigskasse
– Vi har absolutt høye ambisjoner om å allokere en stor andel av dette fondet i Norge. Vi har i dag en portefølje på 11–12 milliarder kroner i Norge, og vi kan lett finne på å gjøre 10 og 20 milliarder til ut av dette fondet i Norge, sier han.
Nylig kjøpte NREP to eiendommer fra børsnoterte Entra for 1,5 milliarder kroner.
Når investorer går inn i eiendomsmarkedet, enten det er boliger, kontorer eller hoteller, er det vanlig å lånefinansiere deler av kjøpesummen. Det nye fondet skal finansiere seg med en belåningsgrad på 50–60 prosent. Det betyr at de kan kjøpe eiendom for opptil 100 milliarder kroner.
Mesteparten skal investeres i Norden, mens en femtedel skal gå til Polen og Tyskland. Bolig, logistikk og riktig type kontor er det Hagen liker best nå.
Og pengene, de er hentet i en periode der markedet for spesielt næringseiendom har svekket seg markant. I Sverige er det ville tilstander der tungt belånte børsnoterte eiendomsselskaper har kollapset det siste halvannet året. I Norge er det fleste aktørene privateide, men det er mulig å lese prisutvikling i markedet.
– Vårt inntrykk er at verdiene generelt har falt 10–15 prosent de siste 12 månedene, sier Thomas Due, leder for næringseiendom i Nordea.
Slik Due leser det er antall transaksjoner i årets fem første måneder halvert fra i fjor. I Nordea ser de nå kunder som bygger opp en krigskasse.
– De etablerer kanskje noen bankfasiliteter som gjør dem klare. I disse tider kan formuer tapes og skapes, sier Nordea-toppen.
Tror ikke bunnen er nådd
I Akershus Eiendom har de også sett prisene falle. Ut ifra deres målinger har kontoreiendomsverdiene i Oslo og omegn falt mellom åtte til 18 prosent, avhengig av beliggenhet.
– Det kommer av renteoppgang først og fremst. Rentene har steget mye og det presser avkastningskravet opp på disse eiendommene og verdien ned. Det har vært god utvikling i leiemarkedet sånn at husleiene er oppjustert i denne perioden, men det er blitt motvirket av avkastningskravet, sier sjeføkonom Kari Due-Andresen.
Når rentene stiger, vil normalt også avkastningskravene stige, siden investorene krever ekstra betalt for å investere i eiendom i stedet for risikofrie rentepapirer. I tillegg blir gjelden dyrere, slik at avkastningen på egenkapitalen faller.
Hverken Due eller Due-Andresen tror bunnen er nådd for norsk næringseiendom.
Det tror heller ikke Hagen i NREP, som står med milliardene klare.
– Skal dere støvsuge markedet for fete eiendommer?
– Det er ikke så enkelt som det. Det fordrer at det er selgere på fornuftige nivåer. I dette markedet, som er ned mellom fem og 20 prosent, er det tøft for noen å anerkjenne det og konkludere med å selge noe. Hvis man har et syn på at verden blir bedre er det kanskje mer fornuftig å holde fast på eiendommene og håpe på et bedre exit-marked. Men det er ikke alle som har råd til å vente. Det er noen som finner det fornuftig og forsvarlig å selge litt for å ha litt på kistebunnen for å håndtere andre utfordringer eller finne likviditet til å utvikle ting.
– Dere frykter ikke gjenstridig inflasjon og nye rentesjokk?
– Jo. Det er vår jobb å frykte det meste, men det handler om sannsynligheter. Vi tror i større grad på at stabilitetsnivået nærmer seg enn at det kommer ytterligere sjokk. Og dersom de mot formodning skulle komme, så vil vi ha likviditet og tid til å håndtere en slik utvikling.
– Ikke noe sted å gjemme seg
Det har ikke manglet på advarsler om markedet for næringseiendom, særlig ikke for det svenske markedet. Den erfarne eks-strategen og nå investoren, Peter Hermanrud, har fryktet en regelrett systemkrise i Sverige. Hagen i NREP vet godt hvor hardt renteoppgangen har slått ned i nabolandet. De har vært investert der i over 15 år. Som så mange andre aktører i Sverige har også de måttet skyte inn ytterligere kapital.
Hjemme i Norge har Finanstilsynet advart om prisfall på næringseiendom og betydelig refinansieringsrisiko de neste årene. Norges Bank har trukket frem bankenes høye eksponering mot næringseiendom som en av sårbarhetene i norsk økonomi.
Jens Petter Hagen er enig i at det er en bransje som «etter ti vanvittige år» må forholde seg til et rentenivå få investeringsledere så for seg da de tok beslutninger i den perioden.
– Da er det ikke noe sted å gjemme seg. Det føler vi alle på. Det er nok noen som føler veldig på det i dag, sier han.
– Kommer det noen skjeletter ut av skapet i Norge også?
– Det gjør det nok. Det beveger seg ganske sakte i denne bransjen nettopp fordi lite er børsnotert. Det tar litt tid før de faller ut, men jeg tror det blir flere eksempler på aktører som sliter fremover enn det vi har sett, sier Hagen, og fortsetter:
– De etablerte som har vært der i flere tiår og har vært igjennom krise før, de klarer seg nok. De vet at man ikke skal bli grådige. Men det er nok noen som er blitt grådige og vil slite med å opprettholde forpliktelser til banker i årene som kommer.
I øyeblikket kan Due i Nordea betrygge.
– Vi har en stor portefølje og ser foreløpig ingen tegn til at ting er utsatt eller i mislighold, sier han.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.