I ettermiddag sendte Norges Bank brevet til Finansdepartementet som innebærer at det for alle praktiske formål blir satt sluttstrek for eiendomssatsingen i Oljefondet slik vi kjenner den.

Tidligere på dagen var de ansatte i Norges Bank Real Estate Management (NBREM), som forvalter Oljefondets eiendom, innkalt i møter der fremtidsplanene ble lagt frem. Budskapet var klart:

Hovedstyret i Norges Bank har «vedtatt å avvikle NBREM som en egen organisatorisk enhet» og organisasjonen skal integreres i Norges Bank Investment Management (NBIM), som har ansvaret for aksjer og obligasjoner samt det overordnede ansvaret for Oljefondet.

Hovedstyret i Norges Bank, som har fattet beslutningen, skriver at det har «vedtatt å avvikle NBREM som en egen organisatorisk enhet.

Karsten Kallevig, sjef for NBREM.
Karsten Kallevig, sjef for NBREM. (Foto: Fartein Rudjord)

Sjefen for NBREM, Karsten Kallevig, vil få tilbud om en stilling i ledergruppen til NBIM. Hvis Kallevik aksepterer, vil stillingen naturlig bli knyttet opp til fondets unoterte eiendomsinvesteringer, får DN opplyst.

NBREM har en egen ledergruppe og hva som eventuelt vil skje med denne er foreløpig uvisst.

NBREM har de siste årene bygget opp en egen organisasjon med egen hr-, juridisk- og økonomiavdeling. At NBIM og NBREM skal ha doble funksjoner har fått pepper, blant annet fra Representantskapet, som fører tilsyn med Norges Bank på vegne av Stortinget.

De ansatte i NBREM vil merke endringen i form av endrede rapporteringslinjer, andre arbeidsoppgavene og endret stillingsnivå. Det er ikke lagt opp til noen nedbemanning, men færre hoder vil jobbe med eiendom som følge av naturlig avgang.

– Organisasjonens behov og størrelse vil selvsagt gjennomgås fremover, og gitt vedtaket som nå er fattet kan nedbemanning ikke utelukkes, sier visesentralbanksjef Egil Matsen, som har ansvaret for Oljefondet.

Tre grunner til nedleggelse

Egil Matsen utdyper overfor DN hvorfor Norges Bank har kommet til denne beslutningen, som han kaller for en justering av eiendomsforvaltningen:

  • Hovedstyret vil se unotert eiendom, altså fast eiendom, og børsnoterte eiendomsselskaper med i sammenheng. De siste årene har det noterte eiendomsmarkedet vokst kraftig og fondet kan ha en høyere eierandel i noterte selskaper. Matsen sier det er større muligheter i det noterte eiendomsmarkedet for å få en bedre spredning av ulike typer eiendom og få den ønskede eksponeringen i eiendom gjennom børsnotert eiendomsselskaper.
  • Det er langt dyrere å kjøpe og forvalte fast eiendom enn å kjøpe en eiendomsaksje på børs. «Erfaringer fra investeringer i unotert eiendom de senere årene viser at slike investeringer kan være komplekse og ressurskrevende», skrivet Norges Bank i brevet. Forvalterkostnadene knyttet til eiendomsforvaltningen er fem ganger så store som kostnadene knyttet til den øvrige forvaltningen målt etter kapital under forvaltning. I 2017 var forvaltningskostnadene 1,4 milliarder kroner knyttet til eiendom, mens forvalterkostnadene totalt sett var på 5,7 milliarder kroner, inkludert kostnader som nettoføres i eiendomsavkastningen. Tre prosent av Oljefondet sto altså for 25 prosent av kostnadene. 2018-tallene er ikke offentliggjort ennå.

– Styret har ambisjoner om at fondet skal drives kostnadseffektivt, og det er mye mer ressurskrevende med unotert enn med notert eiendom, sier Matsen til DN.

  • Mandatet for eiendom ble endret for noen år siden. Da fondet gjorde sin første eiendomsinvestering i 2011, var målet at eiendom skulle utgjøre fem prosent av fondet. Men så ombestemte Finansdepartementet seg og ville ikke lenger ha en allokering til eiendom. Dersom NBIM mente at eiendom ville gi et bedre forhold mellom avkastning og risiko, kunne eiendom kjøpes, men måtte ikke under noen omstendigheter komme over syv prosent av Oljefondet. Dette ble internt i NBIM og NBREM oppfattet som en reversering av eiendomssatsingen.

– Er grunnen til endringen som nå skisseres endringen av eiendomsmandatet?

– Det er en del av bakteppet, men ikke grunnen alene, sier Matsen.

Hovedstyret sier i den nye eiendomsstrategien at eiendom skal utgjøre tre til fem prosent av Oljefondets verdi, men sier ingenting om fordelingen mellom unotert og notert eiendom.

Ikke kritikk

De unoterte eiendommene til Oljefondet er i store byer, det er kontor- og butikklokaler, pluss drøyt 20 prosent logistikkeiendommer som i større grad ligger i åpent landskap. Flere har kritisert fondet for å ha en for liten diversifisert eiendomsportefølje, at den er for konsentrert om store byer og få typer eiendom.

– Ligger det en kritikk av eiendomsstrategien i de endringene som nå gjøres?

– Nei, ikke kritikk. Men det ligger en erkjennelse for oss at det er vanskelig å få en eksponering mot alle sektorer gjennom unotert eiendom, dette er enklere å oppnå gjennom å kjøpe notert eiendom, sier Matsen.

En podkast om bløff, bil og børs!

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.

EU-presidenten: -Et eget sted i helvete for dem som gikk inn for brexit
Reaksjonene lot ikke vente på seg.
01:59 Min
Publisert: