Solon Eiendom har de to siste årene solgt leiligheter til en verdi av 516 millioner kroner til Solon Realkapital.

Solon Eiendom eier 49 prosent av Solon Realkapital, mens styremedlem i det børsnoterte eiendomsselskapet, Runar Vatne, eier 51 prosent via Vatne Property.

Samlet salg er ikke oppgitt i hverken kvartals- eller årsrapporter frem til første kvartal 2020. Da opplyste Solon Eiendom om dette i noten for nærstående transaksjoner, noe som skjedde etter at DN hadde stilt spørsmål om transaksjonen mellom selskapene.

I tidligere rapporter har selskapet eksplisitt skrevet at det ikke har vært noen nærstående transaksjoner.

Nå vil Finanstilsynet ha svar på hvorfor dette ikke er mer utførlig beskrevet i årsrapporten for 2019.

– Finanstilsynet har merket seg de siste dagers oppslag i media om salg av eiendommer til nærstående selskap, og vil om kort tid rette en henvendelse til foretaket for å avklare enkelte spørsmål rundt den finansielle rapporteringen og årsregnskapet for 2019, skriver direktør Anne Merethe Bellamy i en epost til DN.

Solon Eiendom-sjef Stig Bech responderer slik:

– Vår rapportering og regnskap er i samsvar med de krav som gjelder, og vi vil besvare Finanstilsynets henvendelse når den måtte komme.

Salget øker

Ved å selge leiligheter til «eget» selskap oppnår Solon Eiendom følgende:

  • Det rapporterte salget blir høyere enn det ellers ville vært. Salget til Solon Realkapital utgjør 17 prosent av totalsalget i 2018 og 2019.
  • En høy salgsgrad i prosjektene kan bidra til at byggelån utbetales, siden utbetaling av slikt lån normalt sett er avhengig av at en viss andel leiligheter er solgt.
  • Det bidrar også til at krav i låneavtalene om at en viss andel av leiligheter under bygging må være solgt.

Solon Realkapital har ikke betalt depositum eller stilt noe garanti for fremtidig oppgjør som skjer når leilighetene er ferdige og klare til overlevering. Men det er, ifølge Solon Eiendom-sjef Stig Bech, en aksjonæravtale i Solon Realkapital som forplikter aksjonærene til å oppkapitalisere selskapet.

Salget til Solon Realkapital skjer tidlig i prosjektfasen. Solon Realkapital skal etter planen selge leilighetene videre til boligkjøpere når det nærmer seg ferdigstillelse, for på den måten å oppnå bedre pris.

De første leilighetene på Ski skal stå ferdig til høsten og da må Solon Realkapital ut med 84 millioner kroner. Foreløpig er ingen av disse enhetene solgt videre til boligkjøpere.

Solon Eiendom-sjefen sier i en epost at grunnen til at selskapet ikke har omtalt dette som en nærstående transaksjon tidligere er at det er inngått avtaler, men at selve transaksjonene har ikke funnet sted.

– I årsrapportene er det frivillig om man også viser til inngåtte avtaler (som ikke ennå er transaksjoner i regnskapsmessig forstand). Vi har tidligere valgt å rapportere rent regnskapsmessig i årsrapportene, med noen få unntak – blant annet nå i kvartalsrapporten for første kvartal. Dette gjorde vi etter innspill fra en aksjonær – men også slik du sier etter spørsmål fra DN, skriver Bech.

Hvem lurer hvem?

Finansprofessor Thore Johnsen ved NHH uttalte følgende om transaksjonen til DN i forrige uke:

– Det er uklart hva som er hensikten. Hvem forsøker man å lure? Det lukter. Dette ser ikke bra ut, sa han.

– Hva er poenget med denne transaksjonen? Er det å kaste blår i øynene på kreditorer og øvrige aksjonærer, eller er det noen realitet her? fortsatte han.

– Dette fremstår som en transaksjon der formålet er å fremstå bedre enn det som er realiteten.

Forvalter Jan Petter Sissener solgte seg ut av Solon Eiendom i protest:

– Det var en av grunnene til at vi solgte oss ut. Solon Realkapital sitter på begge sider av bordet, og det liker vi ikke, sa investor Jan Petter Sissener.

Tullete og misforstått

Stig Bech i Solon Eiendom avviste kritikken:

– Dette er tullete og misforstått. Disse avtalene er forpliktende for alle – både selger, kjøper og de som skal oppkapitalisere kjøper. Markedet har fått god informasjon om avtalene som er inngått, skrev han i en epost.

– Det vi gjør i Realkapital-transaksjonene er enkelt og greit å oppfylle vårt formål – vi selger boliger til søkegode kjøpere til markedspris. I min verden er det rasjonelt. Samtidig beholder vi en eksponering mot fremtidig verdistigning eller utleie. En slik eksponering mener jeg er kommersielt god, særlig med tanke på hvilke enheter som er valgt.

– I tillegg er salg til Solon Realkapital også en del av en overordnet risikostrategi. Man reduserer eksponeringen for at leiligheter ikke blir solgt til 49 prosent, mot at den som tar del i eksponeringen får en potensiell større oppside. Også dette er vanlig og en del av våre løpende kommersielle beslutninger.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.