Entra, Olav Thon Eiendomsselskap og Selvaag Bolig er blant de få høydepunktene på Oslo Børs for de eiendomsinteresserte. Til sammenligning har Stockholmsbørsen rundt 60 noterte selskaper fra eiendomssektoren.

Nå tror imidlertid flere at det kan komme flere eiendomsselskaper på Børsen.

– Voldsom investorinteresse

– Under koronapandemien opplevde vi en voldsom investorinteresse for eiendom. Det kjøpes både næringseiendom direkte, samt annenhåndsomsetning av aksjer i selskaper forbeholdt én eiendom, sier Terje Trym Rustad, en av partnerne i megleren SPG Corporate Finance.

Sammen med fire kolleger har han drevet næringseiendomsmegleren siden 2010, og har flere daglige møter med eiendomsinvestorer. Han merker større interesse for særlig ett område.

– De mindre, frittstående selskapene, som gjerne inneholder én mellomstor næringseiendom, opplever nå at rentekostnader er i ferd med å stige når de sammenligner seg med de største aktene, sier Rustad, og nevner i forbifarten Entra og Norwegian Property.

For å tilpasse seg endringer i markedet, selger han og de andre partnerne i SPG 25 prosent av selskapet til Sparebank 1 Markets. Samtidig inngår de en samarbeidsavtale.

Andre fordeler enn lav skatt

Eiendom har ved børsnotering hatt en historisk ulempe i investorenes skatteplanlegging. Nå mener direktør for investeringsbanken i Sparebank 1 Markets, Henrik Kulseng-Hanssen, likevel at denne ulempen vil overvinnes av andre fordeler for investorene.

– Næringseiendom er en veldig attraktiv aktivaklasse, og da kan vi snakke om både selskapenes egenkapital og gjeld. Og en børsnotert eiendomsaksje er mer likvid og lettere å omsette enn privateid eiendom eller så vel deltagelse i syndikater, og er slik sett en fordel for investorene, sier Kulseng-Hanssen.

– For småaksjonærene og småsparerne gir børsnoteringen en transparens også, som kan være viktig, legger Rustad til.

På mange måter er investor John Fredriksens kjøp av siste rest i Norwegian Property i fjor høst en mer klassisk eiendomshistorie på Oslo Børs. Etter at Fredriksen fikk kontroll, tok han den Aker Brygge-tunge porteføljen av børs. I stedet for å se mot børs har norske eiendomsinteresserte investorer sett mot Sverige eller i det unoterte markedet.

Der kan man finne aksjene i Christian Ringnes’ selskaper Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Og der kommer også skattefordelen klart til syne: Formuesverdien per aksje var på henholdsvis 57 og 61 prosent av markedsverdien ved nyttår.

Vil trosse naturlov

Tidligere har de få børsnoteringene derfor skyldtes selskapsspesifikke hendelser, som da staten solgte enorme eiendomsmasser gjennom Entra. At norske eiendomsselskaper skal gå på børs vil være et kraftig trendskifte, men for selskapene kan børsen by på flere muligheter, mener Kulseng-Hanssen og Rustad.

– Med en viss størrelse får utstederne ved en børsnotering ekstra tilgang på kapital, da det dukker opp store investorer som fond som ikke kan eie unoterte aksjer, sier Kulseng-Hanssen.

Sammen med milliardærvennene Johan Johannson og Christian Ringnes satte styreleder Petter Stordalen opp Aurora Eiendom i fjor. I juni var Sparebank 1 Markets tilrettelegger da Aurora hentet inn to milliarder i egenkapital for å kjøpe en portefølje av fire kjøpesentre fra Steen & Strøm. Selskapet ble børsnotert i desember.

Kulseng-Hanssen og Rustad mener Aurora er et godt eksempel på hvordan selskaper nå kan slås sammen og deretter børsnoteres som større enheter.

– Og ja, vi har oppdrag som kan føre til børsnotering av eiendomsselskaper. Vi forventer ikke et rush, men over tid ser vi at eiendom vil være en større sektor med flere selskaper på Oslo Børs enn de få vi har i dag, sier Kulseng-Hanssen.

Folk vil ikke selge alt

– Ettersom rentekostnaden har gått opp, kommer vi trolig til å se en økt grad av konsolidering blant de mindre eiendomsselskapene. Tidligere har vi rådgitt selgere som skal kvitte seg med 100 prosent av aksjene i en eiendom. Nå merker vi oftere og oftere at det er snakk om salg av for eksempel 50 prosent av aksjene eller fusjoner, sier Rustad.

– Hovedmålet er å sette sammen enheter der kompetansen og kapitalstrukturen blir optimalisert. Den ene årsaken er de økte rentekostnadene for de minste og mindre aktørene. Den andre årsaken er at selskapene når en størrelse som gir bedre konkurransekraft ved reduserte kostnader og mer profesjonell drift, sier Rustad.

Næringsmegleren han selv har vært med å eie og drive, SPG Corporate Finance, selger nå 25 prosent til Sparebank 1 Markets uten at han vil opplyse hva kjøpsprisen er. Det vil heller ikke Kulseng-Hanssen.

Og selv om det neppe er snakk tresifrede millionbeløp, har SPG vært en innbringende sak for partnerne. Foruten et ekstremår i 2018 har de hatt honorarinntekter på mellom 32–38 millioner kroner de siste fem årene. I 2018 endte topplinjen på over 62 millioner kroner. 2021-resultatene er foreløpig ikke klare.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.