I 2017 etablerte meglerhuset Arctic Securities et syndikat bestående av over hundre velstående nordmenn, som kjøpte næringseiendommen Lysaker Park i Bærum for 2,2 milliarder kroner. Bygget ble kjøpt fra Storebrand, som har sitt hovedkontor der.
Kjøpet ble finansiert med to obligasjonslån på henholdsvis 1,45 milliarder kroner og 223 millioner kroner. I tillegg ble det utstedt preferanseaksjer – en type aksjer som gir fortrinnsrett til utbytte – for 223 millioner kroner.
En Arctic-megler har tidligere beskrevet Lysaker Park som et «superbygg» med «superbelåning», men den kraftige renteoppgangen har gjort denne belåningen til en gigantisk hodepine for aksjonærene. Og nå tårner problemene seg opp.
Finansielle utfordringer
I fjor høst måtte selskapet bak prosjektet hente 160 millioner kroner til skyhøy rabatt, som gikk til nedbetaling av obligasjonslånet på 220 millioner, fordi dagens lånemarked hadde «umuliggjort» en refinansiering. Obligasjonslånet på 1,45 milliarder ble refinansiert til en høyere rente og forfaller nå 10. desember 2023.
Samtidig med kapitalinnhentingen varslet Arctic at det var igangsatt en strategisk gjennomgang av prosjektet, som kunne innebære et salg. I en fersk oppdatering til aksjonærene skriver Arctic at det arbeides spesifikt med utvalgte interessenter, med mål om budaksept før sommeren.
«Forvalter jobber sammen med styret i Lysaker Park for å søke å løse Lysaker Parks betydelige finansielle utfordringer. Det jobbes både med et langsiktig refinansieringsalternativ og salg av eiendommen», heter det.
Arctic skriver at det har innhentet verdivurderinger av Lysaker Park fra henholdsvis Newsec og Eiendomshuset Malling & Co, som har gitt en gjennomsnittlig eiendomsverdi på litt over to milliarder kroner. Det er to hundre millioner lavere enn bygget ble kjøpt for. I fjor høst ble eiendomsverdien anslått til rundt 2,3 milliarder kroner av Newsec.
Det ferske verdianslaget innebærer en belåningsgrad på rundt 71 prosent. Per første kvartal var Lysaker Park-konsernet i brudd med lånevilkårene for obligasjonslånet på 1,45 milliarder, men långiver har godtatt å frafalle krav til belåningsgrad frem til lånets forfall i desember. Dette mot en gradvis økning av renten samt et rent kompensasjonsbeløp.
«Vesentlig kapitalbehov»
Som om gjeldsproblemene ikke var nok, er det nå også en risiko for at byggets viktigste leietager forsvinner. Ifølge informasjonsbrevet har Storebrand, som leier nesten hele bygget, denne våren undersøkt markedet for alternativer etter utløp av leiekontrakten juni 2027.
«Storebrand har en opsjon som tillater forlengelse av dagens kontrakt i ytterligere fem år. Opsjonen utløper juni 2024. Forvalter er kjent med at Storebrand er i en eksklusiv prosess med et konkret alternativ. Forvalter jobber aktivt for å gi Storebrand et konkurransedyktig tilbud. Det er ventet at Storebrand vil ta en beslutning i god tid før utløpet av opsjonen.», heter det i brevet.
«Samtidig som det jobbes for at Storebrand forlenger leieforholdet på hele eller deler av dagens areal, jobbes det med mulig utvikling av eiendommen, samt å se på alternativ utleie. Bygget holder god standard og leiemarkedet på Lysaker er godt. Selv om leiemarkedet og eiendommen er bra, vil det ha en vesentlig negativ verdiimplikasjon om Storebrand beslutter å fraflytte bygget.», heter det videre.
Arctic er forretningsfører i prosjektene, men det er investorene som bærer risikoen. Arctic tjener penger på megling og tilrettelegging, herunder refinansiering av gjeld eller innhenting av ny egenkapital. Arctic står totalt bak rundt 40 lignende eiendomsprosjekter med en samlet brutto eiendomsverdi på 46 milliarder ved utgangen av 2022.
«Forvalter gjør oppmerksom på at det er sannsynlig at Lysaker Park vil kunne ha et vesentlig kapitalbehov i tiden fremover dersom salgsprosessen ikke fører frem.», skriver Arctic.
– Vi jobber for å finne de best tenkelige løsningene for investorene. Hvis den pågående salgsprosessen ikke fører frem, vil selskapet måtte refinansiere seg i løpet av høsten og vil kunne ha et kapitalbehov, skriver Arctics kommunikasjonssjef Sindre Fjærtoft til DN.
– Hvor sannsynlig er det at Storebrand blir værende som leietager?
– Det er helt opp til Storebrand, og ikke noe vi ønsker å spekulere i.
Storebrands konserndirektør for HR, Tove Selnes, skriver følgende til DN:
– Storebrand har en leieavtale med Lysaker Park Invest som varer frem til 2027, og det er derfor naturlig at vi nå kartlegger og vurderer alternativer for lokasjon når avtalen utløper. Vi har foreløpig ikke besluttet hvor vårt hovedkontor skal ligge etter 2027.
Spøker for emisjon
Arvid Grundekjøn, en av aksjonærene i prosjektet, har tidligere refset Arctic og Lysaker Park-styret for det han har omtalt som «manglende markedsforståelse». Den tidligere Awilhelmsen-sjefen og Statkraft-styrelederen reagerte kraftig på at han ikke var regnet som profesjonell investor og dermed ikke fikk delta da selskapet hentet 160 millioner kroner.
Grundekjøn og andre aksjonærer har vært forespeilet en reparasjonsemisjon på til sammen 48 millioner kroner, men nå kan det spøke også for denne. I brevet skriver Arctic at det har fått avslag på markedsføringssøknad av Lysaker Park til eksisterende ikke-profesjonelle investorer.
«Vedtaket er påklaget og Forvalter har fulgt opp saken overfor Finanstilsynet. Det har vært en konstruktiv dialog, men ettersom saken reiser prinsipielle spørsmål er det vanskelig å anslå når en avklaring kan forventes. Forvalter vil holde investorene i Lysaker Park orientert. Reparasjonsemisjon er satt i bero inntil avklaring med Finanstilsynet.», heter det i brevet.
Finanstilsynet: Bankene står overfor betydelig kredittrisiko i kontoreiendomAndre aksjonærer i prosjektet er Europris-gründer Terje Høili, Nille-familien Aarskog og næringslivstoppen Svein Harald Øygard. Sistnevnte har tidligere hudflettet Arctic og styret for håndteringen av Lysaker Park. Han omtalte risikoprofilen som «verre enn et argentinsk aksjefond».
– En investor må selvsagt selv vurdere kvaliteten av investeringene som vurderes, men for egen del forutså jeg ikke effekten av tilretteleggers iver etter og bruk av makt for å selge alt som gikk bra og deres manglende evne til å ta tak i det som skranter, sa Øygard.
Arctic-megler Kristoffer Røhne svarte slik på Øygards kritikk:
– Det er korrekt at prosjektets finansielle risiko var og er høy, med tilhørende potensial for gevinst og tap. Det har heller aldri blitt markedsført som noe annet.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.