I september foreslo Finanstilsynet å stramme inn boliglånsforskriften. Finansdepartementet sendte forslaget raskt ut på høring, og høringsfristen gikk ut mandag.
Les saken: Finanstilsynet vil gjøre det vanskeligere å få boliglån
Mandag morgen sendte DNB Markets ut en morgenrapport om bankenes utlånspraksis. Rapporten kommer etter at Norges Bank fredag ettermiddag publiserte sine synspunkter på Finanstilsynets foreslåtte skjerping av bankenes utlånspraksis.
- Samlet sett er det imidlertid god grunn til å tro at lånekriteriene vil bli strammet til, skriver Øystein Dørum i rapporten.
Dørum har sagt opp stillingen som sjeføkonom i meglerhuset DNB Markets. Han skal begynne som sjeføkonom i arbeidsgiverorganisasjonen Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) i desember. Men han har ikke sluttet å skrive analyser for DNB.
- Det innebærer mindre kjøpekraft i boligmarkedet, og dermed lavere boligprisvekst enn vi ellers ville fått, helt på linje med konsekvensene av den innskjerpingen av reglene som fant sted i slutten av 2011, legger han til.
Belåningsgrad på 85 prosent
I sitt høringsnotat foreslo Finanstilsynet for det første at dagens midlertidige forskrift om krav til nye boliglån videreføres og at maksimal belåningsgrad på 85 prosent opprettholdes.
For det andre tilrådde Finanstilsynet at grensen for avdragsfrie lån og maksimal belåningsgrad ved rammelån senkes fra 70 prosent til 60 prosent, skriver Dørum.
For det tredje foreslo Finanstilsynet å iverksette et tak på samlet låneutmåling (loan-to-income, LTI) på fem ganger inntekten, i tillegg til det gjeldende gjeldsbetjeningskravet om at låntaker skal tåle en renteøkning på inntil 5 prosentenheter. Endelig anbefalte Finanstilsynet å fjerne den såkalte fleksibilitetskvoten (også kalt "fartsgrensen"), der bankene kan fravike ovennevnte regler i inntil 10 prosent av nye lånesaker.
- Norges Bank er enig i alle forslagene, men tilrår at fartsgrensen bør settes til nedre del av intervallet 5-10 prosent, skriver Dørum.
Les også: Ferske prognoser: Boligprisene frem til 2019, fylke for fylke (DN+)
Gjeld vokser raskere enn inntekter
Norges Bank viser til at husholdningenes gjeld har fortsatt å vokse sterkere enn deres inntekter, at gjeld og boligpriser påvirker hverandre gjensidig, og at et fall i boligprisene i en situasjon der mange husholdninger har mye gjeld vil kunne forsterke en eventuell nedtur. Det vises også til historiske erfaringer som tyder på at tilbakeslag etter perioder med rask gjeldsøkning gjerne blir dypere og mer langvarige enn andre nedgangsperioder.
- Lavere grense for rammelån og avdragsfrie lån vil både dempe kredittveksten her og nå og bidra til at husholdningene har mer egenkapital å tære på i eventuelle økonomiske tilbakeslag, skriver Dørum.
Norges Bank viser også til at det er betydelig overlapp mellom kravet om å tåle 5 prosentenheter høyere rente og kravet om LTI-tak på 5 ganger inntekten, men at førstnevnte særlig treffer låntakere med lave inntekter, mens LTI-taket i større grad treffer dem med midlere og høyere inntekter, og slik sett også dem som investerer i boligmarkedet i større skala.
- Norges Bank mener at både fordelings- og effektivitetshensyn tilsier at bankene bør beholde et visst rom for skjønn, og konkluderer med at de foreslåtte innstramningene samlet sett vil ha en viss dempende effekt på utlånsveksten, skriver Dørum.
- Tyngre for regjeringen å overse råd
Det er fortsatt uvisst hvilke av forslagene Finansdepartementet vil implementere.
- Men en rimelig antakelse er at der Finanstilsynet og Norges Bank er enige, vil det være tyngre for regjeringen å unnlate å følge rådet. LTI-kravet er nytt, og på et vis også unødvendig, siden det delvis overlapper gjeldsbetjeningskravet, men vil i større grad treffe "spekulantene", og slik sett være mindre politisk betent, skriver Dørum.
- Regjeringen vil helt sikkert la bankene beholde noe skjønn, til å utøve sitt håndverk, legger han til.
Reite er negativ
Kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN var negativ til Finanstilsynets forslag om å stramme inn boliglånsreglene da det ble foreslått i begynnelsen av september i år.
Les saken: Finanstilsynet vil gjøre det vanskeligere å få boliglån
- Dette er innstramminger som påvirker boligmarkedet der det er i balanse, sa kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN den gang.
Blant annet vil Finanstilsynet fjerne bankenes adgang til å fravike forskriftens krav til betjeningsevne, belåningsgrad og avdragsbetaling fjernes.
Idag kan bankene gjøre dette i ti prosent av tilfellene.
Reite mente fjerning av denne muligheten får flere uheldige utslag:
- Vi får en distriktseffekt. Dette gir gift til boligmarkedet utenfor byene for å bøte på et Oslo-problem, sa Reite.
Han fryktet at Finanstilsynets forslag om innstramming blant annet vanskeliggjør mellomfinansiering i distriktene.
- Vi får også stor sosial urettferdighet overfor nøkterne lavinntektshusholdninger, mente Reite.
Se interaktiv prisgrafikk for alle fylker og beregn prisutviklingen på din bolig.