Mange som eier egen bolig har lyst til å investere eller spare i eiendom for utleie, men synes utgiftene og risikoen blir for høy å ta alene.

Derfor kan det være en god idé å kjøpe en leilighet sammen med noen andre. Da er du hverken avhengig av fet årslønn eller mye penger i startkapital.

- Mange slår seg sammen om slike investeringer, sier administrerende direktør Geir Christian Nielsen i Utleiemegleren.

Han har drevet utleie av bolig i Oslo i en årrekke, og forteller at det lenge har vært stor interesse hos småinvestorer som ønsker å investere i eiendom for utleie.

- Nå som skattefradraget for pensjonssp#229 er bortfalt, merker vi også pågang fra flere, forteller han.

Les også:Pensjonspenger til boliginvesteringer

Lavere inngangsterskel med spleiselag
Fordelen med å spleise er at det blir lettere å få lån, ettersom banken har to inntekter i tillegg til leieinntekten, og større mulighet for sidesikkerhet.

I tillegg svir eventuelle renteøkninger mindre på pungen, ettersom disse utgiftene deles på flere husstander.

Investerer du sammen med noen i en leilighet til for eksempel 1,8 millioner kroner, kan dere sammen låne opptil 100 prosent av kjøpesummen, forutsatt at dere kan stille sidesikkerhet i egen bolig for 25 prosent av investeringssummen. Da kan dere komme unna uten å skyte inn egenkapital.

Eventuelt kan dere få lånefinansiering på 75 prosent, og hver skyte inn 225.000 kroner i egenkapital.

Risikoen blir også mindre, men ulempen er selvsagt at du må dele oppsiden: Husleieinntekter og eventuell gevinst ved et salg.

Det beste kjøpet
De høyeste leieprisene får du i de mest attraktive områdene, men skyhøye kvadratmeterpriser betyr ikke nødvendigvis at det er her du gjør den beste investeringen.

- Leiligheter i mindre attraktive områder gir de beste regnestykkene, men innebærer også høyest risiko. Er du langsiktig, og har tid til å sitte gjennom en eventuell nedgangsperiode, er dette områder jeg anbefaler. Skal du investere på kortere sikt, bør du holde deg til mer attraktive strøk. Disse områdene står sterkest hvis boligprisene faller og du må selge, råder utleieeksperten.

Utskiftninger koster både tid og arbeid. Som utleier er det derfor en fordel å få leietakere som blir boende lenge.

- Leietakere blir ikke så lenge i dyre og attraktive strøk. Der leier de ofte fordi de er i en spesiell fase i livet. Vår erf#229 er at leietakerne bor lenger i mindre attraktive strøk. Eksempelvis bor folk i Oslo mye lenger i øst og nord, sier Nielsen.

Toromsleilighetene har de mest stabile leieforholdene. Nielsen anbefaler i tillegg å kjøpe leilighet i 1. etasje, fordi disse leilighetene er billigere å kjøpe, men ikke tilsvarende lavere i utleiepris.

Selveierleiligheter er enklere å leie ut enn borettslagsleiligheter, men på den andre siden sparer du dokumentavgift hvis du investerer i en borettslagsleilighet.

Leie ut selv eller via megler?
Ikke undervurder arbeidet du selv må legge inn. Et alternativ er å la noen andre ta seg av jobben. Et utleiefirma er ansvarlige for at husleien blir innbetalt, og tar seg av alt det praktiske.

Tommelfingerregelen er at det koster deg én måneds husleie i året. Ved leietakers oppsigelse tar de i tillegg en halv månedsleie for å finne ny leieboer.

Kostnadene til utleiemegler kan trekkes fra i utleieregnskapet.

Privat eller i AS?
Det var tidligere mer vanlig at utleiere la eiendommene inn i et aksjeselskap, men etter at det ble innført utbyttebeskatning, anbefaler ikke Nielsen å gjøre dette lenger.

Som privatperson kan du leie ut inntil fem enheter før du blir liknet som næringsdrivende.

Potensiell tapsbombe
Historiene om folk som har tjent massevis på eiendom florerer. Det er lett å bli blendet av hvor høy avkastningen har vært frem til i dag, men hva nå som renten stiger og boligmarkedet har vært brennhett i lang tid?

Det er nemlig langt fra risikofritt å investere i eiendom.

I dagens marked med høy inngangsverdi og stigende renter, sitter du ikke igjen med mye av husleien etter at rentene er betalt. Marginene er så små, at transaksjonskostnader som dokumentavgift ved kjøp og meglerhonorar ved salg kan gjøre investeringen til en tapsbombe.

For ikke å snakke om den dagen du må rive opp baderomsgulvet eller få inn en elektriker.

Suksess er derfor avhengig av at investeringen er langsiktig, gjerne minst ti år. På kort sikt blir det lille overskuddet du får hvert år, fort spist opp av andre utgifter.

Du er også avhengig av at eiendomsmarkedet fortsetter å stige. Selv i et flatt marked kan du gå med tap på grunn av store kostnader.

Vis alle stillinger

Bildet er altså ikke rosenrødt. Tenk derfor nøye gjennom dette:

  • Vedlikeholdskostnader
  • Egeninnsats ved utskiftninger, reparasjoner etc
  • Rentebildet
  • Ekstraordinære kostnader
  • Du kan risikere å leie ut til dårlige betalere. Utkastelse, namsmann etc tar mye tid
  • Eiendommen kan stå tom i perioder
  • Prisene i boligmarkedet kan synke

Les mer om eiendom her(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.