Vi benytter cookies på DN.no til analyseformål, tilpasning av innhold og annonser og for å videreutvikle våre tjenester.Les mer her.

Jarle Stokland
Jarle Stokland les mer

Privatøkonomi

- Oppskriften på en boligboble

På sitt kontor sitter sentralbanksjef Svein Gjedrem og stirrer på kurver over KPI, KPI-JAE og KPIXE.
Men han ser ikke boligboblen han selv kan ha lagd, mener ekspert.

Artikkelen er lagt til i din leseliste.

Onsdag hevet Norges Bank nok en gang styringsrenten. Dermed har renten i løpet av tre år blitt satt opp tilsammen fire prosentpoeng fra 1,75 prosent til 5,75 prosent.

Hovedbegrunnelsen for at renten må igjen må settes opp er bekymringen for økt prisstigning, inflasjon, målt gjennom begrepene KPI, KPI-JAE og KPIXE.

Kan gi kraftige rystelser
Inflasjonsmålet til Norges Bank er 2,5 prosent i året. Men i jakten på den "riktige" inflasjonen overser Norges Bank en faktor som kan føre til kraftige rystelser på boligmarkedet, mener økonom i Storebrand Kapitalforvaltning, Olav Chen.

- Målet til Norges Bank er å stabilisere. Men måten inflasjonen i dag måles kan føre til det stikk motsatte og være en oppskrift som gir boligbobler, sier Chen til DN.no.

Chen advarte for øvrig for nøyaktig ett år siden mot rentegalloppen som var under oppseiling.

Les saken: Advarer førstegangskjøpere

Diskuter rentepolitikken til Norges Bank under artikkelen.

Problemet, mener Chen, er at Norges Bank ser fullstendig bort fra boligprisutviklingen når de styrer etter inflasjonen (KPI).

- Boligprisene regnes ikke med i KPI fordi det ikke anses for å være en konsumvare, men aktiva på samme måte som for eksempel utviklingen i aksjeverdier. Men det spesielle med bolig er at det både kan anses som konsum og investering, innvender Chen.

Ser kun på leieprisene
For å måle folks utgifter til bolig, velger i stedet Statistisk sentralbyrå å se på leieprisene, ut fra filosofien om at prisen på å eie egen bolig mer eller mindre gjenspeiles i leieprisene.

- Det er det som står i læreboken. Men i praksis har det de siste tjue årene vært omvendt. Når boligprisene synker og usikkerheten rår skal "alle" leie, og da stiger selvsagt leieprisene.

Ettersom leieprisene er den største komponenten i KPI-indeksen - nesten en femdel - fører økte utleiepriser til økt målt inflasjon i KPI.

Og det er her den farlige spiralen begynner på kontoret til Svein Gjedrem.

- Med fallende boligpriser setter flere boligkjøper seg på gjerdet. Men de må jo ha et sted å bo, og da må de ut i leiemarkedet. Det fører til høyere etterspørsel, med økte husleiepriser som resultat. Det gir seg igjen utslag i økt inflasjon målt i KPI, som igjen fører til at Norges Bank setter opp renten enda mer. Og med enda høyere renter, faller boligprisene enda mer, som igjen skaper enda høyere press i leiemarkedet, enda høyere inflasjon og enda høyere renter.

Med andre ord vil måten Norges Bank baserer rentesettingen sin på, kunne føre til et selvforsterkende fall i boligprisene.

Og det er ikke slutt med det.

- En enda mer sprø ting er at husleiene er KPI-indekserte. Det betyr at når KPI stiger fordi husleiene stiger, stiger husleiene enda mer, og presser inflasjonen enda høyere opp. På denne måten biter KPI seg selv i halen.

- Må se på sammenhengene
Det som skjer nå, eller kan skje, er det omvendte av hva som har vært bildet de siste årene. For måten inflasjon måles på har så langt, så lenge husleieprisveksten har vært lav, bidratt til høyere boligpriser, mener Chen.

- Det som har skjedd siste fem år, er det motsatte av hva som kan skje fremover. Da steg boliggprisene, noe som førte til at få ville leie, slik at husleieprisene falt. Dermed falt også den målte inflasjonen i KPI, noe som førte til at rentene ble satt ned. Det i sin tur førte til at boligprisene steg enda mer fordi lånene ble så billige, forklarer økonomen.

Han mener det er på høy tid at Norges Bank og SSB begynner å vurdere disse sammenhengene når de bestemmer renten og og måler inflasjonen. Slik det er i dag må boligprisene falle meget kraftig før Norges Bank begynner å ta hensyn til det i sin rentepolitikk, tror Chen.

- Jeg tror Norges Bank vil være tøffe og ikke la seg påvirke selv av et boligprisfall på opp mot 20 prosent - noe de selv har sagt, sier Chen.

Storebrand-økonomen mener Norges Bank på en eller annen måte må vurdere utviklingen i boligprisene som en del av inflasjonen eller i større grad hensynta det i rentesettingen.

- Hadde det vært gjort tidligere hadde man sluppet å fyre opp boligmarkedet med lave renter, og unngått den harde landingen vi nå risikerer, sier han.

Når det er sagt, understreker Olav Chen at det ikke var feil av Norges Bank å øke renten denne gangen.

- I forhold til rentehevingen onsdag vil jeg likevel gi Norges Bank ros for konsistent pengepolitikk. Vi syntes det var en korrekt rentebeslutning og mener fortsatt at rentetoppen ikke er nådd. Inflasjonen utenom husleier og boligkomponenten er også klart på vei opp, og den er det viktig å bekjempe og holde nede.

Diskuter saken under.

  • Populære Søk:
  • Siste stillinger
  • Lederstillinger
Vis alle stillinger
Privatøkonomi Privatøkonomi
Bli Varslet

Ikke gå glipp av noe!

Du kan få en epost hver gang vi skriver om dette.

Anbefalte videoer