Boligprisene har falt fire prosent siden toppnivået i fjor høst. I samme periode har leieprisene i Oslo steget over 15 prosent, og boliglånsrentene steget nesten to prosentpoeng.
Spareekspert Rolf Mæhle i Sparebankforeningen har laget en begregning over hvor mye boligprisene må stige over tid før det lønner seg å eie fremfor å leie.
- Risikoen ved å investere i bolig, forutsatt at man isolerer boligkjøpet til en ren finansiell investering, er begrenset på lang sikt, men betydelig på kort sikt, sier Mæhle, og påpeker at betydelige transaksjonskostnader forbundet med boligkjøp og -salg gjør at lønnsomheten faller på kort sikt.
- Skal ikke mye til
Mæhle har kjørt noen lønnsomhetssimuleringer ved eie i forhold til å leie. Her forutsettes 80 prosent lånefinansiering ved kjøp og dagens flytende rente i hele investeringsperioden i tillegg til skattefritak ved boligsalg.
Mæhles beregninger viser:
1. Dersom tidshorisonten er fem år, må den årlige boligprisveksten være minimum 2,5 prosent, altså lik årlig forventet inflasjon for at et kjøp skal lønne seg. En kortere tidshorisont krever en enda høyere årlig boligprisvekst.
2. Dersom tidshorisonten er ti år, holder det med en prisstigning på cirka det halve, det vil si 1,25 prosent årlig.
- Det skal med andre ord ikke store prisstigningen til i boligmarkedet før kjøp lønner seg fremfor å leie. En prisvekst slår hardt ut - lønnsomhetsmessig - fordi et boligkjøp normalt er giret (lånefinansiert), sier Mæhle.
Ved 80 prosent lånefinansiering av et boligkjøp til en million, øker for eksempel egenkapitalen med 12,5 prosent dersom boligprisen øker med 2,5 prosent.
Nettopp giringen og de høye transaksjonskostnadene gjør imidlertid at risikoen ved kjøp er betydelig, ikke minst på kort sikt (fem år og kortere). Et prisfall på 2,5 prosent reduserer egenkapitalen med 12,5 prosent.
Diskuter saken i DN Forum(klikk på lenken).
- Svært usikkert boligmarked
- Akkurat nå er det et svært usikkert boligmarked, i betydningen relativt store svingninger i prisene, selv om det samlede prisfallet i Norge så langt har vært relativt begrenset. Vi har derimot sett til dels dramatiske prisfall i andre europeiske land. Risikoen er derfor stor, og tilsier ekstra forsiktighet og varsomhet i forhold til å kjøpe fremfor å leie, påpeker Mæhle.
En måte å utvise forsiktighet og redusere risikoen er å øke innslaget av egenkapital.
- Unge mennesker med lav eller ingen egenkapital og en kortsiktig horisont på boligkjøpet, kortere enn fem år, bør i dag tenke seg om både to og tre ganger før de kjøper bolig, advarer spareeksperten.
Økt risiko innebærer imidlertid ikke bare fare for tap, men også mulighet til god avkastning.
- Men «investor», eller boligkjøper om du vil, bør ha god risikobærende evne, det vil si minimum 20 prosent egenkapital og ellers en god hverdagsøkonomi, poengterer Mæhle.
Spår lavere boligprisvekstNordea Markets:
- Boligprisene skal opp i 2010
DnB Nor Markets:
- Faller maksimalt 6 prosent
Spår brattere boligprisfall
Diskuter saken i DN Forum(klikk på lenken).(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.