Spørsmål:
Vi er et samboerpar på 45 år, med 2 barn på 9 og 14 år.
Vi har arvet 2 eneboliger, som er nabotomter i Oslo. Nøkternt anslått er de verd ca. 4 og 6 mill. Vår totale gjeld pr i dag er på 1.5 mill som er lånt i Statens pensjonskasse, + billån 200.000 i "vår" bank. Vår samlede årlige inntekt er på 850.000.
Vi har nå det "luksusproblemet" om vi skal selge eller leie ut bolig nr. 2?
Svar fra skatteekspert Gry Nilsen:
Alternativ a: Beholde boligen
Hvis dere velger å beholde boligen, regner jeg med at dere kommer til å leie den ut.
Ved utleie skatter dere av netto overskudd med en skattesats på 28 prosent. Dere kan kreve fradrag for alle utgifter, for eksempel reparasjoner, kommunale avgifter, forsikring osv. Eksempel: Brutto leieinntekt 20.000 kroneri måneden. Årlige utgifter 60.000 kroner. Etter skatt sitter dere igjen med 129.600 kroner.
Et tips: Hvis det er nødvendig med en mer omfattende oppussing av huset for å få leid det ut er det fornuftig å ta vare på dokumentasjon av det som gjøres. Skattemessig skiller man mellom vedlikehold, som gir rett til fradrag i året, og påkostning, som legges til som en del av ”kjøps”pris. Typiske eksempler på vedlikehold er å male, erstatte utslitte eller punkterte vinduer, skifte gulv, skifte takstein og lignende. Påkostning vil si å øke standarden eller endre boligen, for eksempel lage bad hvor det ikke har vært bad før.
Opprett en egen mappe hvor dere legger inn bilder av rommene før og etter, ta vare på anbudsinnbydelse til håndverkere, og anbudet fra håndverkeren etc. Da vil dere ha et godt utgangspunkt for å vite hva dere kan kreve fradrag for år for år, og hva dere først kan kreve fradrag for den dagen dere selger (hvis salget er skattepliktig).
Den boligen dere bor i verdsettes til 25 prosent av anslått markedsverdi, mens den boligen dere ikke bor i verdsettes til 40 prosent av anslått markedsverdi. Dersom anslått markedsverdi etter sjablonreglene er henholdsvis 4 og 6 millioner kroner, vil samlet formue bli 3,1 millioner kroner (1,5 pluss 1,6 mill kr) dersom dere velger å bo i den dyreste boligen. Fratrukket gjeld har dere da en netto formue på 1,4 millioner kroner. Det er det samme som fribeløpet, slik at dere ikke har skattepliktig formue. Hvis dere derimot velger å bo i den rimeligste boligen blir formuen 3,4 millioner kroner(1 pluss 2,4 mill kr). Fratrukket gjeld og to fribeløp sitter dere igjen med en skattepliktig nettoformue på 300.000 kroner, noe som gir en skatt på 3.300 kroner per år.
Alternativ b: Selge
Hvis dere velger å selge en av boligene vil den kunne selges skattefritt hvis dere har eid boligen i minst ett år og selv har bodd der i tolv av de 24 siste månedene før salget. Hvis ikke er en eventuell gevinst skattepliktig. Gevinsten tilsvarer forskjellen mellom inngangsverdi, i dette tilfellet arveavgiftsgrunnlaget, og salgssum.
Tips: Legg merke til at det vil lønne seg å få fastsatt arveavgiftsgrunnlaget så nært til reell salgssum som mulig. I og med at arveavgiften fra foreldre til barn er på maksimalt 10 prosent (arv fra andre maksimalt 15 prosent), mens skatt på gevinst er på 28 prosent, er det alltid gunstigere å betale arveavgift i stedet for skatt på gevinsten.
Dere kan flytte inn før salget og bo der ett år for å unngå gevinstbeskatning, men husk at det forutsetter en reell innflytting.
Hvis dere selger boligen vil dere sitte igjen med et betydelig beløp. Hvis vi forutsetter at dere selger den ene boligen for 4 millioner, og at dere bor i boligen verdt 6 millioner kroner, vil dere ha en netto formue på 3,8 millioner kroner. Etter fribeløpene gir dette et grunnlag for formuesskatt på 2,4 millioner kroner, noe som gir en årlig formuesskatt på (minst) 26.400 kroner.
Jeg skriver minst, fordi jeg har forutsatt at dere eier like mye. Hvis det bare er den ene av dere som sitter med formuen vil formuesskatten bli noe høyere. I motsetning til ektefeller ses ikke samboere under ett når det gjelder formue, gjeld og fribeløp.
Formuesskatt og skatt på renteinntektene kan lett føre til negativ i avkastning når en også tar høyde for inflasjonen. Et eksempel illustrerer dette: Bankinnskudd på 4 millioner kroner, rente 3,3 %. Etter fradrag for skatt er netto renteinntekter ca. 95.000 kroner. I tillegg gir bankinnskuddet en formuesskatt dersom fribeløpet er brukt opp som i deres tilfelle. Med en årlig inflasjon på 2 prosent, reduseres verdien på bankinnskuddet med 80 000 kroner. Samlet sett gir dette en negativ avkastning. Et alternativ kan være å investere i aksjer eller fond. Formuesskatten vil da være den samme, men forventet avkastning er noe høyere. En slik investering er imidlertid forbundet med større risiko, slik at en må vurdere om dette er noe en er villig til. At bolig er skattemessig favorisert i Norge er altså ikke bare tomme ord – det er en håndfast økonomisk realitet.
Et alternativ kan selvfølgelig være å overføre til barna, men en overføring er vel noe tidlig all den stund dere er såpass unge. L egg merke til at frem til det året barnet fyller 17 år lignes formue sammen med foreldre, så frem til da hjelper det uansett ikke å overføre til barna for å redusere formuesskatten.
Spørsmål om privatøkonomi? Spør DNs Privatøkonomipanel: privatokonomi@dn.no(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.