I mars 2016 bisto en eiendomsmegler fra Prestige Eiendomsmegling en kunde med salg av en enebolig i Oslo. Før salget fikk eneboligen en verdivurdering på 7,5 millioner kroner, med fem prosent forbehold.
Boligen ble solgt utenfor det åpne markedet, såkalt «off market», til en eiendomsutvikler for 7,3 millioner kroner, men det skjedde uten en ferdigtegnet salgsoppgave, ifølge klager. Kort tid senere ble boligen videresolgt av kjøperen for 10,9 millioner kroner.
Krever millionerstatning
Saken var oppe i Finansklagenemnda i november, men boligselgeren vant ikke frem.
Klageren krevde 3,35 millioner kroner i erstatning for det antatte økonomiske tapet av å selge boligen «off-market». Vedkommende mener at salget er i strid med god meglerskikk, og viser til at eiendomsmegleren ikke skulle ha anbefalt å selge boligen utenfor det åpne markedet.
I tillegg mener klageren at megleren ga misvisende opplysninger om hvor mange interesserte som ble kontaktet i forkant av salget.
Eiendomsmeglerselskapet fraskriver seg ansvaret og skriver i sitt tilsvar at eiendomsmegleren hverken har opptrådt klanderverdig eller ansvarsbetingende. Selskapet hevder på sin side at partene har kommet til en avtale om at boligen ikke skulle markedsføres i det åpne marked av hensyn til selgeren, og at klageren var kjent med at kjøper skulle videreselge boligen etter oppussing.
Prestige Eiendomsmegling påpeker i sin forklaring at videresalget av boligen ble «kuppet» før ordinær visning, og at budgiver ga et bud langt over takst.
Klaget etter videresalg
Salgsoppdraget ble inngått 22. februar i fjor, og to uker senere ble det gitt en verditakst av eiendommen på 7,5 millioner kroner.
På spørsmål fra selger om noen hadde vært på visning svarte eiendomsmegleren, ifølge klagen, at det hadde vært visninger, og at megleren hadde snakket med flere interessenter. Eiendomsmegleren fortalte også at det nå var kommet et bud på boligen. Budet kom fra en utbygger som var villig til å ta boligen som den var, slik at selger unngikk å rydde, vaske og eventuell risiko for reklamasjoner.
Ifølge budjournalen var det kun ett bud på eneboligen. Boligen ble solgt «som den er» for 7,3 millioner kroner den 31. mars 2016. Etter at boligen ble videresolgt for 10,9 millioner kroner fremsatte klageren krav om erstatning noen måneder senere.
Nye retningslinjer
Norges Eiendomsmeglerforbund har nylig kommet med nye retningslinjer for off market salg. Ved å stramme inn på retningslinjene håper de at off market salg vil reduseres til et minimum.
– Vi er veldig tydelige på at boligsalg skal skje gjennom åpen markedsføring. Selger bør som utgangspunkt frarådes å selge off market, sier administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.
– Når det står bør kan det i noen tilfeller være hensiktsmessig. Dersom selger likevel ønsker å selge off market skal man fra megler være godt opplyst om hva det innebærer av risiko og hvilke konsekvenser det kan få.
Geving forteller at i de unntakstilfellene der off market salg forekommer, gjelder det vanligvis eiendommer av høy verdi. Som oftest der selgere ønsker diskresjon.
– Det kan være mennesker i en skilsmissesituasjon som ikke ønsker eksponering, eller rike mennesker som ikke ønsker å åpne hjemmene opp for visning, forteller Geving.
De nye retningslinjene er likevel klare på hvilke krav til dokumentasjon som stilles. Ved off market salg må eiendomsmegler i henhold til det som fremgår ovenfor kunne dokumentere rådgivning til kunden, salgsstrategi og prisfastsettelsen.
Rutiner for off market-salg
Klageren viser i sitt tilsvar til et brev fra Finanstilsynet til et annet meglerforetak som var medlem av Privatmegler-kjeden i forbindelse med et stedlig tilsyn hos foretaket.
Prestige Eiendomsmegling var på tidspunktet transaksjonen skjedde knyttet til PrivatMegleren gjennom en franchiseavtale. Det er de ikke i dag.
I brevet fra Finanstilsynet blir det redegjort for hvilke rutiner eiendomsforetaket har rundt «off market»-salg.
«Av retningslinjer gitt av kjedeledelsen fremgår det blant annet at megler aldri bør foreslå eller anbefale salg uten at eiendommen er lagt ut i markedet, og at et eventuelt ønske fra selger om å selge «off market» skal nedfelles skriftlig. Videre fremgår det at megler overfor selger skriftlig skal redegjøre for konsekvensene av at eiendommen ikke legges ut i markedet», står det i brevet.
Disse rutinene blir også støttet av Finanstilsynet. DN har vært i kontakt med Privatmegleren som ikke kan gi noen kommentarer til saken på av hensyn til taushetsplikt, og fordi Prestige Eiendomsmegling ikke lengre er tilknyttet PrivatMegleren.
Prestige Eiendomsmegling ønsker ikke å kommentere saken.
Avviser saken
Spørsmålet som legges til grunn for Finansklagenemndas begrunnelse er om eiendomsmegleren er ansvarlig overfor klager for tapet ved salget av boligen.
Nemnden kommer frem til at saken er vanskelig å bevise kun ved skriftlig saksbehandling. En rekke av klagene er knyttet til hva eiendomsmegleren skal ha sagt muntlig ved salget av boligen, og mener saken egner seg best med vitneavhør. Nemnden kan heller ikke si noe om husets verdi på salgstidspunktet som grunnlag for økonomisk tap.
Finansklagenemnda avviste dermed saken på grunn av bevismessige hensyn. (Vilkår)
