Gjør eiendommer mer intelligente

Steffan Phillip Thorvaldsen, administrerende direktør, og Line Schröder, salgs- og markedsjef i proptech-selskapet BLDNG.ai opplever at mange bedrifter i for stor grad baserer beslutninger på synsing enn på harde fakta. Deres teknologi gjør det mulig å forstå et byggs kapasitet bedre, og utnytte det. Alle foto: Benjamin A. Ward

De fleste bygg er ganske «dumme». Nå kan ny teknologi gjøre dem betraktelig smartere, noe som kan være bra både for mennesker og bunnlinjer.

Ved Handelshøyskolen BIs mange studiesteder går i disse dager startskuddet for en hektisk eksamensperiode. På Campus Oslo i Nydalen, i et bygg fra 2005, har over 10.000 studenter og ansatte tilhold – på langt nær alle er der samtidig.

Med så mange mennesker og et så stort bygg, er det utfordrende å holde oversikten. Kunnskapsbedriften tok nylig i bruk kunstig intelligens for å optimalisere bruken av bygget.

Og mens studentene er travelt opptatt med å slukke kunnskapstørsten og forberede seg til vårsemesterets eksamensoppgaver, måles de derfor også på annet vis.

BI jobber kontinuerlig med å kunne ta mer datadrevne og faktabaserte beslutninger. Derfor ønsket de å samle data om hvordan arealene utnyttes.

– Vi forsøker å tilpasse våre bygg til menneskene og organisasjonens behov, ikke omvendt, sier Svein R. Kristiansen ved Handelshøyskolen BI.

–  Første steg i denne prosessen er et pilotprosjekt der vi har montert sensorer som registrerer og rapporterer på utnyttelsen av de ulike soner, som gruppearbeidsplasser, leseplasser og andre type områder, og til hvilke tider, sier Svein R. Kristiansen, seniorrådgiver for Bærekraftige Campus Fasiliteter hos Handelshøyskolen BI.

Tanken er å kunne utvikle nyskapende løsninger og tjenester som gir merverdi for alle som bruker lokalene.

– Det å forutse brukeratferd og andre mønstre med høy presisjon, har stor nytteverdi. Slik kunnskap gir ledelsen et bedre beslutningsgrunnlag for å utvikle lærings- og arbeidsmiljøet, understreker han.

– I tillegg kan vi gjennomføre mer proaktive, målrettede tiltak innen driften av byggene.

Campus Oslo i Nydalen teller 95.000 kvadratmeter og huser over 10000 studenter og ansatte. BI jobber kontinuerlig med å kunne ta mer datadrevne og faktabaserte beslutninger. Derfor ønsket de å samle data om hvordan arealene utnyttes.

Innsikten kommer ikke av seg selv

Menneskene som telles og måles i Nydalen er fullt klar over det.

– Vi gjør dette i samråd med fagforeninger og studentorganisasjonene, og dataene er anonymiserte. Målingene foregår i en nyrenovert del av biblioteket og i ett av auditoriene, forklarer Kristiansen.

I pilotprosjektet på Campus Oslo valgte Handelshøyskolen BI å samarbeide med teknologiselskapet BLDNG.ai, et innovativt proptech-selskap som er heleid av Telenor-gruppen.

Selskapet har kontorer på Fornebu og er spesialister innen teknologi og innsikt i større bygg og eiendommer.

– De fleste bygg er ganske «dumme». Selv nye bygg er ikke spesielt smarte, sier Steffan Phillip Thorvaldsen, administrerende direktør i BLDNG.ai.

Han smiler når han sier det, men det er alvorlig ment. Thorvaldsen har hatt ulike lederposisjoner i Telenor siden 2010 og erfarer at mange bedrifter i for stor grad baserer beslutninger på synsing enn på harde fakta.

– Vår teknologi gjør det mulig å forstå byggets kapasitet bedre og utnytte det. Hva slags sensorikk vi tar i bruk, avhenger av bedriftens behov, forklarer direktøren.

I forbindelse med et pilotprosjekt har BLDNG.ai har plassert en rekke sensorer på Campus Oslo for å kunne registrere og rapportere på utnyttelsen av ulike soner.

Ny digital verktøykasse

I likhet med Handelshøyskolen BI jobber de fleste bedrifter og institusjoner nå med å tilpasse seg en ny hverdag og kontorfremtid. Endringene er kommet raskere enn de fleste kunne se for seg.

Det vil også kreve bedre innsikt og nye løsninger.

For å kartlegge ulike behov og analysere forskjellige bygg, har BLDNG.ai en rekke sensorer i verktøykassen, og en plattform som støtter de fleste eksisterende sensorer og datapunkter i et bygg. Systemet kan innhente og tolke data på områder som støy, temperatur, luftkvalitet, bevegelsesmønster, behovsbasert renhold eller hvor mange som er i kantinen til ulike tider.

Dataene blir gjort tilgjengelig på to ulike måter:

Via plattformen til BLDNG.ai kan ledelsen hente ut innsikt, mens brukerne av bygget kan benytte en tilpasset app og enkelt sveipe frem informasjon om møteromskapasitet, booking, melde avvik til vaktmester og sjekke om det er en ledig parkeringsplass å oppdrive.

– Slik bidrar vi til å skape knirkefrie, nyskapende og bærekraftige løsninger for eiere og leietakere av bygg, sier Steffan P. Thorvaldsen.

1000 kvadratmeter av biblioteket i Nydalen har fått et nyrenovert løft for å skape merverdi gi positive effekter for studentenes læringsmiljø. Under vårsemesteret måles det hvordan og når lokalene blir brukt. Innsikten vil være med å avgjøre hvordan BI skal utvikle Campus Oslo videre.

Vil bli størst i Norden

På kundelisten står noen av landets mest kjente selskaper, som DnB, Bane NOR, Aker BP, Sweco og Handelshøyskolen BI.

Line Schrøder, salgs- og markedssjef i BLDNG.ai, ble ansatt ved årsskiftet og er et av de nye hodene som skal bidra til at selskapets vekststrategi holder vann.

– Målet er å bli størst i Norden innen smarte bygg og eiendomsinnsikt. Vi sikter mot en årlig omsetning på 90 millioner kroner innen tre år, sier Schröder.

– Vi jobber allerede med noen av de mest markante selskapene i Norge. Interessenter som kontakter oss, får en uforpliktende kartlegging og et løsningsforslag. I disse workshopene spiller våre fagspesialister en viktig rolle, utdyper hun.

Via plattformen til BLDNG.ai kan ledelsen i en bedrift hente ut innsikt, mens brukerne av bygget kan benytte en tilpasset app og enkelt sveipe frem informasjon om møteromskapasitet, booking, melde avvik til vaktmester og sjekke om det er en ledig parkeringsplass å oppdrive.

Smartteknologiens muligheter

Kunde og seniorrådgiver Svein R. Kristiansen hos BI har stor tro på smartteknologiens muligheter som én av flere kilder til innsikt.

Han understreker samtidig at en kost-nytte-analyse alltid er et viktig redskap og at innsamling av data skal ha et konkret formål.

– Vi forsøker å tilpasse våre bygg til menneskene og organisasjonens behov, ikke omvendt. Menneskers ve og vel er et viktig område innen bærekraft, og bærekraft er en bærebjelke i strategien hos oss, sier han.

Innsikten fra pilotprosjektet vil være med å avgjøre hvordan Campus Oslo skal utvikles videre. Dataene skal også bli brukt for å utvikle stiftelsens øvrige regionale studiesteder i Bergen, Stavanger og Trondheim.

– Vi er spent på svarene vi får, men flere bør nok få øynene opp for denne innovative, tilgjengelige teknologien, sier Kristiansen.

– Slik vi ser det, kan dette på sikt gi positive effekter for både kostnadsbildet, og klimaet og ikke minst for studentenes læringsmiljø og de ansattes arbeidsmiljø.