Nye prognoser: Hordaland og Bergen får landets svakeste utvikling i boligprisene

Det blir knapt vekst i boligprisene de neste fire årene, ifølge ny prognose.

Boligprisene på landsbasis vil falle 3,3 prosent neste år, før det igjen blir en forsiktig prisstigning i 2019 og 2020.

Det anslår den ferske prognoserapporten Norsk økonomi, som ble utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i oktober 2017. Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– Vi forventer at boligprisene i Bergen vil vokse med 1,4 prosent i 2017, før prisene faller med 4,4 prosent i 2018, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

For Hordaland samlet sett er prognosen en vekst på 0,9 prosent i år og et fall på 3,7 prosent neste år.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2017, 2018, 2019 og 2020 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Boligmarkedet i Hordaland har i løpet av den siste femårsperioden hatt stabil høy prisvekst, tilsvarende syv prosent årlig. For 2015 endte veksten på 8,7 prosent. Ifølge Samfunnsøkonomisk analyse har veksten særlig vært drevet av et stort misforhold mellom tilbud og etterspørsel. Spesielt lavt har tilbudet vært i Bergen.

– Den høye boligprisveksten i disse årene må ses i sammenheng med dette misforholdet, skriver analytikerne i rapporten.

I 2016 snudde imidlertid markedet i Bergen og Hordaland. Lavere aktivitet i oljerelaterte næringer rammet arbeidsmarkedet, noe som i sin tur har gitt utslag i boligprisene.

– Vi forventer at boligprisene i Bergen vil vokse med 1,4 prosent i 2017, før prisene faller med 4,4 prosent i 2018. Veksten vil deretter ta seg opp til 0,3 og 5,1 prosent i henholdsvis 2019 og 2020. Veksten i Hordaland vil bli om lag den samme, men noe lavere samlet sett, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Bakgrunnen for den skisserte utviklingen er at boligbyggingen fortsetter å øke i år og til neste år, samtidig som befolkningsveksten stabiliserer seg på et lavere nivå etter flere år med markert nedgang.

Samlet innebærer prognosen en vekst i boligprisene på 1,6 prosent i Hordaland i løpet av de fire årene fra 2017 til og med 2020. Prognosen er den klart laveste blant alle de 19 fylkene i landet.

I Bergen er det ventet en samlet prisvekst på 2,2 prosent i perioden. Dette er også klart lavest blant de seks største byene i landet.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningene og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten, påpeker Samfunnsøkonomisk analyse.

– Vi venter at rentene holdes lave gjennom hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i begynnelsen av 2019. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke svakt dempende på boligprisene i 2019 og 2020, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Usikkerhet knyttet til Oslo

I tredje kvartal falt boligprisene med 1,7 prosent i Hordaland sammenlignet med kvartalet før, viser tall fra Eiendom Norge. I Bergen var prisene ned 1,7 prosent, mens prisene på Askøy og i Fjell falt henholdsvis 1,8 og 2,0 prosent i løpet av kvartalet.

I Lindås falt prisene med 1,7 prosent mens de falt med 2,9 prosent i Os. På Stord falt prisene med 1,5 prosent i kvartalet.

Til sammenligning falt Oslo-prisene 5,8 prosent i samme periode.

Sjeføkonom Jørgen Gudmundsson i Sparebanken Vest mener boligmarkedet i Bergen har fått merke utfordringene som både Oslo og Stavanger har vært stilt overfor de siste årene.

Mens Stavanger ble truffet av oljebremsen, har Oslo fått merke konsekvensen av høy boligbygging.

Effektene har imidlertid ikke vært like store i Bergen, ifølge Gudmundsson.

– Bergen og Hordaland er mellom barken og veden. Man er ikke i noen av episentrene, men føler etterdønningene fra begge steder, sier Gudmundsson.

– Vårt syn er at boligprisene i Bergen skal falle ytterligere tre til fem prosent fra toppen. Det blir negativ vekst ut året og litt inn i neste år, sier Gudmundsson.

Daglig leder Vibeke Stavenes i Proaktiv Eiendomsmegling i Bergen sier markedet nå preges av en usikkerhet knyttet til den svake prisutviklingen i Oslo de siste månedene.

– Vi tror at dette medfører at en del av kjøperne sitter på gjerdet og venter for å se. Dermed er det færre kjøpere i markedet enn det normalt skulle vært der, sier Stavenes.

– Psykologi som driver i et marked er alltid tidsbegrenset til psykologien snur. Vi er sikre på at vi nærmer oss at markedet for alvor snur. Erfaringene fra tilsvarende perioder er at de usikre som plutselig blir aktører i markedet, skaper en press-situasjon som gir en høyere prisvekst enn det som ville vært naturlig, sier hun.

Venter høyere boligbygging

Salget av nye boliger har økt de siste årene. Hittil i år er imidlertid salget i Hordaland ned 15 prosent fra samme periode i fjor. I Bergen er salget ned 27 prosent.

– Opphentingen vi har sett i salget av nye boliger, gjør at vi forventer en liten økning i boligbyggingen i Hordaland de første årene av prognoseperioden. I 2017 forventer vi at det fullføres 3400 boliger, i 2018 3700 boliger og i 2019 omkring 3000 boliger. Vi forventer en tilsvarende utvikling for Bergen, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Stavenes peker på at Bergen står overfor en ny periode der man vil få effekter fra utvidelsen av bybanen.

– De områdene der banen kommer vil åpenbart få en prisutvikling som er over snittet. Videre er det et spørsmål om hva man skal kjøpe. Da er man tilbake til forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Det bygges nesten bare leiligheter og vi opplever nok at eneboliger vil bli sjeldnere og sjeldnere innenfor de bynære områdene. Spesielt enebolig og villabebyggelse med romslig tomt, sier Stavenes.

Hun tror utvidelsen av bybanen vil kunne bidra til å løfte prisene i flere områder.

– Fyllingsdalen vil få et prisløft, det samme gjelder Åsane. Mindemyren bygges ut kraftig og ligger med grense mot Storetveit, et av Bergens mest attraktive områder. Med bybane blir dette kjempespennende. Os knyttes nærmere byen med ny tunnel og Sandsli bygges ut kraftig. Bergen er i sterk vekst og utvikling, sier Stavenes.

Stabil, men lavere befolkningsvekst

Det har vært en klar nedgang i befolkningsveksten i Bergen og Hordaland de siste årene. Nedgangen skyldes hovedsaklig lavere innvandring, men også innenlandsk utflytting.

Fremover venter Samfunnsøkonomisk analyse at veksten holder seg tilnærmet stabil på et nytt og lavere nivå.

– Vi forventer en noe sterkere befolkningsvekst i Bergen i 2017 enn i 2016, med en økning i antall innbyggere på litt over 1600 personer. Videre i prognoseperioden forventer vi at veksten vil avta gradvis ned mot 1450 personer i året i 2020. For Hordaland totalt forventer vi en nokså stabil vekst på rundt 3500 personer i året, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.