Rapport: Det er én viktig grunn til at Sogn og Fjordane unngår boligprisfall

Til tross for lav befolkningsvekst og høy boligbygging, venter ikke Samfunnsøkonomisk analyse fallende priser i Sogn og Fjordane de neste årene.

Boligprisene på landsbasis vil falle 3,3 prosent neste år, før det igjen blir en forsiktig prisstigning i 2019 og 2020.

Det anslår den ferske prognoserapporten «Norsk økonomi», som er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i oktober 2017. Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– For 2017 tror vi på en boligprisvekst på 4,0 prosent, før 2018 gir nullvekst, skriver Samfunnsøkonomisk analyse om utsiktene for boligmarkedet i Sogn og Fjordane.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2017, 2018, 2019 og 2020 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Ifølge prognosene vil boligprisene i Sogn og Fjordane stige med fire prosent i år, mens det blir nullvekst neste år.

– For 2019 og 2020 venter vi svak, positiv vekst noe over landsgjennomsnittet, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Den skisserte prisutviklingen forklares i stor grad av at arbeidsledigheten i fylket er svært lav. Hittil i år har den registrerte ledigheten i gjennomsnitt vært på 1,6 prosent, mot 2,8 prosent på landsbasis.

– Lav ledighet virker positivt på boligprisutviklingen, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Samlet innebærer prognosen en vekst i boligprisene på 9,4 prosent i Sogn og Fjordane i løpet av de fire årene fra 2017 til og med 2020.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningene og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten, påpeker Samfunnsøkonomisk analyse.

– Vi venter at rentene holdes lave gjennom hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i begynnelsen av 2019. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke svakt dempende på boligprisene i 2019 og 2020, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

– Har roet seg ned

I fjor vokste boligprisene i gjennomsnitt med hele 14,8 prosent i Sogn og Fjordane. Kun Oslo opplevde høyere prisvekst i løpet av året.

I tredje kvartal i år falt prisene i fylket med 1,1 prosent sammenlignet med kvartalet før, ifølge tall fra Eiendom Norge. I Førde falt prisene med 0,2 prosent i perioden.

Til sammenligning falt Oslo-prisene 5,8 prosent i samme periode.

– Både i Ytre og Indre Sunnfjord merker man at boligmarkedet har roet seg ned en del. Sammenlignet med 2016 har det siste året vært preget av mer stabile priser og roligere marked. Dette er nok også en del av erfaringen både i Nordfjord og i Sogn, sier eiendomsmegler Tordis Russøy i Sparebanken Sogn og Fjordane i Florø.

Fremover venter hun en mer stabil prisutvikling.

– Det smarteste en boligkjøper gjør i disse dager er å benytte anledningen i et rolig marked til å bruke tid til å sette seg godt inn i situasjonen man setter seg i, sier Russøy.

Slik kan man unngå kjøp som man senere angrer på. Samtidig peker Russøy på at man ikke skal vente på at andre gir bud før man slår til.

– Vi ser veldig ofte at interessenter venter med å gi bud fordi ingen andre gjør det, selv om de egentlig har funnet den perfekte eiendommen. Å eliminere utryggheten ved at man er de eneste som byr, kan gi en god gevinst.

– Vi ser det gang på gang: Man ønsker å vente til andre også kommer med bud, og det fører uten unntak til at man gjerne må ut med flere hundretusener som man kanskje kunne spart seg.

Hun advarer samtidig mot såkalte skambud, der man legger inn et bud langt under prisantydning. Da risikerer man å sette seg i en dårlig posisjon i den videre forhandlingen med selger.

– Det er noe man bør tenke litt over, selv om markedet er noe roligere, sier Russøy.

Høy boligbygging

I fjor registrerte Samfunnsøkonomisk analyse salg av 158 nye boliger, en økning på rundt 50 boliger fra året før. Så langt i år er det kun solgt halvparten så mange nye boliger som på samme tid i fjor.

Boligbyggingen i Sogn og Fjordane er den nest høyeste blant alle fylkene i Norge i forhold til befolkningsveksten.

– I perioden 2011 til 2016 var fullføringen av nye boliger høyere enn befolkningsøkningen. Mens veksten i befolkningen i 2015 bare var på 360 personer, ble det ifølge SSBs byggearealstatistikk fullført 468 nye boliger. I 2016 var boligbyggingen på 650 boliger, skriver analytikerne i Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

– Man kan spørre seg hvem som flytter inn i disse nye boligene, men selv uten befolkningsvekst vil det alltids være noe byggeaktivitet på grunn av kondemnering og utskiftning av eksisterende boligmasse, skriver analytikerne.

Lavest ledighet i landet

Fremover venter de at boligbyggingen vil ligge på 500 til 600 boliger i året, med unntak av i år hvor de venter at 800 boliger ferdigstilles.

– Vår prognose innebærer dermed fortsatt forholdsvis høy tilvekst av boliger, som vil virke dempende på boligprisveksten. På den andre siden har fylket lavest arbeidsledighet i landet, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Innenlandsk utflytting har siden år 2000 vært større enn fødselsoverskuddet i Sogn og Fjordane. Siden 2007 har imidlertid arbeidsinnvandring sørget for befolkningsvekst.

– I Sogn og Fjordane har vi lagt til grunn at befolkningen vil øke med snaut 250 personer i 2017, for så å gradvis avta til litt over 100 personer i 2020, skriver analytikerne i Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.